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　　一 、产品简介

　　二 、综合评述

　　【华富资管-上海刚泰置业专项资产管理计划】综合评价★★★★☆，产品类别是房地产类。该项目预期收益率较高(11%～11.5%)，期限较短(1年)，项目交易对手实力较强，实际控制人连带责任担保等增信措施到位。管理期内还款来源累计40亿以上，可26倍覆盖本次融资额，还款来源充足。

　　三、要素分析

　　1、融资方/交易对手分析

　　本次融资的融资方是上海刚泰置业全资子公司博泰房产。上海刚泰置业有限公司作为刚泰集团房地产版块的集团公司，注册资金30000万元，公司注册地址为上海市浦东新区沪南路9828号，具有房地产一级开发资质，是刚泰集团全资子公司。刚泰置业在多年的房地产开发过程中，积累了丰富的房地产管理经验，建立了完善的房地产管理体系。公司通过严格的管理、优良的品质，赢得了市场良好的声誉，大大提升了“刚泰地产”的知名度，并以“艺术文化”特色楼盘，在上海房地产业独树一帜。

　　2003年公司进入“上海市房地产开发企业50强”，2004年荣获“上海房地产创关注品牌(商标)单位”称号，2005年荣获“上海市房地产开发企业50强入围奖”第44名，2007年荣获“中国房地产先进单位”称号，2008年至2011年荣获“上海市房地产开发企业50强入围奖”第33名；2013年中国房地产企业500强排名第322位。

　　2、增信措施分析

　　1)土地抵押：台州市中心土地抵押，该地块为台州市政治、经济、文化、娱乐中心，估值10亿元，抵押率低于20%；抵押物在台州市中心，位于市府大道和中心大道交叉口，距离市政府仅900米。

　　2)连带责任担保：上海刚泰置业有限公司为本次资管计划提供连带责任担保；上海刚泰置业全资子公司益流置业为本次资管计划担保(总资产12.87亿，净资产6.48亿)。

　　3)连带责任担保：刚泰集团实际控制人徐建刚及其夫人徐飞君以个人总资产24.5亿提供连带责任担保。

　　4)刚泰集团为本次资管计划担保。刚泰集团是一家跨地区多元化经营的集团化公司，形成了房地产业、矿业、控股公司、文化产业四个产业板块，并拥有一家上市公司——浙江刚泰控股(集团)股份有限公司(上市公司代码：600687)。截止到2013年6月，刚泰集团合并报表总资产达到50亿元，其直接和间接控制或拥有的资产总额近100亿元同时公司财务情况良好，实力较强。 

　　2012年，刚泰集团被授予“上海慈善奖”、“浦东新区慈善公益之星”称号，并荣获商会榜样企业“最佳社会责任奖”。

　　5)上海刚泰置业全资子公司博泰房产100%股权质押。

　　3、还款来源分析

　　主要还款来源为纯正上海本地楼盘销售收入。上海刚泰置业全资子公司益流置业目前开发的品质楼盘“艺泰一品”项目，位于上海浦东新区，2013年底即将入市销售，未来短期内将有大量销售回款，偿债能力极强。若项目公司博泰房产向银行申请开发贷款，将优先归还本次项目贷款本金及对应利息。

　　资金投向台州项目地理位置优越，销售盈利潜力巨大，变现能力强：项目土地购入价格较低，而产品市场销售价格较高，周边住宅售价在17000-25000元/㎡，楼板价仅为销售价的5%-8%。据现金流测算推出该项目地块价值约为10亿元，最高融资4亿元，抵押率保证在40%以内。且即使受未来政策和市场波动影响而降价销售，其利润仍非常可观。

　　4、华富资产介绍

　　上海华富资产管理有限公司于2013年7月3日正式成立，根据中国证监会《关于核准华富基金管理有限公司设立子公司的批复》(证监许可［2013］660号)，华富基金管理有限公司获准设立子公司，子公司名称为上海华富资产管理有限公司，注册地为上海市，业务范围为特定客户资产管理业务以及中国证监会许可的其他业务。上海华富资产管理有限公司是证监会批准的第二批基金公司专项资产管理子公司。

　　华富资产是华富基金管理有限公司子公司，华富基金管理有限公司是按照市场化机制设立的专业基金管理公司，公司于2004年4月19日在上海正式注册成立，注册资金为人民币1.2亿元。华富基金公司股东为华安证券股份有限公司、安徽省信用担保集团有限公司和合肥兴泰控股集团有限公司各股东持股比例分别为49%、27%和24%，其中华安证券股份有限公司注册资本金为人民币22.05亿元。

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