2012年11月2日

　　新浪仓石研究中心(010-62675061)

　　一、产品信息

　　二、产品点评

　　综合评价：★★★☆ 长安信托•徐州中茵商业广场信托属于房地产投资贷款类信托项目，期限21个月，年化收益率9%~10%。融资方是上市房地产企业孙公司，截至11月2日总市值33亿元。项目土地抵押、实际控制人担保等增信措施完善。

　　1、 融资人/交易对手分析

　　信托资金用于向徐州中茵置业有限公司发放信托贷款，徐州中茵置业有限公司注册资本为7000万元，其中江苏中茵置业有限公司(中茵股份的全资子公司)出资4900万元，出资比例70%；杭州新睿智业有限公司出资2100万元，出资比例30%。开发资质暂定资质按贰级资质从事房产开发经营，经营范围为房地产开发(凭资质证经营)、销售、出租；建筑材料、装潢材料、金属材料销售。截止2012年6月，公司总资产为88766万元，总负债为78058万元，其中负债主要集中于预收账款29280万元和其他应付款科目，其他应付款主要是苏州中茵集团的往来款。此外，公司对外无担保，将于明年到期。

　　截止2012年6月末，江苏中茵公司总资产额151062万元，总负债总额104572万元，公司所有者权益额为46489万元，主要由实收资本5000万元、盈余公积3199万元、未分配利润38290万元构成。其相应的偿债指标分别如下：资产负债率69.22%、流动比率1.31。截止2012年6月末，公司反映主营业务收入32876万元，实现利润总额8739万元。

　　2、还款来源分析

　　本次不超过2.5亿元的信托贷款主要用于徐州置业开发的中茵商业广场一期项目建设，其到期还款资金来源于实施项目的主营业务收入。同时公司已经开发的中茵龙湖国际项目的销售收入也可以作为本项目的补充还款来源。

　　项目所处徐州新城区的南端，该区域已被政府重视列入城市开发新区，大龙湖的景观工程已先行启动，政府行政中心也已搬迁到位，随着后续区域地位的提升、其地产板块区域优势将会明显突出。本住宅项目地块取得相对较早(2007年拍得)，其楼面地价为1346元/㎡，开发成本具备明显优势。中茵龙湖国际项目的口碑的树立以及“中茵”的品牌效应将对本项目带来较好的推动作用。本项目按静态效益估算，可实现净利润9356万元，其中销售毛利率可达到36.63%，销售净利润率可达到14.97%，投资净利润率可达到22.5%。可见，本项目具备较理想的盈利能力。同时估算销售下降20%时，项目仍可实现盈利。

　　本次建设项目3#、4#、5#楼四证齐全，总投资41584万元，至2012年6月30日止，已投入自有资金15084.00 万元，占总投资额的36.27%。3#、4#、5#楼将于明年下半年竣工交付。根据向借款人了解到的最新情况，1、2#楼于2012年9月16日已动工，6#楼预计近期动工。

　　龙湖国际家苑项目剩余可售面积约为7万方，保守按照6000元/方的售价估计可以回流资金4.2亿元，未售的7幢别墅可回流资金9000万。用款项目预计将于今年下半年领出预售证，优越的地理位置将使该项目的售价有所提高，预计在8000-11000元/方左右。

　　根据目前的市场销售价格安排预测，在信托期限内，如果全部售罄可实现销售收入10亿元，需要归还的对外借款仅为工行1亿开发贷，按照前期项目销售率80%预计，可以实现8亿的销售收入，可实现销售现金净流量足以覆盖本信托贷款本金及收益。

　　3、项目抵押/质押等增信措施

　　A、土地抵押担保。本次用款项目土地抵押，评估价格52650.28万元，抵押率低于47.48%。

　　B、连带责任担保。母公司上市公司“中茵股份” (600745)提供连带责任保证担保，截至2012年11月2日总市值33.1亿元。

　　C、质押担保。控股方“江苏中茵”持有徐州中茵的70%股权提供质押担保。徐州中茵的注册资本7000万，70%股权所对应的出资额为4900万。2011年末徐州中茵的净资产为8116万元，按70%的股权所对应的股东权益为5681.2万元；2012年6月末净资产10709万元，按70%的股权所对应的股东权益为7496.3万元，质押率超过300%。

　　D、实际控制人连带责任担保。实际控制人高建荣、冯飞飞夫妇提供个人无限责任担保。中茵集团的实际控制人高建荣1962年9月22日出生于浙江省萧山市，清华大学EMBA。2003、2004年，荣获“中国优秀企业家”、“中国优秀房地产企业家”称号；2004、2005年，荣获“2004年度中国房地产杰出风云人物”“中国房地产推动人物奖”。现任江苏省徐州市政协委员、江苏省昆山市政协委员、中国工商理事会常务理事。

　　E、保证金措施。期限满18个月起的三个月，分别按70%、80%和90%归集保证金。

　　4、资金投向介绍

　　2007年10月，江苏中茵公司在徐州通过竞拍方式成功取得位于徐州新城区的面积为333417㎡(约计500.12亩)商住综合用地，其中H1地块属于商业、绿地地块，证载面积156164㎡；L5、L6号地块属于住宅地块，面积168785㎡(253.18亩)；总地价款仅为3.83亿元。 

　　项目用地性质H1-1号地块为商业用地，H1-2为绿地。其中H1-1商业性质地块占地面积为125702㎡，H1-2绿地地块占地面积为30444㎡。H1-1 地块的西半部用于建设商务组团，共计6幢楼。由南向北依次布置1 幢9 层的五星级酒店(已单独核准，非本项目建设内容)、1幢9层公寓式酒店(2#楼，其中施工许可证正在办理中)、2 幢10 层公寓式酒店，并在商务组团和商业组团之间布置1 幢8 层写字楼(3#、4#、5#楼)。此外H1-1地块最西边还将建设一幢会所(6#楼)。 H1-1 地块东半部将由超市大卖场、名品百货、商业中心(五星级国际影城、室内真冰溜冰场)等功能组成，是集零售、超市、餐饮、酒店、娱乐、休闲为一体的大规模、综合性商业体，目前正在做规划。 

　　L5、L6地块用于“龙湖国际家苑”住宅项目。项目分为三期开发。L5地块开发的13幢高层，已经领出预售证的有9幢，剩余4幢于今年下半年领出预售证。其中5幢已经竣工，剩余正在做主体二次结构。L6地块主要开发别墅共计40幢加一幢会所，全部都已经完工，最近正在陆续交房。联排已经全部售出，15幢独栋别墅中剩余还有7幢未售。

　　另外公司还有储备项目包括南郊宾馆地块项目，该项目东至共建路、西至解放路、北至和平路，土地用途为商业办公、宾馆、居住，成交面积为46904平米(70.36亩)，总建筑面积将可达25万平方米左右，容积率≤5.2。该项目2010年拍得，地价款6亿元，楼面地价为2460元/㎡，其中已经支付1.7亿，剩余4.3亿待拆迁安置问题解决后支付。据了解，根据规划这一地块将建设一座五星级酒店及其它配套。 

　　5、受托人介绍

　　长安国际信托股份有限公司(原西安国际信托有限公司)于1986年经中国人民银行批准成立，公司现有注册资本金为人民币12.5888亿元。公司第一大股东是西安市财政局，但民营企业占总股本比例达到51%。公司实行董事会负责制，实行独立经营。

　　长安信托致力于为客户提供全方位、综合性金融服务，以信托业务为核心，力争成为国内一流的信托投资公司。 截至2012年3月底，长安信托正在管理的信托资产规模已经超过1000亿元，是近三年来内综合实力排名上升速度最快的信托公司之一。

　　截止2012年5月，长安信托基于其严格的风险控制措施和良好的信托公司品牌，已于多家国内大型的公司建立合作伙伴关系。

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