2012年11月2日

　　新浪仓石研究中心(010-62675061)

　　一、产品信息　　

　　综合评价：★★★★

　　产品采用分层设计、并附有实力较强的集团公司提供担保，风险保障措施较好。另外收益率有固定加浮动的设计，提高了产品吸引力。　　

　　在风险控制方面，本信托规模拟为6.3亿，其中，优先级信托单位募集规模预计为4亿元(以实际募集资金金额为准，但不低于3.5亿元)，由受托人向合格投资者募集资金；劣后级信托单位规模为2.3亿元，由上海新湾投资发展有限公司以其持有的对项目公司的特定债权认购。该产品的分层设计为受益人提供了首先受偿的权利。另外，该信托设置第三方差额补足承诺，进一步保障了信托财产。且有实力较强的集团公司提供附加连带责任担保。

　　在收益率方面，优先信托受益权对应信托收益分为预期固定信托利收益和浮动信托收益。收益更具吸引力。

　　2、增信措施介绍

　　(1)分层设计

　　受托人将按照《合作开发协议》的条款和条件向项目公司进行(以信托成立时优先级信托资金金额为准)股权投资，项目公司将按照《合作开发协议》及相关协议的条款和条件使用信托资金，股权投资期限以《合作开发协议》的约定为准，用途为项目公司名下上海市奉贤区庄行项目的开发建设；

　　(2)差额补足承诺

　　广东佳兆业房地产开发有限公司为本信托计划提供信用增级承诺，如本信托计划终止时现金类信托财产不足以支付信托费用、税费以及达到优先级受益人向受托人交付的信托资金、优先级预期信托收益金额的，则广东佳兆业房地产开发有限公司对差额予以补足；

　　(3)连带保证责任担保

　　佳兆业集团(深圳)有限公司为广东佳兆业房地产开发有限公司向受托人履行的补足资金支付义务提供连带保证责任担保。

　　3、相关方信息介绍

　　(1)用款人：上海金湾兆业房地产开发有限公司

　　成立于2012年8月2日；股东为上海新湾投资发展有限公司，注册资本3,000万。公司经营范围为房地产开发，物业管理，投资管理。该公司将运营上海奉贤区庄行镇项目。

　　(2)项目：上海市奉贤区庄行项目

　　该信托中所涉及项目位于地块位于上海市奉贤区庄行镇，用地性质为普通商品房用地，需无偿提供10%经适房。总建筑面积103,652.00平方米，项目计划总投资88,001万元。项目预计于2013年6月份预售，预期销售总收入132,269万元，税前利润30,248万元，净利润22,686万元、净利润率17.15%，盈利能力较强。合作方股东具有房地产开发一级资质。

　　(3)担保人：佳兆业集团

　　于1999年成立，是一家实力雄厚的大型综合性房地产公司，地产业务涉及大型住宅物业和综合商用物业的规划开发营运，总部位于深圳。2009年12月，佳兆业集团在香港联交所成功上市(股票代码：1638.HK)。

　　佳兆业集团目前在建及拟建的项目总计68个，其中在建项目42个，拟建项目26个。项目布局上偏重于一线及二线城市。荣列中国房地产百强企业第30名。在2012年跻身全国房地产企业综合实力20强——在“2012中国房地产开发企业500强”位列第17名。

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