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　　一、产品简介

　　二、产品点评

　　综合评价：★★★★☆ 该项目属于政府安置房项目，预期收益率9%~11%，期限为2年。项目以政府回购安置房收入作为主要还款来源，土地转让、财政拨款作为重要还款来源，足值抵押物，有效担保，还本付息安全边际高。

　　1、融资方/交易对手分析

　　本项目融资方是成都阳光田园城市投资有限公司，该公司实力较强，大股东是城市投资公司。该公司成立于2010年4月26日，注册资本为人民币1亿元，是针对成都龙泉驿区生态移民项目新成立的公司，股东包括成都经济技术开发区建设发展有限公司、四川慧思博通信科技有限公司、四川鑫茂源投资有限公司、范国平和杨涛，共3个法人股东和2个自然人股东，持股比例分别为30%、25%、10%、20%、15%。

　　截止2012年7月，公司资产总额为99,058万元，负债总额85,740万元。根据贷款卡查询记录，截止到2012年9月10日，阳光田园共有银行贷款余额7000万元，无担保或被担保金额，无不良记录。

　　公司大股东成都经济技术开发区建设发展有限公司成立于2000年6月2日，注册资本为人民币66.88亿元，经营范围包括土地整理、基础设施建设、房屋建筑工程、城乡统筹、物业管理、标准厂房建设与出租、房地产开发经营。该公司由成都经济技术开发区管理委员会(持股99.71%)和成都市城市发展东移开发建设有限公司(持股0.29%)共同出资组建。

　　2012年6月底成都经济技术开发区建设发展有限公司资产总额209亿元、负债总额99亿元，所有者权益110亿元，资产负债率47%，2011年度利润总额6.09亿元、净利润6.088亿元。公司累计对外担保合计12.23亿元，无不良负债及欠息记录。

　　2、还款来源分析

　　该信托的还款方式是安置房回购款、地块土地出让收入、农村集体用地流转收益权的处置收益、质押股权处置收益、股东代为履行还款义务等。成都龙泉驿区政府、财政、人大出具相关决议，承诺将安置房回购价款和应支付的投资款纳入政府财政预算(共计约20亿元)。

　　龙泉驿区位于成都市东部，是成都中心城市向东发展的主体区域，是四川省目前唯一的国家级成都经济技术开发区和四川省千亿产业园区的所在地。龙泉驿区幅员面积556平方公里，人口58.8万。区政府所在地离市中心12.5公里，距成都双流国际机场28公里，正在建设的成都地铁2号线将龙泉驿区和市区紧密相连。

　　2009到2011年度，龙泉驿区财政总收入分别达到70.2亿元、100.7亿元、109.7亿元，可支配财力分别为58.8亿元、84.3亿元、87.7亿元。 2012年度，龙泉驿区财政总收入预计可实现人民币131亿元左右，其中可支配财力在95亿元左右，主要用于全区的民生工程、基础设施等的建设的发展，信托还款有保障。

　　3、抵押担保等增信措施分析

　　股东、建发公司担保、股权质押。阳光田园公司的全部股东将各自持有的阳光田园公司股权全部质押给中泰信托，并提供不可撤销连带责任保证担保；建发公司作为龙泉区政府的全资子公司为信托贷款提供不可撤销连带责任保证担保。

　　债权及附属权利转让以及土地抵押。龙泉驿区土地局将合计为911亩的出让地块未来土地出让收入归属地方财政部分的收益质押给阳光田园公司，阳光田园公司将该等债权及附属权利以1元的价格转让给中泰信托，评估价值合计约18.41亿元。

　　阳光田园公司将其名下的农民集中居住区38万平米在建工程抵押给中泰信托，预评估价值为6.82亿元。阳光田园公司将其持有的农村集体用地流转收益权质押给中泰信托，评估价值为4.78亿元。上述抵质押资产评估值合计约为30.01亿元，对应贷款本金的抵押率约50%，且随在建工程的增加而逐步降低。

　　4、资金投向介绍

　　本生态移民项目属于民生工程，是四川灾后重建背景下孕育而生的，具有较强的政策背景和地区色彩，受当地政府高度重视以及政策支持。

　　根据国土资源部2008年提出的《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》，成都市龙泉驿区针对同安街道红星村片区5300 名农民实施生态移民工程，该工程是目前我国成功解决农村农民问题、城乡统筹问题、现代农业发展、生态保护问题的成功范例。项目主要包括面积90022.4亩的拟复垦为耕地的农村建设用地、面积104亩的拟用于农民集中居住区地块和总面积约7312亩的拟用于城镇建设的地块。

　　项目主要建设内容包括5300人的拆迁临时安置、19959户房屋及建筑物拆迁、848.86亩土地复垦、18.55万㎡安居房建设等，总投资估算约为20.70亿，截至2012年7月底，项目已投入8.76亿，占投资估算总额的42.3%。

　　5、受托人介绍

　　中泰信托有限责任公司前身是中国农业银行厦门信托投资公司，成立于1988年。2009年4月，经中国银监会银监复[2009]102号文批准更名并换发新金融许可证，换证后公司更名为中泰信托有限责任公司。 截止2010年末，公司固有资产总额为17.39亿元，净资产15.69亿元，净利润实现1.73亿元。2010年净资产收益率为12.75%。

　　在信托业务方面，2010年末信托资产总额168.23亿。 在固有业务管理方面，大成基金[微博]作为公司核心资产，近年来稳居全国前十大基金公司行列，截至2010年12月31日，大成资产管理规模超过1000亿元人民币，旗下有21只公募基金产品和多只特定客户资产管理组合。今后公司将继续提高创新能力，在充分发展传统信托业务、资产管理业务、投行业务的基础上，努力实现向专业的高品质财富管理者的身份转变，将公司建设成具有核心竞争力，引领市场的专业金融机构。

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