新浪仓石研究中心 庄正

　　一、产品介绍

　　综合评价：★★  该信托期限两年加一年，预期收益率小额8.5%，大额9.8%，如有延长预期年化收益率各档加2个百分点。项目由政府以BT项目回购款作为还款来源，但当地财政实力较弱；融资人承诺若财政还款困难以卖地收入偿还，但房地产市场不确定性较大。

　　团泊新城公司成立于2009年4月，注册资本162,000万元，控股股东是天津滨海发展投资控股有限公司，主要负责天津市静海县团泊新城西区整体项目的运作。根据团泊新城公司2011年审计报告，公司总资产为63.24亿元，负债总额为45.94亿元，资产负债率高达72.64%。

　　2、 还款来源分析

　　第一还款来源：团泊新城管委会同团泊新城公司及北京信托签署三方协议，约定将团泊新桥回购款支付至团泊新城公司在监管银行开立的监管账户中，如果回购款未能按期达到约定数额，由团泊新城公司补足差额。2011年团泊新城所在天津市静海区区县级一般预算收入23.98亿元，财政实力一般。

　　第二还款来源：团泊新城公司以团泊新城西区目标地块的土地出让金返还作为差额补足金的来源。团泊新城管委会将目标地块出让收入返还支付至团泊新城公司土地出让金返还监管账户中，优先用于支付信托本金及收益，虽然目标地块出让收入预计不低于9.16亿元，但2012年下半年天津市静海区土地市场全部土地出让收入仅11.68亿元。

　　3、 增信措施分析

　　该项目主要增信措施是大股东担保。滨海投资公司成立于1997年10月，是天津市政建设集团有限公司全资子公司。根据滨海投资公司2011年审计报告(合并)，公司共有包括上市公司天津松江股份有限公司在内的15家下属子公司，总资产达到276.05亿元，公司整体实力较强，具有较强的担保能力。