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　　一、产品简介

　　二、产品点评

综合评价：★★    该项目是房地产基金信托，期限2+1年，收益率12.5%+浮动收益。信托计划的资金运用方式主要为房地产项目公司的股权，其收益水平主要取决于目标项目的盈利状况。虽然融资人负债率较高，有巨额对外担保，但资金实力尚可，关联担保人实力较强，且有实际控制人负连带责任担保。投资者认购该产品须具有一定风险承受能力。

　　1、交易对手分析

　　隆鑫地产集团公司为“中国地产企业100强”、“重庆地产企业四强”、“全国物业服务满意度10强”企业，具有国家一级房地产开发企业资质和国家一级物业管理企业资质。累计完成开发总面积近400万平方米，产品线覆盖花园洋房、高层住宅、别墅、酒店等多种物业类型。2011年7月隆鑫地产变更为独资公司，唯一股东为重庆市新城开发建设股份有限公司，新城开发主要从事房地产开发、大市政建设、土地整治、动迁房建设等，有一级房地产开发资质。隆鑫地产公司1998年成立，发起人为隆鑫控股有限公司，实际控制人是涂建华。

　　截至2012年6月，隆鑫地产总资产约128.8亿元，总负债约91.3亿元，净资产约37.5亿元。截至2012年8月1日，隆鑫地产对外担保及质押担保金额合计为204亿。隆鑫地产目前在建项目较多，资金需求量较高，刚性负债19.9亿元在信托计划存续期间到期。

　　百瑞信托将信托计划资金主要以股权方式运用，以新设方式与隆鑫地产或隆鑫地产下属公司共同设立项目公司，或以增资或股权转让方式入股隆鑫地产的下属项目公司，信托资金运用于项目公司开发经营，并通过项目公司清算或股权转让等方式实现投资退出。信托计划所占项目公司股权比例原则上不高于50%。

　　2、还款来源分析

　　正常还款。(1)项目公司所开发物业已销售面积达到可销售面积的90%，隆鑫地产应清偿隆鑫地产和其下属公司对信托基金的借款本息(如有)，并由隆鑫地产决定信托计划以清算项目公司或受让信托计划持有的项目公司股权或收购项目公司非现金资产。(2)如信托计划存续届满22个月前隆鑫地产决定信托计划存续满2年后不再存续的，隆鑫地产应首先清偿隆鑫地产和其下属公司对信托计划的借款本息(如有)，并溢价受让信托计划项下非现金资产，受托人有权要求隆鑫地产以溢价受让信托计划项下非现金资产。

　　非正常还款。如所投资项目出现停工停建、重大事故、遭遇自然灾害等危机事项，导致信托计划存续期间项目无法实施的，信托公司有权要求隆鑫地产以投资额为基数，以约定溢价率收购信托计划所持该项目公司所有股权。

　　3、增信措施分析

　　为保证隆鑫地产履行收购义务，隆鑫控股有限公司、隆鑫控股有限公司实际控制人涂建华分别向受托人提供连带责任保证。为保证隆鑫地产履行收购义务，隆鑫地产或其下属公司应以各自持有的项目公司股权向受托人提供质押担保。

　　隆鑫控股有限公司系重庆市重点民营企业，公司产业包括工业制造、房地产开发、金融担保、钢结构、镁合金五个主要板块，拥有隆鑫通用动力股份公司、瀚华信用担保集团公司、宝汇钢结构公司、镁业科技股份公司等20余家全资、控股子公司，是重庆市农村商业银行主要股东之一。截至2012年8月15日，公司资产总额约120亿元人民币、净资产总额约40亿元人民币，员工近1万名，年产销规模超过70亿元人民币。公司连续十年荣膺“中国企业500强”。2012年8月10日，公司控股子公司隆鑫通用(代码：603766)正式挂牌上证A股，发行后总股本为8亿股。

　　隆鑫控股实际控制人涂建华历任第十一届全国人民代表大会重庆市代表，新财富劳斯莱斯500富人榜第151名； 中国400富人榜第86名。

　　4、信托公司介绍

　　1986年4月15日，经郑州市人民政府批准，百瑞信托的前身－郑州信托投资公设立，注册地河南省郑州市，注册资本1000万元。2010年12月28日，经中国银行业监督管理委员会批准，百瑞信托再次实施增资扩股，引入中国电力投资集团公司成为新股东，注册资本增至人民币12亿元。截至2011年底，百瑞信托已累计发行信托计划414余支，信托规模逾791亿元，向投资者分配信托收益超过50亿元。所有到期信托计划均按时清算，信托本金、收益兑付率100%。(新浪仓石研究中心  庄正）

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