方正东亚方兴25号湘潭天易示范区信托点评
新浪仓石研究中心(010-6267-5061)
一、产品点评
| 信托全称 | 方正东亚·方兴25号湘潭天易示范区贷款集合资金信托计划 |
| 资金用途 | 信托资金用于“湘潭天易示范区创新创业科技孵化产业园”项目建设 |
| 信托资金规模 | 3.5亿，分三期发行 |
| 产品期限 | 24个月 |
| 预期收益率 | 100万-300万(不含)： 9%； 300万(含)以上： 9.5% |
| 收益分配 | 按季度付息 |
| 募集时间 | 2013年4月10日~ |
| 预约咨询 | 010-6267-5061 |
二、综合评述
★★★☆ 地方建设类信托，融资方湘潭县建设投资有限公司是当地全资国企，担保方湘潭高新集团有限公司也是国企，所融资金用于“湘潭天易示范区创新创业科技孵化产业园”项目建设，并以以湘潭县建投的收入(包括产业园的租金收入)作为第一还款来源。融资人、担保人实力较强，土地抵押充足；风险在于地方财政实力较弱。综上所述该产品安全性仍较高。
| 项目 | 要素 | 要素评价 |
| 融资人实力 | 湘潭县建设投资有限公司净资产42亿元 | ★★★★ |
| 融资额 | 3.5亿，占借款人净资产不到8%。 | ★★★★ |
| 利息保障倍数 | 2012年借款人收入9.84亿元，远高于借款额。 | ★★★☆ |
| 土地抵押率 | 35.84% | ★★★★ |
| 担保方实力 | 湘潭高新集团有限公司净资产70亿元 | ★★★★★ |
| 期限 | 24个月 | ★★★ |
| 付息 | 按季度付息 | ★★★★★ |
| 收益率水平 | 9%-9.5%，居同类产品中等 | ★★★★ |
| 信托公司综合实力 | 方正东亚信托规模较小，政信合作产品是其特色 | ★★ |
三、要素分析
1、交易对手分析
融资人湘潭县建设投资有限公司成立于2003年5月7日，注册资本3.91亿元， 国有全资公司。经营范围是城市基础设施建设投资、园区土地开发与经营(一级土地储备与经营)。截止2012年12月31日，总资产77.34亿元，总负债35.55亿元，净资产41.80亿元，负债率45.96%。
2012年末银监会融资平台状态显示，该公司已与2011年7月调出平台，而平台风险定性为现金流全覆盖类。
2、增信措施分析
1)连带保证：湘潭高新集团有限公司提连带保证担保；
2)土地抵押：湘潭县建投以其名下湘潭市天易示范区664.2亩国有出让/商业土地使用权提供第一顺位抵押，评估价值104260.43万元，抵押率35.84%；
3)资金归集：前2个月分3次向信托专户归集保证金；
4)资金管控：以借款人自主支付的方式管控贷款资金。
3、担保方介绍
湘潭高新集团有限公司成立于2003年6月12日，注册资本10亿元，经营范围包括园区开发、基础设施、水利、电力、能源、公路、环保、生态的项目投资、土地经营与开发(一级土地储备与经营)等。截止2012年11月，公司资产总额77.58亿元，总负债7.24亿，实力雄厚，担保能力强。
2012年末银监会融资平台状态显示，该公司已与2011年12月调出平台，而平台风险定性为现金流全覆盖类。
4、项目介绍
湘潭天易示范区创新创业科技孵化产业园建设项目位于湘潭天易示范区东城区，项目场址位于黄莺路以北、杨柳路以西、荷花南路以东。目计划建设期32个月，预计从2011年10月立项至2014年5月竣工交付，项目投资65774.25万元，自有资金已投入2.7亿元。目前项目已经完成拆迁、土地平整工程，厂房开始施工。
5、还款来源
以湘潭县建投的收入(包括产业园的租金收入)作为第一还款来源。2010-2012年，湘潭县建投分别实现主营业务收入2.96亿元、3.78亿元、9.84亿元，预计信托期限内公司营业收入保持较好增长，第一还款来源充足。
6、地方财政收入分析
2012年湘潭县财政税收继续保持较快增长。全年完成财政总收入17.0亿元，增长30.6%，其中：一般预算入完成12.4亿元，增长42.6%；上划收入完成4.6亿元，增长6.6%。累计完成一般预算支出31.0亿元，增长21.7%。
7、信托公司介绍
方正东亚信托有限责任公司，系经中国银监会于2010年1月23日批准重组成立的非银行金融机构。公司股东为北大方正集团有限公司、东亚银行有限公司和武汉经济发展投资(集团)有限公司，注册资本为人民币10亿元。公司主要从事资金信托、动产信托、不动产信托、有价证券信托、其他财产或财产权信托等14项本外币业务。
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