作者： 崔文官 | 来源： 中国经营报

　　进入3月，手握大量房地产信托合同的信托公司几近抓狂。近日，有媒体报道，四川信托的一款名为“长江畔·桂圆林生态墅区项目集合信托计划”的产品悄然将投资门槛降至每平方米5万元。

　　多以百万元起步、一向标榜高端财富管理的信托产品，为何能如此亲民？

　　彪悍川信，仅用了一年时间，就将管理资产规模做到了1370亿元，而其房地产业务更是突飞猛进，将近140多亿元。

　　而据信托人士刘擎透露，很多成立时间比较久的信托公司其房地产信托规模也才在百亿元左右。

　　降低门槛或涉违规

　　认购门槛降低主要是为了发售，由于银行不再代销房地产信托，而且投资者出于对风险的考虑，近期房地产信托发行困难。

　　近期，有媒体报道称，一家名为北京诚信义诺投资顾问有限公司的第三方理财机构向普通投资者发送产品推荐邮件，声称公司销售平台中有一款由四川信托发行的房地产集合信托计划，原投资门槛为20万元，但“为了满足更多资金不充裕客户的需求，现特调整起投资金为5万元整，以5万元递增”。

　　记者查询四川信托的公开资料得知，这款名为“长江畔·桂圆林生态墅区项目集合信托计划”是一款房地产信托产品，投资期限为18~24个月，募集金额1亿元，资金分期用于向四川省同汇房地产开发有限公司进行股权投资。

　　“此举涉嫌违规。”刘擎直言，认购门槛降低主要是为了发售，但依据“一法两规”(《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司管理办法》、《集合资金信托计划管理办法》)，降低门槛吸引来的客户是否符合合格投资人要求是个问题。

　　记者就此向四川信托求证，四川信托相关负责人告诉记者，四川信托已经在其官网上发表澄清公告称，从未委托北京诚信义诺投资顾问有限公司对该公司信托产品进行推介；亦从未同北京诚信义诺投资顾问有限公司合作、定制、发行任何信托产品；仅向符合《信托公司集合资金信托计划管理办法》规定的合格投资者条件的自然人和机构投资者募集信托资金。

　　北京诚信义诺投资顾问有限公司市场部销售人员李先生则告诉《中国经营报》记者：“这个项目最初定的是5万元起投，但是经过核定之后发现需要客户数量比较多，现在的门槛是30~50万元，收益率是12%。”

　　“认购门槛降低主要是为了发售，由于银行不再代销房地产信托，而且投资者出于对风险的考虑，刻意回避房地产信托，导致近期房地产信托发行困难。降低门槛有利于吸引一些原来并非信托的客户群体，但此举涉嫌违规，因为依据‘一法两规’，这部分客户是否符合合格投资人要求是个问题。”刘擎说。

　　一位信托从业人士则认为，“信托客户毕竟是高净值客户，这些信托公司激进的做法，或许会给整个行业带来影响。”他直言，“像这种项目我们是不会接的，觉得他们风控有些问题。”

　　刘擎认为，目前信托业资产规模已达4.8万亿元，但大部分产品还是融资类，信托公司缺乏主动管理能力，也缺乏稳定长期的客户，“如何获得客户信任，长期受人之托打理资产，才是信托的本意。”

　　或临兑付危机

　　房地产市场的低迷，使以房地产信托崛起的四川信托备受考验。

　　随着房地产信托兑付高潮的临近，四川信托此举不免让人怀疑其遇到了兑付难题。

　　“现在市场不看好房地产信托，还按照之前的起投点募集，信托公司就拿不到钱，降低门槛主要还是为了向更多人募集。”普益财富研究员范杰表示，从此点还难以判断四川信托出现兑付问题。

　　刘擎则认为，发售中随意降低认购门槛，使信托法律中关于“合格投资者”的规定成为一纸空文，而这一制度的设定正是基于信托行业和产品的特点而生，是信托区别于其他金融产品的重要特点。

　　按照《信托公司集合资金信托计划管理办法》规定：合格投资者是指符合下列条件之一，能够识别、判断和承担信托计划相应风险的人：(一)投资一个信托计划的最低金额不少于100万元人民币的自然人、法人或者依法成立的其他组织；(二)个人或家庭金融资产总计在其认购时超过100万元人民币，且能提供相关财产证明的自然人； (三)个人收入在最近三年内每年收入超过20万元人民币或者夫妻双方合计收入在最近三年内每年收入超过30万元人民币，且能提供相关收入证明的自然人。

　　“信托产品的兑付危机主要取决于信托设计，具体到房地产信托就是融资人的经营状况、房地产行业政策和市场变化、抵押物情况等。但发售中违规将门槛擅自降低，使大量不具有合格投资者条件的人持有信托，将加剧兑付危机。”刘擎说。

　　中国国际金融有限公司分析员白宏炜表示，按照1.5~2年的发行期限，预计2012年和2013年将分别需要还本付息的房地产信托产品约为2500亿元和3000亿元，“由于房地产市场的低迷，这些信托还将面临着还款风险，需要以降价促销、‘借款还旧’以及项目转让等方式来应付。”

　　作为民营资本控股的四川信托，自2010年“复生”以来就一直较为激进。

　　2011年10月份，四川信托房地产信托业务被叫停的“罗生门”更是将其推到了风口浪尖。实际上，当年5月，其发行的一只名为“四川信托—上海森泽股权投资集合资金信托计划”产品就曾引发媒体的广泛质疑。在该信托计划成立之时，海源别墅成交别墅的单价为56000元/平方米，信托计划以6.8折的抵押率取得了别墅的所有权。按照行业内普遍的资产抵押率都低于50%来看，这个比例抵押资产暗示着较大的风险。此外，产品说明书中虽然表示海源别墅将在被收购后重新装修，且被定位成亿元级别墅。但业内人士认为，2012年11月该产品到期时，该别墅均价会跌到何种程度还很难说，或会影响到信托计划的按时兑付。

　　长江证券信托分析师刘俊认为，“2010年以来信贷紧缩和地产调控为核心的政策直接导致信托成为地产公司的重要融资渠道，2012伊始，随着地产类信托逐渐进入兑付高峰，其到期兑付风险成为影响信托板块投资乃至资金面的重要课题。”

　　据不完全统计，2012年房地产信托总到期规模为1758亿元。刘俊预测，3月份将是上半年的到期兑付小高峰，达148亿元。

　　此外，据记者了解，四川省同汇房地产开发有限公司成立于2009年6月15日，注册资本金仅2000万元，且主开发资质只属于三级房地产开发企业。此前曾有业内人士预测房地产一旦出现问题，最先倒下的就是那些中小开发商。其中的风险不容小觑，对此，四川信托相关人士表示该项目是经过认真评估和资质考察的。

　　实际上，除了四川信托之外，近期在售的信托中有多款产品都在悄然降低门槛：中航信托的岳阳盈泰股权投资集合资金信托计划，融资门槛为50万元；爱建信托推出的保集蓝郡项目融资集合资金信托计划，投资起点则为30万元。

　　门槛降低的同时，房地产信托提前清盘的消息也接踵而至。据《中国经营报》记者不完全统计，仅2月份，已有天津信托、山东信托、华润信托、杭州工商信托、江苏国际信托、华宝信托、中诚信托、中融信托8家信托公司，或公告或被证实有房地产信托被清盘。

　　“其实是一种债权挤兑，当然这种挤兑是为了债权的安全，为了投资人本金和收益兑现，但这都不改变其挤兑的本质，不影响信任危机的实质，而这种挤兑将加强债务人危机。”刘擎分析道。