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　　一、 产品简介　　　

　　二、 产品点评　　

　　襄阳万达广场投资有限公司(2010年12月9日，襄樊市正式更名为襄阳市，襄樊万达广场投资有限公司于2012年4月17日更名为襄阳万达广场投资有限公司)为大连万达集团股份有限公司的全资子公司，成立于2009年6月10日，注册资本为人民币208000万元整，法定代表人为丁本锡，经营范围包括：商业服务设施投资及管理；房地产开发及销售；房屋租赁；酒店管理及策划咨询。

　　从2011年12月份的财务报表显示，公司总资产约为28.04亿元，负债约为4.23亿元，所有者权益约为23.81亿元，2011年度净利润约为1.81亿元。从2012年6月份的财务报表显示，公司总资产约为25.87亿元，负债约为2.38亿元，所有者权益约为23.49亿元。除去公司自持的商业部分房屋外，其它房屋已于2011年度全部销售完毕，因此2012年上半年的净利润约为-3236.58万元。

　　2、还款来源分析

　　拟抵押与我司的部分位于万达广场大商业体1幢1-4层，设计用途为非住宅，实际用途为购物商场，单独所有，建筑面积为94512.37平方米，房屋所有权人为襄阳万达广场投资有限公司。

　　土地使用权

　　根据“襄阳国用(2011)第330612200-4-244”号《国有土地使用权证》证载：土地使用权人为襄阳万达广场投资有限公司，坐落于长虹[微博]北路，地号6-12-200-4，图号为F250 251 F254 255。土地证载用途为商业用地，土地实际用途为商业，使用权类型为出让，土地使用权终止日期为2049年7月20日，分摊土地面积23848.38平方米。

　　房屋所有权

　　根据“襄阳市房权证樊城区字第00130623号“《房屋所有权证》证载：权利人为襄阳万达广场投资有限公司，坐落于湖北省襄阳市高新区长虹路9号万达广场大商业体1幢1-4层，总建筑面积为94512.37平方米，登记时间为2011年4月2号。房屋结构为钢筋混凝土结构，证载为非住宅用途，实际为商业用房。

　　四至情况

　　位于湖北省襄阳市高新区长虹路9号万达广场大商业体1幢1-4层，其四至情况为：东起长虹北路、西至紫贞公园、南邻诸葛亮广场、北到万紫千红商住楼，估价对象周边有诸葛亮广场、紫贞公园、襄阳体育馆、襄阳体育场，襄阳市行政服务中心、襄阳第二十中学，万紫千红商住楼、长虹首府商住楼等。

　　交通状况

　　大商业体所在的万达广场一面邻长虹北路主干道，紧邻诸葛亮广场车站和万达广场公交车站，有22路、302路、532路、533路、534路、541路等多路公交车停靠，交通较为方便。其所在的万达广场自建有停车场，停车较为方便。

　　襄阳万达广场距襄阳刘集机场约22公里，距恒达长途车站约3公里，距襄阳火车站约3公里。

　　经营业态

　　大商业建筑面积16.5万平米(含地下室7万平米)，分10个主力店和121家步行街商户，经营业态包括百货、娱乐、电器、超市、儿童游乐、服装、生活配套、餐饮等，已经入驻的商家包括：万千百货、万达影院、大歌星KTV、大玩家、杰丽服饰、华润苏果超市、国美电器[微博]、艳阳天商贸、博士蛙、JACK&JONES，VEROMODA、乐欧服饰、百家好服饰、太平鸟服饰、波司登服饰、屈臣氏、中联大药房、乐扣乐扣、麦当劳[微博]、KFC、必胜客[微博]、味千拉面、禾绿寿司、凯威啤酒等等。商铺出租率达100%，年租金总量不低于8千万元，近期将超过1亿元，租金收缴率100%。

　　3、增信措施分析

　　A、襄阳万达广场投资有限公司将其持有的襄阳万达广场大商业体1幢1-4层抵押给新华信托股份有限公司。襄阳万达广场大商业体1幢1-4层的房屋的建筑面积为94512.37平方米，坐落于襄阳市高新区长虹路9号，房屋产权证号为襄阳市房权证樊城区字第00130623号。襄阳万达广场大商业体1幢1-4层的分摊土地使用权面积为23848.38平方米，土地坐落于长虹北路，土地使用权证号为襄阳国用(2011)第330612200-4-244。根据重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司估价时点为2012年8月14日的评估结果，襄阳万达广场大商业体1幢1-4层的房地产评估价值为人民币201453万元。

　　B、襄阳万达广场投资有限公司承诺按约定的时间，按约定的价格按期足额回购本次信托购买的襄阳万达广场的全部资产收益权。

　　C、大连万达商业地产股份有限公司为襄阳万达广场投资有限公司按期足额回购本次信托购买的襄阳万达广场的全部资产收益权提供无限连带责任保证担保。

　　4、抵押物评估和担保人介绍

　　A、抵押物价值评估。襄阳万达广场投资有限公司将其持有的襄阳万达广场大商业体1幢1-4层抵押给新华信托股份有限公司(襄阳万达广场大商业体1幢1-4层的建筑面积94512.37平方米，坐落于襄阳市高新区长虹路9号，坐落土地使用权证编号为襄阳国用(2011)第330612200-4-244号，房屋产权证号为襄阳市房权证樊城区字第00130623号)。

　　根据重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司于2012年8月16日出具的编号为重华川预(2012)字第044号的房地产抵押预估报告，襄阳万达广场大商业体1幢1-4层于评估基准日2012年8月14日的房地产抵押价值为：人民币贰拾亿零壹仟肆佰伍拾叁万元整(人民币2,014,530,000.00元)。评估平均单价：21315元/平方米(按建筑面积计)。

　　B、担保人情况介绍。担保人大连万达商业地产股份有限公司成立于2002年9月，2009年12月整体变更为股份有限公司。公司注册地址为：大连市西岗区长江路539号，公司为永久存续的股份有限公司，董事长王健林为公司的法定代表人。公司注册资本人民币37.36亿元，其中万达集团和王健林约占61.5%，其他小股东约占38.5%。公司经营范围：房地产开发与销售；商业服务设施(包括写字楼、公寓、商场和酒店)的投资及管理；房屋出租；国内一般贸易(法律、法规禁止的项目除外；法律、法规限制的项目取得许可证后方可经营)；物业管理；房屋工程设计；城市规划设计。公司是大连万达集团旗下商业地产投资及运营的唯一业务平台。

　　截至2011年底，公司已经在全国31个省、自治区和直辖市的61个重点城市投资建设了87个万达广场，其中已开业49个万达广场，正在运营26家五星级或超五星级酒店。公司计划在2012年新开业17个万达广场和大连万达中心，新运营8家五星级或超五星级酒店。作为率先实现全国布局的大型商业地产投资及运营商，公司在中国商业地产行业内居于绝对领先地位，是中国商业地产的领军企业。

　　目前公司主营业务主要包括以大型购物中心为主体的商业中心投资与运营；五星级及超五星级酒店的开发与运营；商业运营及物业管理；写字楼、公寓和住宅的开发销售在内的四大核心业务板块，公司四大业务板块之间相互支持、相互提升，形成了一个有机业务整体。这种以商业中心为核心、充分发掘业务板块之间联动效应的城市综合体开发与运营管理，构成了公司的核心业务发展模式。 

　　从2011年12月份的财务报表显示，担保人公司总资产约为2536亿元，负债约为1706亿元，所有者权益约为830亿元。从2012年6月份的财务报表显示，担保人公司总资产约为2760亿元，负债约为1886亿元，所有者权益约为874亿元，2012年上半年担保人的净利润约为18亿元。目前担保人财务状况清晰，各项财务指标正常。担保人目前正在运作在国内A股市场上市，一切上市手续准备就绪，等证监会对房地产企业上市开闸之后可以立即上市。大连万达房地产在2012年全国房地产百强企业的排名中位于第3─5名(根据不同的机构和不同指标排名)。担保人实力雄厚，具备充足的担保能力。

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