辐射近50万人群！去豪宅云集的老江东，收获一套“硬资产”

原标题：辐射近50万人群！去豪宅云集的老江东，收获一套“硬资产”

在股市、基金飘绿的当下，杭州C先生却反向秀了一把“凡尔赛”。

在朋友圈PO的一张买卖合同中，商铺成交单价一栏赫然写着8万+/㎡，要知道他当年的购置成本仅3万/㎡出头。

这也意味着短短几年，C先生这间商铺就翻了一倍多！

“要不是着急搬家，我才不舍得卖呢，每年收个十几万的租金不香吗？”似乎是觉得凡尔赛得不够过瘾，C先生又补了一刀。

所以这间商铺到底位于杭州哪个黄金地段？谜底揭晓，商铺就在杭州金沙湖地铁站旁。

在商铺投资老手看来，这间铺子能够实现几年翻番也很好理解。

一方面，它是货真价实的“地铁铺”，每天迎来送往海量客流，能够为店铺带来不少有效人气。

另一方面，商铺还紧靠着金沙天街，依附着这一区域中心，自然也能共享数以千万计的潜在客群。

平心而论，在商铺界C先生这笔投资绝对称得上“高分案例”。

成功的经验是可以互相借鉴的，按照以上的模式去寻找宁波的 “商铺之王”，最符合条件的或许是即将开售的龙湖·天曜商铺。

NO.2 | 贰

两者最大的共同点，就是都紧挨着超级综合体，可以承接有效的人气红利。

以上这句话的关键词有两个，一是“超级综合体”，二是“有效的人气红利”。

先来看第一部分，为何必须是“超级综合体”？因为只有购物中心的能级足够，才能在城市商业竞争中脱颖而出，此时挨着它的商铺才有红利可享。

那么天曜商铺背靠的是谁？正是体量近50万方超级综合体商圈——宁波首座天街！

经过20年的迅猛发展，龙湖天街已然成为中国商业战场上的一个超级IP。

龙湖商业的实力有多强？位列中国商业运营能力TOP3，20年布局27城，年客流达4.7亿，拥有超4500家合作品牌和超340家战略合作品牌……

至目前，龙湖已经在浙江布局了10座天街。

其中，率先点亮的杭州4座天街战绩非凡：2020年的业绩突破60亿大关，日均客流量超20万人次！

以2017年开业杭州滨江天街举例，就凭借58%的品牌首进成为年轻群体的打卡胜地；

还有2019年开业的杭州西溪天街，开业首月就吸引11位明星到访打卡，使它成为杭州明星到访率颇高的流量引力场……

“一座天街改变一座城”，在天街强大的择址逻辑、运营能力和商业品牌的助推下，宁波首座天街缔造商业中心新时代的剧本，已经基本敲定。

再来看第二个关键词，什么叫做“有效的人气红利”？

就是商铺要在业态、经营时间和购物中心要形成“互补关系”，而非竞争关系，这时候共享的人气才是有效的。

首先在经营时间上，天曜商铺支持24小时经营，可以与天街形成叠加、延时效应。

比如早高峰天街还未营业，住在周边的白领就会转向去隔壁的咖啡店买一杯美式；

遇到加班到深夜的程序员，原本想去天街吃顿简餐，看到商场关灯后，就会转道去隔壁的便利店买些便当、零食，这就叫做经营时间上的互补。

其次是业态上的互补，也就是将商铺和天街内部的品牌专卖店、轻奢店等业态作差异化经营。

随意开个脑洞，你可以在商场边上开一个宠物美容店，主人在进商场前把爱犬送进店里，和闺蜜喝完下午茶之后再把宠物接走，时间卡得刚刚好；

又或者，你可以盘一间稍大一些的商铺作为高端教育机构，这下送孩子来培训的家长们不用在前台度日如年了，可以在商场尽情地逛街Shopping，甚至看场小电影。

这就是将购物中心的人气红利最大化，既能填补商场经营时段的“空白期”，又避免同质化业态的直面竞争，一举多得。

NO.3 | 叁

比金沙湖商铺更优秀的是，项目还是3/6号线（规划）双地铁上盖商铺。

在商铺的优先级中，地铁铺向来是站在头部位置的，因为衡量商铺最直接的标准是人气，而地铁口恰好就是人气的聚集地。

这也是为何，宁波的地铁铺大多是不愁卖的，以几年前东部新城的某地铁铺举例，即便总价千万级，依旧卖得飞起。

要知道即便是千万级住宅尚且需要去化一段时间，而同价位的商铺却能卖出“住宅速度”，可见地铁铺的威力。

安居客统计数据显示，折射到租金市场，地铁铺的租金也十分耐打，以地铁客运中心站旁的一间格子铺举例，单日租金都能达到17元/㎡/天，是同板块普通商铺的数倍。

幸运的是，天曜商铺还赶上了地铁网络时代，客流量更是呈几何级的增长。

《宁波晚报》报道称，宁波1号线一期开通，日均客流量才7万人次；2号线一期开通，客流量达到20万；1号线延长线开通，日均30万客流量；在去年3号线一期开通后，宁波轨道正式成网，客流量也飙升至60万！

这还没完，在不久前批复的《宁波市城市轨道交通第三期建设规划（2021-2026年）》中，地铁6号线一期赫然在列，同时还有7号线、8号线一期、1号线西延和4号线延伸也开建在即。

由这几年TOD综合体、TOD商铺的崛起，我们也能感知到未来商铺的发展趋势，那些高人气商铺将往往分布在地铁旁和大商圈街区里。

因为随着物质水平的提升，消费这个动作已经入侵到日常生活的每时每刻，所以目的性消费减少了，偶然性消费更多了。

什么意思？我们会在地铁到站时在隔壁的便利店“顺手”买一瓶水，也会在商场等位的期间去楼下做个美甲，这就是偶然性消费。

不难预见，兼具双TOD人气优势和超级天街IP的天曜商铺，就是未来宁波的硬核资产。

NO.4 | 肆

不要忘了，决定商铺租金上限的除了人气，还有客群的消费力，所以商铺所处的板块也格外重要。

而今天的主角天曜商铺，正是位于宁波寸土寸金的老江东板块。

近两年，老江东的存在感有多强，就无须赘述了吧？去年龙湖天曜、东部江山万里、天一晓著三盘齐发，各个卖得风生水起。

热度也持续到了2021年，3月9日，原蔬菜市场地块以封顶楼面价28599元/㎡+4100㎡人才房成交，再一次将这一炙手可热的板块推到了众人面前。

至此，老江东光是今年预售的项目就多达7个，而且大多是4万级的豪宅项目。

老江东，实景图

对天曜商铺而言，豪宅背后的高端消费力，在日后都是能够换算成收益回报的。

身边就有一位牙科大佬，打算在东部新城开一间私人牙科诊所，寻觅市调了大半个月后，选择花费更高的价格盘下了宁波府周边的一间商铺。

当被问及为何这样操作时，大佬直言看中的就是豪宅附带的高端消费力，假设每户每年的看牙成本是1000元，那么光是一个小区就能创造上百万的营业额。

哪怕是高档小区门口一家不起眼的理发店、高端生鲜店，凭借周边几万人的人口辐射，年营收也能轻松攀上百万级。

回过头来看天曜商铺，它所辐射可不止一个小区，而是包括十数个未交付的新项目、几十个老牌豪宅，以及项目本身住宅业主在内的近50万高端消费力！

拥有如此庞大的人气基础，无论是开一间高端美容院、早教中心还是小众咖啡馆，都不必担心店铺的营收。

最后释放一个彩蛋，即将加推的天曜商铺主力面积为20-200㎡，并且60㎡以下的小铺占比近半数。

有实力的购房者可以直接拿下不占房票的大面积商铺，毕竟大铺可以承接更丰富的业态；预算有限的购房者，也能用不算高的门槛，在宁波心脏位置拥有一套核心资产。

博多·舍费尔在《财务自由之路》中说过，“穷人和富人的区别是，穷人先消费，后投资；而富人通常先投资，后消费。”

在股票、基金巨幅震荡的时代，我们该将钱投往何处去对抗货币大漫灌呢？答案始终是不动产，答案或许是即将开抢的龙湖·天曜商铺。