2012年11月9日

　　新浪仓石研究中心(010-62675061)

　　一、产品信息

　　二、产品点评

　　综合评价：★★★☆ 商业地产贷款类信托，滚动期限1年或2年，收益率8.5%～11%，规模11亿元。还款来源为租金收入和股东其他收入，租金合同已签至2022年，租金预期能100%覆盖融资额。增信措施充分：经营性商业物业抵押，抵押率53.4%；信托规模达9亿元后增加郑州通江实业有限责任公司40%股权作为质押担保，但其注册资本仅1200万元、保障力度有限；实际控制人连带责任保证。

　　星城置业成立于1995年10月11日，注册资本是800万美金。公司经过多次重组后，股东为旭景投资有限公司和雄狮投资私人有限公司，双方各占公司股份51%和49%。2010年3月29日香港通江集团分别收购旭景投资有限公司和雄狮投资私人有限公司100%股权，李世亮先生成为星城置业的实际控制人。

　　财务情况：截至2012年7月31日，星城置业资产总额为11.41亿元，负债总额为3.14亿元，资产负债率27.52%，资产负债率处于较低水平，企业偿债能力强。2011年实现营业收入1.86亿元，净利润为0.99亿，净利润率为53.22%，盈利能力较强，经营状况良好。自2010年至2012年7月31日，星城置业流动比率始终保持在1.6以上的合理范围以内，资金流动性良好，短期偿债能力较强。

　　2、还款来源

　　1)租金收入。根据纯本百货与星城置业签订的《商场租赁合同》和《商场租赁合同补充协议》，星城置业同意纯本百货调整商场经营业态，并同意纯本百货与第三方联合成立新公司经营商场，租赁期限终止日为2022年10月7日。双方约定，商场租金按商场实际建筑面积42783.79平米计算，10年租金总收入为23.17亿。足以覆盖本金及利息。

　　2)股东其他收入。星城置业实际控制人李世亮在贵州毕节地区实际控制3个煤矿，煤炭资源总储量约1.5亿吨，均已取得采矿许可证。投产后预期年化净利润不低于6亿元。

　　3、项目抵押/质押

　　1)经营性商业物业抵押

　　北京星城置业有限公司(以下简称“星城置业”)将其合法拥有的位于星城国际大厦地下3层-地上4层共62099.87平方米的经营性商业物业抵押给中融信托，评估总值为206004.32万元，抵押率约为53.4%。

　　2)股权质押担保

　　当信托计划项下发放的信托贷款达到9亿元后，受托人代表本信托计划与北京润拓投资有限公司签署《保证合同》，北京润拓投资有限责任公司为星城置业本次信托融资提供连带责任保证担保，并以其持有的郑州通江实业有限责任公司40%股权提供质押担保。

　　根据郑州高新技术产业开发区管委会办公室2011年6月20日《郑州高新技术产业开发区管委会关于同意郑州通江实业有限公司增加注册资本和进行外资并购的批复(郑开管文[ 2011 ] 147号)》，郑州通江实业有限责任公司进行了增资并购，增资并购后公司投资总额为1,700万元人民币，注册资本由1,000万元人民币增加至1,200万元人民币，注册资本由公司原股东河南省富瑞企业营销策划有限公司(甲方)出资50万元人民币，占注册资本的4.17%；中汇投资(集团)有限公司(乙方)以1,150万元人民币等值港币出资，占注册资本的95.83%。公司投资各方应按照国家有关规定和《合同》、《章程》约定在30日内缴清注册资本。公司的经营范围为：矿业技术咨询；矿业设备销售。

　　4、其它保障措施

　　1)实际控制人连带责任保证。星城置业实际控制人石健平、李世亮先生为本次信托融资提供个人无限连带责任保证担保。

　　2)账户监管。中融信托与星城置业、纯本百货(承租人)共同签署关于标的物业租赁及抵押有关事宜的协议(“三方协议”)，协议约定星城置业、纯本百货不得擅自修改任何影响或可能影响租赁收益、租赁物业经济利益实现方式或租赁交易风险及报酬的租赁交易要素条款；纯本百货应将租金以及其他应向星城置业支付的款项按期、足额支付至中融信托与星城置业共同监管的监管账户，有关具体事宜由三方协议约定。

　　5、抵押物基本情况介绍

　　星城国际大厦坐落于北京市朝阳区酒仙桥路甲10号，大厦北面紧邻北京市政府重点规划区域“电子城·国际电子总部”，北京电信、奇虎360科技、台湾联发科[微博]技等知名电子企业总部即将入住。大厦东边紧邻著名的“798”艺术区，798艺术区已成为中国甚至是亚洲最重要的当代艺术中心。

　　北京市规划建设当中的地铁14号线预计2014年3月份开通，将在星城国际大厦西北角设站并在大厦北广场设出口站。临近燕莎商圈、丽都商圈，商业氛围浓厚，交通十分便捷。此外，因区域内居住环境较好，消费人群达到较大规模，白领居住区共有20多个新入住中高档住宅区及公寓，居住白领人口约为10万。而与酒仙桥毗邻的望京地区中高档住宅及公寓内的居住白领人口约为40万。庞大的客户群体极具消费潜力。

　　2012年9月，经北京天健兴业资产评估有限公司进行评估，星城置业所持62099.87平米经营性物业评估总值约206004.32万元。星城置业为星城国际大厦办理了商业保险，总保险金额24亿元。

　　6、受托人介绍

　　中融国际信托有限公司是经中国银监会批准设立的黑龙江省唯一一家信托公司。注册资本12亿，注册地哈尔滨。在近两年中国银监会对全国信托公司进行监管评级中，中融国际信托被评为A类公司，已成为2007年信托“新两规”颁布后首批提前终止过渡期的信托公司之一。2011年度中融信托实现信托资产规模1784亿元，营业收入29.28亿元，净利润10.53亿元。

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