华润万象生活超20亿收购中南服务股权 物业赛道加速洗牌

雷递网 雷建平 1月21日报道

上市刚满一年的华润万象生活（01209.HK）展开大手笔收购动作，对象是中南服务商业有限公司（简称“中南服务”），收购代价不高于22.6亿元。

据中南服务聆讯后版招股书，以2020年税后净利粗略推算，本次收购代价与税后净利润比值约为34倍，以2021年税后净利推算，则为14倍左右。

业内人士认为，这是一次双赢的交易。在物业服务行业集中度快速提升的背景下，本次交易或可助力华润万象生活加速挺进第一梯队；

对中南集团而言，则可能有利于其更加从容面对市场调整，同时更有条件聚焦主业，提升经营质量。

华润万象生活收购中南服务背后，也体现出，物业行业集中度在提升，可以预见未来的市场属于几家综合实力雄厚的头部玩家。

主动选择 拥抱新的发展

中南服务是一家深耕长三角并已建立全国性战略布局的综合物管服务商，服务于中国江苏省、山东省、浙江省及四川省等多个地区，合计拥有5147万平方米的在管面积，合约面积和在途面积共计3941万平方米，预计五年内在管面积将达到9000万平方米以上。

中南服务已向港交所递交招股书。招股书显示，中南服务2018年、2019年、2020年营收分别为5.52亿元、6.82亿元、8.63亿元；年度盈利分别为1795万元、2705万元、6675万元。

中南服务2021年除税前利润为2.35亿元，除税后利润为1.76亿元。

中南服务已通过聆讯，可以自由选择在香港上市。此次中南集团出售中南服务背后，最大原因可能是房地产行业环境发生变化，中南集团有了新的选择。

此次转让中南服务股权，现金可能还不是最重要考量。从本次交易的支付条款可以看出，首笔支付仅为总对价的44%，而余下部分需要根据在管面积的实际交付进度逐笔支付。短期中南收回的现金有限。

而根据中南集团近期的工作总结会议精神来看，中南正进一步聚焦建筑大产业链，向制造业本行回归，聚焦建筑、产业园区等制造业主体进行优质资源整合，开拓EPC、代建等优势业务。放弃物业服务，可能是为了自身新的发展。

物业估值泡沫快速褪去 行业集中度将进一步提升

当前，物业估值处于下降趋势，估值分化导致非头部物企上市受阻。过去一段时间资本市场追捧物业服务公司概念的局面难以持续。

而随着万科、龙湖物业上市，物业服务公司估值的泡沫将快速褪去，行业将迎来新的整合。

2021年以来，物业赛道动作频频。2021年3月，龙湖集团全资附属公司龙湖嘉悦物业服务有限公司以12.73亿元收购亿达物业服务集团有限公司；2021年6月，合景悠活集团控股有限公司以4.98亿元收购上海申勤物业管理服务有限公司80%股权。

2021年12月，继收购上航物业后，招商局积余产业运营服务股份有限公司（简称“招商积余”）再度以2.3亿元收购中国南航集团物业管理有限公司（简称“南航物业”）95%股权。

最大手笔的是碧桂园。2021年2月，碧桂园服务以54.32亿元收购四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司股权；9月20日，碧桂园服务发布公告称以不超过100亿元收购富力物业；9月28日，碧桂园服务发布公告称以不超过33亿元收购彩生活服务核心资产邻里乐控股。

此前，合生创展集团有限公司（00754.HK，简称“合生创展”）也曾寻求并购恒大物业。

物业管理公司的高估值来自与海量客户高频接触后的新的可能性，来自于规模经济的大蓝海市场，来自于成为行业龙头的想象力，这和绝大多数中小物管公司关系不大。物企股权置换或转让成为非头部物企上市外的主要退出途径。对于他们而言，直接上市可能不是当下最好的选择。

此次收购中南服务的华润万象生活是华润集团旗下物业管理及商业运营服务提供商，也是中国最大的住宅物业组合之一。

华润万象生活2020年12月在香港上市，当时发行价为22.3港元，募资资金122.65亿元。华润万象吸引7名基石投资者，包括新加坡政府投资公司（GIC）、高瓴资本、中国平安、Cephei（润晖投资）、Matthews（铭基国际投资公司）、中国国有企业结构调整基金及GLP。

华润万象生活正实施积极拓宽物业管理服务范围及规模的策略。收购事项将扩大集团服务范围，加强集团于上述地区的物业管理组合，并透过提供更多物业管理服务获得额外收入来源。

可以预见的是，物业行业集中度在提升，未来的市场属于几家综合实力雄厚的头部玩家。

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