方正东亚真才公司流动资金贷款信托点评
新浪仓石研究中心(010-6267-5061)
一、产品简介
| 信托全称 | 方正东亚·真才公司流动资金贷款集合资金信托计划 |
| 资金用途 | 信托资金用于补充嘉兴市真才建筑材料有限公司的流动资金。 |
| 信托资金规模 | 信托总规模6亿元 |
| 产品期限 | 24个月，信托期限满12个月可提前结束 |
| 预期收益率 | 100万≦认购金额﹤300万(不含) : 9% 300万 ≦认购金额﹤2000万(不含) :11% 2000万≦认购金额 : 11.5% |
| 收益分配 | 半年支付利息 |
| 担保方 | 浙江佳源房地产集团有限公司和实际控制人沈玉兴先生夫妇提供无限责任连带保证担保。 |
| 募集时间 | 2013年7月16日起 |
| 预约电话 | 新浪仓石研究中心(010-6267-5061) |
二、综合评述
【方正东亚•真才公司流动资金贷款信托】经营性贷款类信托，综合评价★★★★☆。信托总的规模6亿元，信托时间为24个月，信托期限满12个月可提前结束，每半年付息，收益率9%-11.5%。
融资人实际控制人实力雄厚，关联公司浙江佳源房地产集团是房地产百强企业。项目以所控制公司股权质押，土地抵押，实际控制人及配偶担保，作为增信手段，安全性强。
| 项目 | 要素 | 要素评价 |
| 融资人实力 | 借款人嘉兴市真才建筑材料有限公司净资产11.9亿，担保人佳源集团属于房地产百强企业，属于同一实际控制人 | ★★★★★ |
| 融资额 | 信托总规模6亿元，占净资产比重较大 | ★★☆ |
| 利息保障倍数 | 2012年净利润4.1亿，完全能覆盖风险 | ★★★★ |
| 抵押率 | 不超过50% | ★★★ |
| 期限 | 24个月，信托期限满12个月可提前结束 | ★★★ |
| 付息 | 半年支付利息 | ★★★★ |
| 收益率水平 | 9%-10.4%，同类产品中处于中等 | ★★★★★ |
| 信托公司综合实力 | 方正东亚信托综合实力中等 | ★★★ |
三、要素分析
1、 交易对手分析
融资方嘉兴市真才建筑材料有限公司沈玉兴通过控制上海桐昌广告有限公司，控制嘉兴市真才建筑材料有限公司80%股权，任公司董事长。实际控制人妹夫赵建忠，以个人名义持有20%股份，任嘉兴市真才建筑材料有限公司法人，总经理。
真才公司实际控制人沈玉兴，同时也是本项目担保人佳源集团实际控制人。
嘉兴市真才建筑材料有限公司成立于2003年9月，当时的股东为嘉兴市广源房地产开发有限公司和嘉兴市丁香花园房地产有限公司。在2008年4月，企业把股权分别转让给上海桐昌广告公司和赵建忠个人，由赵建忠出任法人代表。企业在2012年5月进行了增资，增资后资本金达到11000万元，股份比例未变。
公司总资产29.7亿元，从资产结构上来看，企业主要从事建筑和贸易二大行业，相对固定资产占比较小，只有总资产的0.5%，主要资产为流动资产占比为95%，充分说明企业资产流动性较好。公司总负债17亿元，从负债结构上来看，企业的负债全部为流动负债，占总资产的比例为60%，流动负债中短期借款占比最大为8.2亿元。公司所有者权益达11.9亿元，主要为历年的未分配利润。近几年，企业的资产负债率维持在60%，流动比率维持在1.6，速动比例略有增加，但也维持在1以内。说明整个企业的资产结构较好，流动性较强。作为以建筑和贸易流通为主的企业，负债结构相对比较合理。
上海桐昌广告策划有限公司成立于2005年10月，是一家专业的广告策划公司。该公司自06年进入嘉兴市场以来，已成为嘉兴地区广告策划的一流品牌策划公司，实际控制人为沈玉兴。
2、增信措施分析
(1) 真才公司股东上海桐昌广告有限公司和赵建忠将其持有真才公司的全部100%的股权进行质押担保；
(2) 信托成立后5个月内，真才公司实际控制人以海宁项目土地取得土地证后追加抵押，该土地取得价值8.82亿元；2013年5月20日海宁市佳源房地产开发有限公司以88200万元的价格，拍得土地编号海土字13066。受让人需于2013年6月20日前支付50%土地出让价款的50%，即44100万元，并且在2013年11月20日前全部付清。付清全部土地款后，办理完成国有土地使用权证，并抵押给本信托。该土地已装入海宁市佳源鸿翔房地产开发有限公司公司(土地出让合同已办理完毕公证)；
(3) 佳源集团将其持有海宁项目公司80%的股权进行质押担保；
(4) 佳源集团和实际控制人沈玉兴先生夫妇提供无限责任连带保证担保。
3、担保人介绍
浙江佳源房地产集团是一家以房地产开发为核心、以规划设计、工程建设、楼宇智能、房产测绘、房产中介、物业服务、广告策划、商业管理、酒店管理等为配套的一体化产业集团。集团及下属子公司的40多个开发项目中，2012年在建开发面积约700万方，2012年集团实现销售额92亿多(2011年实现销售额86亿，2010年实现销售额73亿元)。2013年预计新开工量350万方，竣工量约200万方，预计2013年销售收入130亿，预计工程及税费支付50亿。
2012年佳源集团资产合计为204亿元，较2011年资产合计170亿元增长了20.25%，佳源集团近几年的资产合计均保持在20%左右的增长率，其主要原因是佳源集团最近3年发展较快，集团的流动资产增幅较大，均能保持20%以上的增长。固定资产方面，由于2011年佳源集团在全国的布局基本完成，导致2012年佳源集团新增项目公司较少，所以其长期股权投资减少较多。
2012年佳源集团负债合计为120亿元，较2011年增长了22%，但较2011年增长39%还是有所下降，其中预收账款所占比例较大，主要是佳源集团12年房地产销售情况较好，但有不少项目未结转造成的。2012年佳源集团负债及股东权益合计增加了20.25%，主要是2012年佳源集团未分配利润，导致其未分配利润增加了21.17%。
4、还款来源
信托收益的来源为真才公司房地产经营收入。真才公司2011年实现销售43亿元，2012年实现销售50亿元；预计13-14年，两年总体可实现销售约120亿元。
5、信托公司介绍
方正东亚信托公司注册资本10亿元，系经中国银监会于2010年1月23日批准重组成立的非银行金融机构。公司股东为北大方正集团有限公司、东亚银行有限公司和武汉经济发展投资(集团)有限公司，注册资本为人民币10亿元人民币。公司主要从事资金信托、动产信托、不动产信托、有价证券信托、其他财产或财产权信托等14项本外币业务。截止2011年12月31日，公司净资产6.88亿元，托管资产422.83亿元。
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