2012年12月12日

　　　　新浪仓石研究中心(010-62675061)

　　一、产品信息

　　二、产品点评

　　综合评价：★★★★ 该信托期限1年，预期收益率8.5%~11%，半年付息一次。资金投资于商业地产开发，项目目前已经建成，地理位置优越，盈利前景良好。融资人实力较强，抵押、担保等增信齐备，安全性较高。

　　1、 交易对手分析

　　交易对手中坤长业成立于2003年1月29日，注册资金10,000万元，其中中坤集团持有70%股权，中坤锦绣持有30%股权。中坤长业拥有房地产开发二级资质，主要经营房地产开发及商，品房销售、机动车公共停车场服务，资产实力雄厚，未来现金流充裕。

　　截至2012年6月30日，中坤长业的资产总计为54.75亿元，负债总计为35.27亿元，净资产为19.47亿元，所有者权益为19.47亿元，资产负债率为64.43%。中坤商业广场是中坤长业的核心资产，随着项目逐渐完工，企业资产迅速壮大。截止到9月份，销售情况正常，预计未来现金流逐步上升。

　　2、还款来源分析

　　为了扩大招商，提高竞争能力，增加单位商业营业价值，中坤集团旗下中坤长业将对其自持物业大钟寺中坤广场进行全面精装修，并根据具体客户需求进行定制精装，装修总预算83656 万元，其中信托资金35000 万元，其余为企业自筹。

　　大钟寺中坤广场项目地处北京北三环沿线，接近中关村村核心地带，地理位置优越；与地铁13号线大钟寺站只有一步之遥。该项目成为最后一个四环内的大型商业项目，具有较好的规模优势。家乐福等500强企业以及国内的知名卖场已签约入驻，消费群体庞大。

　　本项目的第一还款来源为中坤长业的主营业务收入，包括写字楼销售收入、大钟寺中坤广场租金收入等。目前中坤长业写字楼销售的月均销售额在4000万元，目前未售面积达89000 平米，市值接近40 亿元。已签约商铺的租金3.8元/平米/天，仍有较大增长潜力，还款来源充足。第二还款来源为中坤集团的经营性收入。

　　3、增信措施分析

　　资产足值抵押。中坤长业以其持有的大钟寺中坤广场部分地下车库，中坤锦绣以其持有的碧河花园A14号楼、B2-109底商，以及中坤灵川以其持有的斋堂山庄酒店(一期)为本信托计划提供抵押担保，资产评估值共计为74124.53万元，抵押率为47.22%。

　　控股股东连带责任担保。中坤长业的控股股东北京中坤投资集团有限公司为信托本息提供连带责任保证担保。中坤集团实力雄厚，担保能力比较强。

　　实际控制人连带担保。中坤长业实际控制人黄怒波为信托本息提供连带责任保证担保，其个人在2011年福布斯中国富豪位列129位(65.2亿元)，社会声誉好，有较强的还款能力和还款意愿。2009年，实际控制人以3.03亿元捐赠位列2009胡润慈善榜第9位，具有较强的社会知名度。

　　4、项目和抵押物介绍

　　大钟寺中坤广场项目位于海淀区东升乡大钟寺，用地四至为：东至京包铁路线及城铁大钟寺站，南至四道口水产公司，西至中国农业科学院试验田，北至北三环西路。大钟寺中坤广场项目用地面积为72431.29 平方米，建筑面积为384278.89 平方米(包含地下车库和人防、设备用房)。该物业是由B、C、D、E 四栋相对独立的建筑组成。B 栋为体育运动中心，一至二层为国内外一线品牌运动服饰，三层为户外、健身器械、高尔夫用品，四至五层为健身中心。C栋为商务休闲娱乐中心，一、二层东南角为独立门面的高档餐厅，二层西南部分至六层为商务会馆各项功能分布。北侧步行街一、二层为流行餐饮、部分精品零售及配套，三层新华角川影院。D 栋为时尚娱乐购物中心，东区一至五层整租给大型主力百货店王府井百货，西区一至五层为自营招商。E 栋为少年儿童活动中心，一至二层步行街部分为流行快餐、咖啡店、面包房及少量配套。二层南部为家居、家纺。三层、四层为儿童城，五层为特色餐饮。此外，项目地下一、二层为国美电器[微博]、家乐福等。

　　抵押物一，碧河花园A14 号楼该抵押物建筑面积为9396 平方米，分摊土地面积4236.86平方米，总价值为47347.88 万元。

　　抵押物二，大钟寺中坤广场部分地下车库，建筑面积共计19000 平方米，分摊土地面积3581.23 平方米，市场评估价值总价为17879.93 万元。抵押物三，斋堂山庄酒店(一期)，建筑面积为11637.79 平方米(其中已建成面积2877.97 平方米，规划建筑面积8760 平方米)，土地使用权面积为13467.68 平方米(土地登记用途为办公)，市场评估价值总价为4468.51 万元。抵押物四，碧河花园B2-109 底商，建筑面积为581.29 平方米，分摊土地面积144.90 平方米，用途为商业， 市场评估价值总价为4428.21 万元。

　　5、受托人介绍

　　华宸信托有限责任公司成立于1988年；2005年成功完成增资扩股工作；2007年按照国家银监会的统一部署，顺利完成业务转型审批工作。目前注册资本为5.72亿元人民币。2011年公司信托业务手续费收入占营业收入比例为73.44%，比上年上升22.87个百分点，达到监管要求的最好水平，信托业务名副其实的成为公司的主营业 务。公司相继推出的“华宸•鸿泰”基础设施建设系列产品、“华宸•金诚”房地产系列产品和“华宸•紫金”矿产资源开发系列产品等信托理财产品，较好地支持 了地方经济和一批优质企业的发展。

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