势如破竹的南部新城，选新房还是二手房？

原标题：势如破竹的南部新城，选新房还是二手房？ 来源：界面楼市南京站

南部新城最近的动态真是多得停不下来。

这边金陵华夏中心和云澜尚府相继摇号开盘在即，那边金地商置G13案名公布，再加上南外南部新城校区传来了最新动态，一时间真可以说是“风头无两”。

PART 1

金陵华夏中心住宅项目文渊府和“日光盘”云澜尚府都在今天（12月22日）迎来摇号，预计本周三开盘。

文渊府首领G地块4栋17层小高层房源销许，共272套精装房源（人才82套、无住房82套，普通108套），销许均价为43680-45990元/㎡，精装包2500元/㎡，户型建筑面积约121、143、173㎡，开盘要求首付8成、冻结验资300万。报名人数为人才235组、无房1065组、普通1013组。

云澜尚府领取5幢、9幢房源销许，共256套房源，（人才房源77套，无住房保障房源77套），户型建筑面积143、168、188㎡，全装修均价约44780元/㎡，精装包3500元/㎡，首付8成，验资300万。报名人数为人才报名55组、无房报名481组、普通报名525组​。

云澜尚府鸟瞰图

9月份开始陆续有新盘入市的南部新城和一两年前相比起来，完全是判若两样。

前年9月份大校场以复地宴南都收官为标志开始进入了漫长的两年房荒时光；南站板块稍晚一些，在去年1月份以绿城深蓝收官为标志开始了一年半有余的房荒。

于是次新房成了很多买房人意欲置业南部新城的选择。

图源：链家网

大校场比较受欢迎的次新房项目保利堂悦小区均价已经突破5万/㎡，而相对热度较低的复地宴南都项目尽管二手房均价还未突破3.5万/㎡，但是最近的成交均价已经高达54859元/㎡！

图源：链家网

令人难以置信的是，复地宴南都在2015年的首开价格仅2.1万/㎡，也就是说首开至今五年的时间里，复地宴南都房价整整翻了两番不止。

我们再来看看南站板块的二手房销售情况。

图源：链家网

万科九都荟是南站板块最热门的二手房项目了。11月售出的两套二手房均价都已经在5.5万-5.8万/㎡之间了。

要知道项目在13年入市的时候精装单价才2.3万/㎡。

这一方面有赖于南站近些年的发展，自南京南站在9年前开通运营开始，就因为城际枢纽的动能赋予南站周边宅地的大规模开发；

另一方面，此前雨花台区教育局官宣，雨花台区南站九年一贯制学校小学部为南京市雨花外国语小学南站校区，初中部为南京市雨花台区中学南站校区，之后南站的许多二手房项目均价和成交都呈现大涨趋势。

——果然学区永远是房价和销量的原动力。

PART 2

在严格限价之下，未能成功冲击5万/㎡的南部新城凭着“高性价比”最近三个月新盘上新都是以“日光”圆满落幕。

万科星耀都荟鸟瞰图

南站万科星耀都荟9月29日首开、12月7日收官，用时不到两个半月，三开三罄，每次综合中签率都低于10%。以3成首付、不验资的绝对低门槛堪称南部新城的“性价比之王”了。

大校场的门槛相比之下就要高出许多了。

华著兰庭从9月27日的首开6成首付到11月28日的8成首付，着实劝退了一些预算不够的置业者；

云澜尚府从首开到现在三次推盘都是8成首付、300万验资的高门槛；

金陵华夏中心此次首开也是要求的8成首付和300万验资；

年内有望入市的金基望樾府预计也将以8成首付的门槛入市。

各大房产媒体对于“8成首付的大校场，值得买吗”进行了无数次或正或反的探讨，到现在也没争论出个所以然来，不过丝毫不影响买房人们尤其是是地缘客对于大校场的热情，报名人数没有下过1000组、中签率也没有高过。

去开盘现场看到这些兴致冲冲来选房的大爷大妈们，多半是住惯了老秦淮的地缘客，还有就是心里想着大校场早晚是要突破限价的，到时候就更买不起了。

加上南外南部新城校区（公办）最近传来最新消息，预计2022年就将建成招生。

南外南部新城鸟瞰图

届时板块内的名校资源正式上线，新房项目和二手房项目受欢迎程度大概又要往上一个台阶。

PART 3

从2019年下半年到今年上半年接二连三出让宅地的南部新城还有许多项目正在待入市的路上，尤其是大校场板块，年内还有三大热盘即将迎来首开。

【1】金基·望樾府

金基望樾府鸟瞰图

金基望樾府（即金基G107地块）定位为高端科技改善精装豪宅，拟建9栋16-32层住宅，约670套。其中东侧为3栋32层高层，西侧为6栋15-19层小高层，小区主出入口正对云澜尚府，西南角另规划有一所9班幼儿园。

项目预计年内首开8、9号楼，共204套精装房，户型建面约143㎡、165㎡、167㎡、185㎡、234㎡。

户型参考：

户型图

【2】金地·大城雅境

金地商置G13地块正式公布住宅项目案名为大城雅境。

在今年4月30日的土拍中，南部新城G13地块被金地商置斩获，总价68.7亿元，成交楼面价13659元/㎡。

图源：界面楼市南京站

项目打造集住宅、酒店式公寓、购物中心、商务办公于一体的约50万方城市综合体，其中约12万方购物中心自持营业，同时拟建18栋住宅，户型面积约105-210㎡。目前项目城市展厅已经公布，预计本月底公开售楼处，最快年内首开！

【3】明阅府

明阅府现场图

明阅府即南京交通G64项目。2019年10月10日，南京交通投资置业8.1亿拿下南部新城G64商住地块，楼面地价16597元/㎡。

项目为地铁上盖物业，打造2栋14-17层高层住宅和超2万㎡社区中心，其中住宅共计196套，主力户型140㎡、170㎡，其中140㎡户型的房源较多，有170套左右。预计今年年底首开，首开放风价4.5万/㎡。

户型参考：

（140㎡A）

（140㎡B）

（170㎡）

此外，大校场还有金基G76地块在备货状态中，华著兰庭也即将迎来下一次的加推。

而南站的两个纯新盘就不知道何时才能迎来入市，一解万科星耀都荟收官后的板块房荒了。

地王项目香港嘉华G89地块项目拟建两栋27-32层的高层住宅，体量非常小，目前项目正在施工中。从外观来看已经初现雏形。

来源：界面楼市南京站

万科G46地块的楼面价27168元/㎡，整体体量也不大，仅有2.3万㎡，需现房销售，为商住混合用地，预计将建4栋高层住宅及部分商业、办公，上市时间待定。由于南站区域限高和1.0

综上来看，如果想置业大校场的话，在年内还是有不少新房上车机会的，比起板块内成交均价渐涨的二手房项目，限价内的新房项目虽然需要首付8成，但是整体性价比还是不错的；

而想要置业南站的买房人们，近半年内怕是难以等到新房项目入市的机会，如果着急满足现阶段居住需求的话，可以选择一些年限不太长的次新房项目，首付不高、预算压力也可以小一些。