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　　一 、产品简介

　　二 、综合评述

　　【民生信托浦江开元国际大酒店经营性物业贷款信托】综合评价★★★★，产品类别是工商企业类。该项目预期收益率中等偏上(10.5%～11.5%)，期限2年。项目融资人主业为房地产，公司净资产20亿元以上，酒店物业抵押，抵押率低于50%，实际控制人、关联企业等连带责任担保增信，项目安全性较高。

　　三、要素分析

　　1、交易对手分析

　　浦江开元国际大酒店有限公司成立于2005年5月23日，注册地址浦江县人民东路1号，法定代表马涛，注册资本5000万元，主营范围为住宿、餐饮及其他酒店配套服务、商场出租以及贸易经营。 

　　截止2013年三季度末，公司总资产达到6.47亿元，主要资产为固定资产浦江开元国际大酒店，所有者权益为3.8亿元，增长稳定。2013年前三季度，实现营业收入31734万元，利润总额3877万元，净利润2908万元。公司的财务状况稳健，偿债能力较强。 

　　2、风控增信措施分析

　　1)浦江国际大酒店抵押。浦江开元国际大酒店建成于2004年，由一幢21层钢混结构主楼及5层钢混结构的裙楼组成，座落于浙江省金华市浦江县人民东路1号，土地面积8,412.37㎡，建筑面积52,703.13㎡。根据上海东洲评估有限公司2013年11月18日出具的评估报告，该抵押物价值8.5亿元(目前浦江房价1万～1万5千元/平米)，抵押率低于50%，约为49.41%。

　　2)浙江三联集团有限公司连带责任担保。浙江三联集团有限公司成立于1997年9月5日，注册地址金华市金安公路西侧金安路35号，法定代表马文生，注册资本14600万元，公司具有国家房地产开发二级资质，是一家以房地产开发为主业，兼营酒店、建筑、市政工程、机械制造等的集团公司。公司成立以来，先后开发了金华市区的紫景苑、紫桂苑、紫东苑、紫阳豪庭、三联银座、紫东星座、锦绣金华、东方国际复合社区、东方润园以及浦江时代广场、永康中兴广场、永康时代广场等多个楼盘。截止2013年9月底，公司总资产57.87亿元，净资产22.19亿元，总负债35.68亿元。销售收入逐年增加，2013年前三季度已经达到20.34亿元，净利润3.33亿元，担保实力雄厚。

　　3)三联控股集团有限公司连带责任担保。三联控股集团有限公司成立于2006年11月27日，注册地址杭州市西湖区天目山路159号现代国际大厦北座201室，法定代表马文生，注册资本10000万元，是一家以进出口贸易、内贸业务并举，并以建材、化工贸易为主，同时涉足轻纺、五金工具、小家电、汽配等贸易的集团公司。截止2013年9月，公司总资产达到12.99亿元，净资产超过7亿元，营业收入与净利润均逐年上升，2013年前三季度，营业收入162746万元，净利润4628万元，具有较强的担保实力。

　　4)融资方实际控制人马文生及马涛连带责任担保。马文生，男，生于1966年11月，浙江省金华市东阳人，大专学历，工程师职称。1985-1995年，在浙江省第二建筑工程公司担任技术员；1995-1997年，在金华福民建筑工程公司任经理；1997年至今，在三联集团任董事长；2006年至今，任金华市中兴商贸有限公司董事长；2007年至今；任三联控股集团有限公司董事长。为浦江开元国际大酒店、三联集团、三联控股实际控制人。马涛，女，生于1987年，大专学历，浙江省金华市东阳人。2007年7月-2008年8月，在上海新锦江大酒店工作；2008年9月至今，在浦江开元国际大酒店工作。

　　3、还款来源分析

　　本信托计划第一还款来源为浦江大酒店经营性收入，第二还款来源为三联集团整体经营性收入。据测算，浦江国际大酒店的住宿、餐饮、租金收入等，在考虑每年偿还信托利息且本金4.2亿元的情况下，浦江大酒店未来10年仍将获得约1.82亿元净利润。若考虑信托计划第一期2年内偿还，则单独依靠浦江大酒店自身经营性物业收入不能全额偿付4.2亿元贷款本息，需要依靠第二还款来源。三联集团目前正在销售的楼盘有楼语山居、华源印象城、兰溪世贸151公馆、欧景名城、宜昌三峡文化村等楼盘，据测算三联集团仅考虑目前在售楼盘，在未来2年即可获得16.12亿元净现金流，较易偿还4.5亿元信托贷款。

　　4、信托公司介绍

　　民生信托由原中旅信托重组而来。资料显示，中旅信托成立于1994年，此前注册资本为2.3亿元，由北京首都旅游集团控股。2003年即筹措重组事宜，两年前泛海集团开始介入。近日，经由银监会批复，同意原“中国旅游国际信托投资有限公司”变更为“中国民生信托有限公司”，重新登记后的民生信托注册资本10亿元，由泛海集团控股。

　　新生的民生信托拥有强大的高管层阵容。泛海集团创始人、董事长卢志强将亲自出任民生信托董事长；负责具体业务的民生信托总裁杨自理，此前曾任对外经贸信托总经理；其他民生信托高管也大多是信托业资深人士。可以预见的是，强大的集团背景将成为民生信托的有力支撑，同时民生系的灵活、亲民等特点也为信托业务带来新气象。

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