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　　一 、产品简介

　　二 、综合评述

　　【财通资产-光耀扬州全球候鸟度假地特定多个客户专项资产管理计划】综合评价★★★☆，产品类别是房地产类。该项目预期收益率中等偏高(10.8%～11.5%)，期限2年，总规模不大。项目融资人的交易对手深圳光耀集团是全国排名前列的房地产开发企业，资本较为雄厚；项目属于高端物业，所在市场经济发达项目盈利前景看好。土地抵押、连带责任担保等等增信措施全面，仅实际抵押率偏高。

　　三、要素分析

　　1、交易对手分析

　　光耀集团自2011年起，连续三年蝉联中国房地产百强企业，分别位居第88、77和73位，呈现出强劲的上升势头。在2013年3月29日最新一届发布会上，光耀集团继续荣获中国房地产百强企业；光耀集团开发的高端度假别墅项目全球候鸟度假地获得了“突出贡献项目”称号。

　　截至2012年12月13日，光耀集团合并总资产84.26亿元，负债46.39亿元，净资产37.87亿元。2012年百强企业的资产负债率平均水平为69.9%；而光耀集团的资产负债率仅为55.0%，远低于百强平均水平。说明企业负债水平较低，财务稳健性良好。

　　从财务指标看，近3年光耀集团总资产周转率分别为0.67、0.89和0.70，总资产周转率远高于百强平均水平。近3年光耀集团总资产收益率分别为13.6%、16.3%和14.6%，总资产收益率远高于百强平均水平。近3年光耀集团总资产稳步上升。净资产收益率分别为26.8%、31.7%和31.0%，净资产收益率远高于百强平均水平。

　　2、增信措施分析

　　1)土地抵押。根据具有一级房地产评估资质的江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司对项目土地评估所得：土地总评估价：56052.69万元，相对于本资管计划本金，抵押率不超过44.6%。

　　2)股权质押。项目公司的100%股权质押，为本资管计划项下委托贷款的还本付息提供质押担保。

　　3)现金流监管。资产管理计划项下的委托贷款之委托银行——中信银行(国际)对委托贷款资金进行监管，资金专项用于本资管计划约定的用途。标的项目如销售超过30%时，每卖一套房子，应将实现销售收入的30%沉淀监管账户。如资管计划满18个月时未提前还款的，融资人需在资产管理计划到期日对应的前6个月进行资金归集，具体比例为本金的10%、10%、10%、20%、20%、30%。

　　4)连带责任担保。深圳市光耀地产集团为本资管计划项下委托贷款的还本付息提供不可撤销的连带责任担保；深圳市光耀地产集团实际控制人郭耀名先生为本资管计划项下委托贷款的还本付息提供不可撤销的连带责任担保。

　　3、项目盈利能力分析

　　光耀全球候鸟度假地位于润扬南路以西、长江北岸的润扬森林公园內，总占地面积约400亩，其中商业出让土地面积为85亩，租赁面积约315亩，项目规划总建筑面积约9万平方米，共分4块区域包括湖景别墅会所项目，古渡水街项目，高尔夫温泉别墅会所项目，服务中心、精品酒店(精装修)项目。

　　根据对各子项目的定位，并参照周边地产的价格行情，四个地块建成后将全部对外进行销售，其销售价格保守预测将达15000元/平方米的均价，可实现总销售收入13亿元(总投入5亿元)；税前利润7亿元，税后利润5亿元，投资回收率超过106%。在可预测的2年的销售期内，当年投资当年基本可以收回成本。

　　4、还款来源分析

　　第一还款来源：光耀集团全球候鸟度假地项目销售回款； 第二还款来源：光耀集团未来两年其他项目销售回款现金流。

　　5、资产管理公司介绍

　　上海财通资产管理有限公司为财通基金[微博]控股的资产管理子公司，成立于2013年6月3日。公司控股股东财通基金管理有限公司注册资本2亿元，总部位于上海，秉承“持有人利益至上”的核心价值观，力争为客户实现长期持续的累积收益。截止2013年3月末，财通基金的公募资产规模在2010年以来成立的10多家可比的基金公司中位列第2。财通基金以专户业务在市场上的卓越表现，已形成以专户为特色业务的战略布局。

　　财通基金第一大股东为浙江省直属国有企业财通证券有限责任公司，财通证券前身为浙江省财政证券公司，注册资本为人民币14亿元，控股股东为浙江省金融控股有限公司，持股比例为60.96%。2007年6月29日， 浙江省委、省政府明确公司为省直属国有企业，由省政府授权省国资委监管。2011年1月，公司由浙江省政府授权浙江省财政厅监管。财通证券同时控股国内知名机构永安期货股份有限公司。

　　浙江省金融控股有限公司由浙江省政府投资设立，注册资本120亿元。公司全资及控股和参股企业共10家，主要开展金融类股权投资、政府性股权投资基金管理及资产管理等业务。省金融控股有限公司成立后，按照“地方财政+金融资本”的模式，通过对一系列子公司的战略管理，为浙江打造区域金融中心、建设金融强省服务。

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