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　　一、产品介绍

　　二、产品点评

　　综合评价：★★★☆  该项目是投向房地产方向的信托项目，期限最短2年，预期收益率9%~11%。融资方实力雄厚，地产开发经验丰富，项目地段成熟，销售前景良好。优先劣后安排，融资人回购安排等增信措施到位。

　　1、产品设计

　　本信托计划为结构化集合资金信托计划，优先级信托资金为约3.5亿元，次级信托资金2.8296亿元，优先：次级=1.24:1。天朗集团以其合法持有的对项目公司的债权人民币2.8296亿元认购次级，从结构设计上为优先级委托人的资金添加安全垫。 

　　2、交易对手/融资人分析

　　成立时间：2001年7月30日 注册资本：30000万元 企业类型：有限责任公司 法定代表人：孙茵。西安天朗地产集团创建于2001年，是一家以住宅地产、商业地产、旅游地产投资、开发及运营为主要业务的跨地区、专业化的大型地产企业集团，2011年天朗集团进入中国房地产百强企业(第93位)。

　　2009年起，集团在西安先后建立了“蔚蓝城”、“大兴郡”、“高新港”和“新都汇”四大城系，总体土地储备超过2000亩，累计开发项目近20个，已交付面积约240万平米，截止2012年6月，集团在建面积超过430万平米。

　　集团所获主要荣誉：2012中国房地产开发企业100强；2012中国房地产开发企业创新能力10强；2012中国房地产开发企业运营效率10强；2011年度西安楼市本土领袖品牌企业；2011年度西安楼市影响力房地产企业；2011年最具社会责任感企业；2011年度中国房地产企业创新能力十强(第3位)；2011年度中国房地产企业运营能力十强(第7位)；2011年荣获中国地产新视角最具民生价值品牌；2011中国最佳城市运营商；2010年度中国房地产新龙头企业；2010中国经济影响力评选最具成长性企业。

　　2011年全年天朗地产集团(母公司)实现营业收入67,549.74万元，创造利润总额15,537.72万元，净利润13,731.90万元。2011年天朗地产的资产负债率为55.95%，说明公司的负债水平较低，长期偿债能力较有保障。综合来看，结合现行地产行业的平均水平考虑，天朗地产的长、短期偿债能力较强，流动资产可以覆盖流动负债的偿还，具有较好的盈利能力。

　　截至2012年6月30日，天朗地产的资产总额达659,222.52万元，负债合计399,464.32万元，所有者权益合计259,758.20万元，资产负债率为60.60%，流动比率为106.86%，速动比率为67.41%。

　　3、还款来源分析

　　B3、B4地块项目开发主体分别为济南立皓投资有限公司和济南立远投资有限公司，均由西安天朗地产集团全资控股。B3、B4地块北至经十西路，东至现状建筑，西、南为市政规划路，位于济南二环西路与经十西路交接位置，西部城区的高铁西客站片区的东南角，坐享高铁西客站核心区的超级规划与配套。本项目处在济南西进的重要节点之上，新老城区交接之际，向西一步是新城，向东一步是老城，充分借势新区规划和老城资源。

　　项目“四证”：B3、B4地块已于2012年7月13日在济南市国土资源局槐荫区分局进行国有建设用地使用权挂牌公告，为济国土资告字【2012】20号。济南立皓投资有限公司和济南立远投资有限公司将于2012年8月13日分别对B3和B4地块进行摘牌，预计2012年8月底取得《国有土地使用权证》及《建设用地规划许可证》，2012年9月下旬取得《建设工程规划许可证》，2012年10月中旬取得《建筑工程施工许可证》，并在拿齐四证后1个月即2012年12月中下旬取得《商品房预售许可证》，因此预计天朗济南项目可在2012年第四季度进入正常销售阶段。且目前已与山东省润丰农村信用社等单位达成团购意向，并将在取得项目土地证后签订团购协议，即在2012年第三季度即可取得销售收入。 

　　4、增信措施分析

　　股权质押：天朗集团将其持有项目公司的全部股权质押予中融信托，作为项目公司向中融信托偿还借款的担保。 

　　连带责任保证：天朗集团及其实际控制人孙茵女士将对项目公司向中融信托偿还借款承担连带保证责任。

　　结构化设计：本信托计划为结构化集合资金信托计划，优先级信托资金为约3.5亿元，次级信托资金2.8296亿元，优先：次级=1.24:1。天朗集团以其合法持有的对项目公司的债权人民币2.8296亿元认购次级，从结构设计上为优先级委托人的资金添加安全垫。 

　　根据行业惯例，中融信托已自行并聘请专业律师对济南立皓及济南立远进行了充分的尽职调查，并将成立专业的信托计划管理团队，信托计划管理团队由具备多年财务、法律及房地产行业经验的专业人士组成 

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