中融-兴江安财产权信托产品点评
2012年10月17日
新浪仓石研究中心(010-62675061)
一、产品信息
| 中融-兴江安财产权信托产品信息 | |
| 信托名称： | 中融-兴江安财产权信托 |
| 信托计划目的： | 委托人兴江安城建以其合法拥有的对成都市温江区人民政府合法享有的本金金额为3.7亿元的应收账款债权设立信托，由受托人中融信托设定财产权信托。投资者通过认购不超过2.5亿元的受益权，获得该信托项下信托财产收益权 |
| 信托规模： | 2.5亿元 |
| 信托期限： | 24个月 |
| 预期年化收益率： | 100万≤认购金额＜300万元， 9.0%/年； 认购金额≥300万元， 10.0%/年。 |
| 付息方式： | 每半年支付一次预期信托受益 |
| 参与起点： | 100万，1万递增 |
| 推介日期 | 2012年10月17日-2012年11月9日 |
| 咨询电话 | 010-62675061 |
二、产品评价
综合评价：★★★☆ 期限2年，100~300万元9%，300万元以上10%，半年付息一次。本信托属地方政府财产权信托，债务由政府还款，但融资规模较大，超过融资人净资产，政府财政实力一般，但产品抵押、担保增信措施到位，且抵押物持有人、担保人实力雄厚，代偿能力较强。
| 评价项目 | 评价要素 | 评价结果 |
| 融资人实力 | 兴江安城建2011年成立，注册资金3000万；2012年4月净资产1.4372亿元，资产负债率72.5%。 | ★ |
| 还款人实力 | 2011年上半年，成都市温江区全区财政总收入累计完成404076万元，比上年同期增长56.8%。地方财政收入完成299552万元，占预算的70.44%，比上年同期增长74.74% | ★★★ |
| 担保方实力 | 2004年成立，注册资金15377万，成都市温江区国有资产管理局持股100%；2012年6月净资产790426万，资产负债率34.3%。 | ★★★★★ |
| 审计、评估 | 抵押土地评估5.026亿元， 未披露是否审计 | ★★★ |
| 发行规模 | 2.5亿元，超过融资人净资产 | ★ |
| 抵押率 | 50% | ★★★ |
| 质押率 | 无质押 | -- |
| 流动性 | 2年 | ★★★ |
| 收益率 | 为9%～10%，和9月份以来成立的2年期基建类信托平均收益9.14%持平 | ★★★ |
| 收益分配 | 每半年付息，优于到期付息 | ★★★★ |
| 发行机构 | 中融国际实力在信托行业排名居前、未出现过兑付问题 | ★★★★★ |
1、 产品设计介绍
委托人兴江安城建以其合法拥有的对成都市温江区人民政府合法享有的本金金额为3.7亿元的应收账款债权设立信托，由受托人中融信托设定财产权信托。投资者通过认购不超过2.5亿元的受益权，获得该信托项下信托财产收益权。
该项目到期后，由债务人成都温江区人民政府偿还该部分应收账款。若成都温江区人民政府到期后无法偿还该部分应收账款，则担保人成都新城西城市投资经营中心和委托人兴江安城建为政府的偿债义务提供担保。此外，抵押人成都江安城市投资发展有限公司和成都隆博投资有限责任公司提供足够抵押率的土地为政府的偿债义务提供抵押担保。
2011年因代建报恩家园工程项目，成都江安城市投资发展有限公司从而享有对温江区政府3.76亿应收账款。
2、 增信措施介绍
(1)保证担保
委托人兴江安城建和成都新城西城市投资经营中心向受托人提供保证担保。其中兴江安城建2011年成立，注册资金3000万，成都江安城市投资发展有限公司、成都鸿瑞祥投资有限公司、成都丰合力创投资有限公司分别持股35%、33%、32%；2012年4月净资产14372万，资产负债率72.5%。其中，成都新城西城市投资经营中心2004年成立，注册资金15377万，成都市温江区国有资产管理局持股100%；2012年6月净资产790426万，资产负债率34.3%。
(2)抵押担保
抵押人成都江安城市投资发展有限公司和成都隆博投资有限责任公司提供足够抵押率的土地为政府的偿债义务提供抵押担保，抵押土地评估5.026亿元。
抵押人成都江安城市投资发展有限公司将其合法拥有的位于温江区公平镇之国有土地使用权(估值25668万元)(抵押物1)和位于温江区永宁镇之国有土地使用权(估值15686万元)(抵押物2)为受托人设立第一顺位抵押担保。抵押人成都隆博投资有限责任公司将其合法拥有的位于温江区公平镇之国有土地使用权(估值8906万元)(抵押物3)为受受托人设立第一顺位抵押担保。
抵押物1：面积99.26亩，容积率4，住宅用地，估值25668万，合259万/亩；抵押物2：面积63.4亩，容积率3，商业住宅用地，估值15686万，合247万/亩；抵押物3：面积40亩，容积率3，商业住宅用地，估值8906万，合223万/亩；抵押物总估值50260万。
成都隆博投资有限责任公司2004年成立，注册资金5亿，成都市温江区国有资产管理局持股100%；2011年净资产29.58亿，资产负债率51.34%。
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