新浪仓石研究中心(010-6267-5061)
一 、产品简介
产品全称 | 华富资管-宁波银行-滨港旅游专项资产管理计划 | |||
资金用途 | 募集资金主要用于对上海中房控股子公司滨港旅游发放3亿元的委托贷款,贷款用于上海市嘉定区黄渡大型居住区房地产项目 | |||
资金规模 | 3亿元 | |||
产品期限 | 24个月 | |||
预期收益率 | 300万以下 | 300~1000万 | 1000万以上 | |
11% | 11.2% | 11.5% | ||
收益分配 | 按年分配 | |||
担保方 | 上海中房为滨港旅游履行偿债义务提供连带责任保证担保 | |||
募集时间 | 2013年11月15日起 | |||
预约电话 | 新浪仓石研究中心(010-6267-5061) |
二 、综合评述
【华富资管-滨港旅游专项资产管理计划】综合评价★★★★☆,产品类别是房地产类。该项目预期收益率较(11%~11.5%),期限2年。项目交易对手实力较强,土地抵押,实际控制人增信措施到位;项目所在地上海经济发达,项目前景看好,还款来源充分。
收益 | ★★★★★ | 融资人实力 | ★★★★ |
期限 | ★★★ | 抵押等增信措施 | ★★★★☆ |
付息条件 | ★★★ | 还款来源 | ★★★ |
行业、类别风险 | ★★★ | 资管公司实力 | ★★★ |
三、要素分析
1、融资方/交易对手分析
本资管计划的融资主体是上海滨港旅游有限公司(以下简称“滨港旅游”),滨港旅游为上海中房置业和雅居乐地产间接持股设立的公司,上海中房为滨港旅游的实际控制方,控制了滨港公司60%的股权。滨港旅游主要建设项目是位于上海浦东新区(临港新城地区)的“上海滨港生态城”项目,滨港旅游在滨海旅游度假区内拥有出让土地2956亩。
随着上海浦东临港新城整体规划的明确、迪斯尼乐园的建设、中国(上海)自由贸易试验区的设立,滨港旅游所属的临港地区综合区区域已经成为上海未来的重点发展区域。临港地区综合区的分区规划于2012年年末出台并予以公示。滨港旅游在该区域内所拥有的土地也将成为未来建设的热点。目前,临港新城内的土地出让价格已经超过400万元/亩。
2、增信/风控措施分析
1)滨港旅游以其位于上海市浦东新区部分土地使用权提供抵押担保,抵押率不超过50%;
2)上海中房为滨港旅游履行偿债义务提供连带责任保证担保。上海中房置业股份有限公司(简称“上海中房”)成立于1999年9月,是中国最大的房地产集团——中国房地产开发集团的联合体成员之一,公司注册资本5.67亿元,是上海最早取得房地产开发一级资质的企业之一,2007年至2012年连续6年被评为房地产百强企业,被中国人民银行评定为3A资信等级。上海中房在上海的多个区域有充裕的土地储备(近9000亩),是一家在上海房地产行业中有着广泛联系和良好信誉的股份制公司。截至2012年底,公司累计开发面积约331.49万平方米,累计完成销售面积204.43万平方米,并为市政府重大工程提供了近一百万平方米的保障性商品房。
3、还款来源分析
第一还款来源:滨港旅游的现金流。
第二还款来源:上海中房的资金支持(上海中房为本资管计划项下保证人)。上海中房近两年采取较为保守的策略,没有大规模开发新项目,目前的存货中有大量的未出售现房,如果全部抛售,预计可取得40亿元的销售收入。未来两年,随着嘉定黄渡项目等的开发建设,上海中房将迎来可观的现金净流入和收益。作为上海的老牌地产企业,上海中房具有较强的融资能力和社会公信力。
第三还款来源:抵押物处置收入。本资管计划项下的抵押率不超过50%,具有较充分的安全边际;抵押物具备一定的市场稀缺性,主体为未开发的土地,具有较高的流动性。
4、项目介绍
贷款资金用于上海中房的以下项目:(1)上海徐汇区小木桥路,上海中房1#和2#办公楼装修项目;(2)上海青浦区淀山湖,蘅芜苑大酒店装修项目;(3)上海市徐汇区桂平路,康健休闲广场装修项目;(4)上海市嘉定区,黄渡大型居住区项目的前期费用。
其中,黄渡大型居住社区项目是上海市新一轮选址的保障性住房建设基地,按照上海市政府“以区为主,市区联手”的推进要求,嘉定区人民政府受市政府委托具体组织推进黄渡大型居住社区建设。按照2012年2月22日上海市副市长沈骏在嘉定区主持召开的关于黄渡大型居住社区开发建设的会议精神,黄渡大型居住社区由信誉好、实力强的上海中房统一负责开发建设。该项目已于2012年12月27日正式开工建设。黄渡大型居住社区位于嘉定区安亭镇,规划用地面积4.267平方公里,规划住宅面积232万平方米,规划人口8万人。按照2012年上海市政府下达的保障性住房建设规划,黄渡大型居住社区一期开发约138公顷,已经启动建设的3号地块用地面积5.84公顷,规划建筑面积约18.86万平方米,将于2014年底竣工。黄渡大型居住社区项目是上海中房未来几年最主要的开发项目,该项目作为上海市级的保障性住房建设项目,将为上海中房带来相当稳定的营业收入和现金流。
5、华富资产介绍
上海华富资产管理有限公司于2013年7月3日正式成立,根据中国证监会《关于核准华富基金管理有限公司设立子公司的批复》(证监许可[2013]660号),华富基金管理有限公司获准设立子公司,子公司名称为上海华富资产管理有限公司,注册地为上海市,业务范围为特定客户资产管理业务以及中国证监会许可的其他业务。上海华富资产管理有限公司是证监会批准的第二批基金公司专项资产管理子公司。
华富资产是华富基金管理有限公司子公司,华富基金管理有限公司是按照市场化机制设立的专业基金管理公司,公司于2004年4月19日在上海正式注册成立,注册资金为人民币1.2亿元。华富基金公司股东为华安证券股份有限公司、安徽省信用担保集团有限公司和合肥兴泰控股集团有限公司各股东持股比例分别为49%、27%和24%,其中华安证券股份有限公司注册资本金为人民币22.05亿元。
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