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　　一 、综合评述

　　【中融-沿海智慧公馆信托贷款信托计划】属房地产类信托产品，收益率较高9.5%～11%)，期限1.5年～2年，总规模2.5亿元，半年付息一次。交易对手沿海地产集团是房地产上市公司，属房地产百强企业，品牌知名度较高。本项目提供土地抵押、股权质押担保，集团公司连带责任担保等风险控制措施，安全性极强。综合评价★★★★★。

　　二 、产品简介

　　三、要素分析

　　1、交易对手分析

　　沿海鞍山成立于1993年，拥有房地产开发二级资质，是上海沿海国投投资管理有限公司(简称“上沿国投”)100%控股子公司。沿海鞍山自成立以来，已完工程合格率达100%，且近三年，累计完成开发量将近20万平方米。 

　　截止2012年底，沿海鞍山总资产达4.979亿，总负债3.254亿，资产负债率约为65.35%；截止2013年6月，沿海鞍山总资产达3.278亿，净资产达2.334亿。 

　　沿海绿色家园有限公司(简称“沿海集团”)成立于1990年，且于1997年10月在香港联合交易所挂牌上市，股票代码HK.1124。近年来由于沿海集团在国内房地产行业良好的业绩，吸引了众多国内外投资者的关注。 

　　截止2013年3月31日沿海集团总资产港币160亿，负债为115.84亿，所有者权益合计44.25亿，营业收入37.17亿，2011年度营业收入71.77亿。资产负债率72.4%，集团负债高与其近几年的快速并购和扩张相关，集团偿债能力尚可，整体负债水平在房地产行业中属于中等水平；总体资产与负债结构均较稳定。流动比率2.299，流动性较好。 

　　沿海集团2011年连续八年荣获“中国房地产品牌价值TOP10”，品牌价值估值42.07亿元；连续七年荣获“中国房地产企业健康住宅专业领先品牌”；2011、2012年“中国房地产企业稳健经营10强”；2012年连续八年荣获“中国房地产百强企业”，全国房企排名42位(中指数)等多项荣誉。 

　　2、风险控制措施分析

　　股权质押。上海沿海国投投资管理有限公司将其持有的沿海鞍山的100%股权质押给中融信托，为沿海鞍山还本付息义务提供质押担保。 

　　土地抵押及未来在建工程抵押。沿海鞍山将其持有的本项目地块及未来的在建工程抵押给中融信托，为沿海鞍山还本付息义务提供抵押担保。该地块位于千山中路北、莘英路东，土地面积19787.03平方米。抵押率将控制在50%左右。 

　　保证担保。由沿海地产投资(中国)有限公司为沿海鞍山的还本付息义务提供连带责任保证担保。

　　3、担保方介绍

　　沿海集团介绍同上。

　　沿海地产于2005年4月11日设立，是上市公司沿海集团的全资子公司，且为沿海集团在国内房地产产业的控股母公司，统领沿海集团国内的房地产开发和物业管理业务。沿海地产目前年开发量达120万平米建筑面积以上，拥有1000多万平方米可开发建筑面积的土地储备。 

　　截止2013年1季度末沿海地产总资产131亿元，负债合计67.74亿，所有者权益合计62.91亿，其中累计经营利润34.16亿。资产负债率51.87%，整体负债水平较低，流动比率3.62，速动比率1.82，流动性较强。总体资产与负债结构均较稳定。公司经营稳健，无论长期还是短期的偿债能力均较强。 

　　公司自2010年以来营业收入稳步提高，2012年主营收入达89亿元，净利润23.48亿元，较2011年7.7亿元净利润，增幅达205%。2013年1季度的经利润已经达到6.7亿元，占2012年净利润的28.53%，2013年利润前景较为看好。

　　4、还款来源分析

　　第一还款来源为项目本身的销售收入。项目销售收入可达4.68亿元，可完全覆盖本信托计划本息，安全边际高。 

　　第二还款来源为沿海地产的资金。沿海地产为沿海集团的主要子公司，沿海地产的财务状况良好，完全有能力为信托计划提供还款来源。 

　　5、项目介绍

　　项目位于鞍山主要干道千山中路北侧，莘英路东，项目场地东侧为公司已建成的商业服务中心，北侧隔路为居民区，西邻自来水公司高新管理所，具有稀缺的景观优势，紧邻鞍山著名AAAA级景区玉佛山景区、玉佛苑、二一九公园，绿地面积超过10万平方米，景观环境优越。 

　　沿海智慧公馆项目规划占地面积约1.98万平方米，规划建筑面积约5.53万平方米，可售面积约5.20万平方米，地上可售面积4.46万平方米，其中住宅建筑面积2.98万平方米，共252户，商业建筑面积1.48万平方米，停车位210个。 

　　项目目前已四证齐全，符合银监会“四三二”要求，属于合规信托贷款。项目土地转让价款等约1.08亿元已经全部支付完毕。 

　　项目回款分析。本项目总投资为3.57亿元，总建筑面积为55257㎡，楼面地价约为1692元/㎡。建成后，住宅面积共29787㎡，预计销售均价为7500元/㎡；商业共14838㎡，预计销售均价为15000元/㎡；可售车位共180个，预计销售价格为12万/个。预计项目总收入可达4.68亿元。完全可覆盖本信托计划本息。 

　　6、信托公司介绍

   1987年6月30日中融国际信托有限公司的前身——哈尔滨信托投资公司成立。20余年时间，中融信托始终致力于提升综合资产管理能力，在货币市场、资本市场、金融衍生产品、房地产投资、风险投资等领域积累了丰富经验。近年在银信合作、私募股权投资、证券投资、房地产投资等业务取得迅猛发展。自2002年起，中融通过不断加强与合作伙伴的项目合作，实现了业务的高速增长。合作内容涵盖了新股申购、股权受益权转让、基金宝、投连险、信贷资产转让、水务信托等。随着业务范围的扩大，产品越来越丰富，中融受托管理的资产规模呈高速发展态势，保持着较高的增长率。

   2002年起至今公司共发行2000余支信托计划，连续8年未发生兑付风险，存续的信托项目运行正常；截至2010年末，涉及信用风险的资产总额为95790万元，其中正常类资产是95790万元，不良为零。 截至2012年底，中融管理资产规模突破3000亿元，其中信托资产近2995亿元，公司净资产58.43亿元，位居同行业前列。在“2012年21世纪资产管理年会暨第五届中国资产管理金贝奖评选颁奖典礼”活动中，公司荣获“2011-2012年度最受信赖信托奖”和“2011-2012年度最佳风险控制信托公司奖”两项大奖。

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