2012年11月16日

　　新浪仓石研究中心(010-62675061)

　　一、产品信息

　　二、产品点评

　　综合评价：★★★★ 股权类商业地产信托，2年期，收益率9%～10.5%/年，8亿元。本信托的亮点在于交易对手方嘉凯城为上市公司、名企；地产项目地理位置位于市中心、或能带来顺利的销售回款。

　　1、交易对手分析

　　嘉凯城集团是深圳交易所主板上市公司(证券代码000918)，为浙江省国资委下属唯一房地产上市公司；拥有国家房地产开发一级资质，整合嘉业、中凯、名城三大房地产品牌；中国房地产50强企业，2011年资产总规模为253亿元，累计开发及管理面积超过800万平方米。浙商集团是嘉凯城集团第一大股东，为国有大型企业集团。自2004年起连续九年跻身中国企业500强(2001年列248位)，集团2011年总资产规模超过450亿元，销售收入346.02亿元，形成了商贸流通、房地产、酒店旅游、金融服务四大主业板块，培育了“国际嘉业”、“雷迪森”、“国大”、“浙商保险”、“浙商控股”、“名城房产”、“中凯房产”、“百诚集团”等众多知名企业品牌和服务品牌。

　　嘉凯城集团拥有国家房地产开发一级资质，旗下拥有包括嘉业、中凯、名城三大品牌，在上海、杭州、苏州、南京等长三角经济发达地区和重庆、武汉、青岛、海口、郑州等中心城市储备大量房地产项目，累积开发面积逾800万平方米。代表作包括嘉业品牌的湖州太湖阳光假日、嘉业阳光城、无锡国际城及苏州苏纶场项目；中凯品牌的上海中凯城市之光、佘山蔓荼园、杭州东方红街、重庆北麓官邸等项目；名城品牌的杭州名城燕园、杭州湖左岸、名城公馆等知名项目。

　　嘉凯城2012年三季报显示，其总资产267.05亿元，比去年年末增5.55%；净资产39.63亿元，比去年年末减3.78%；资产负债率85.16%。今年前三季度营业收入35.57亿元，同比减14.44%；前三季净利润为-1.6亿元，同比减235.34%；经营活动产生的现金流量净额为2.06亿元，同比增105.57%。

　　2、项目抵押/质押

　　股权质押：项目公司原股东湖州嘉业以其持有的项目公司全部股权提供质押担保。

　　3、其它保障措施

　　1)结构化设计：本信托计划优先级资金规模不超过6亿元，剩余部分作为次级信托财产，次级信托财产在优先级资金退出前不分配收益。

　　2)国有上市公司提供担保：嘉凯城集团提供连带责任担保，保证本项目投资收益率不低于13%/年，并承诺提供流动性支持。

　　3)项目监管：中融信托将向项目公司委派两名董事，董事拥有对重大事项的一票否决权；中融另将向项目公司委派一名现场监管人员，共管项目公司的证照和印鉴，并对项目的建设进度和资金使用进行有效监管。

　　4、项目情况简介

　　龙溪翡翠项目位于浙江省湖州市的市中心板块，距离市核心商业区域仅10分钟步行距离。目标地块东依龙溪南路，南临红旗路，北挨龙溪港，西面与已建龙庭小区为界，是湖州老城区龙溪港东岸“龙溪飘带”中以“龙溪水街”为主题的重点区段。

　　项目用地面积约88,299平方米，规划容积率3.34，规划总建筑面积413,978平方米(其中地下不计容建筑面积119,015平方米)。地块的用地性质为商住综合，其中住宅用地的期限是70年，商业用地的期限为40年；规划业态涵盖住宅、酒店式公寓、写字楼、临街商铺及集中型商业。

　　项目预计实现销售收入450,789万元，扣除相关税费合计37,530万元后，净利润为50,784万元。

　　本项目为浙江省湖州市中心区域内罕见的新建住宅项目，凭借其优越的地理位置及开发商在当地的成功操盘经验，本项目开发成功性较高。项目购买力以湖州市本地居民为主，其市场购买力较强，因此项目在预期内完成销售的可能性较大，销售回款预期良好。

　　经中融信托测算，在本项目投资期内，预计项目可支配现金流高达157,208万元，其中2年期内可支配现金流高达88,475万元，优先级本息覆盖率达128%。即使项目销售价格整体下调20%，本项目现金流仍能满足优先级本息的兑付，为投资人的资金安全提供较强的保障。

　　5、受托人介绍

　　中融国际信托有限公司是经中国银监会批准设立的黑龙江省唯一一家信托公司。注册资本12亿，注册地哈尔滨。在近两年中国银监会对全国信托公司进行监管评级中，中融国际信托被评为A类公司，已成为2007年信托“新两规”颁布后首批提前终止过渡期的信托公司之一。2011年度中融信托实现信托资产规模1784亿元，营业收入29.28亿元，净利润10.53亿元。

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