上海地产集团的新融资渠道

　　-本报记者 彭朋 上海报道

　　作为近年来上海市政府投资组建的规模最大的房地产企业，上海地产集团开始有大动作。

　　7月12日，上海两大地产巨头中华企业(资讯 行情 论坛)(600675)和金丰投资(资讯 行情 论坛)(600606)同时发布公告，称接公司第一大股东上海房地?集团?公司(以下简称“上房集团”)通知，其公司国家股已从上房集团划转到上海地产集团名下；由此，这两个企业的第一大股东转为上海地产集团。

　　公告透露，7月8日，上房集团与上海地产集团签署了《国家股划转协议》。根据协议，上房集团把所持有上海金丰投资股份有限公司141360947股国家股、中华企业股份有限公司347821429股国家股全部无偿划转给上海地产集团持有。本次股权划转完成后，上海地产集团将持有金丰投资总股本的55.45%，持有中华企业总股本的49.87%，成为这两家公司的第一大股东。

　　这是自成立以来上海地产集团首次获得直接掌控上市公司。

　　虽然目前上海地产集团还未有作为大股东如何运作这两大巨头的详细方案，但正如光大证券分析师赵强所言：“至少，这证明了上海地产集团在拓宽融资渠道方面的一种运作思路。”赵分析说：“我们以上海地产集团每年运作20个土地一级开发项目为例，假设每个项目所需资金为10亿，那么公司所需的现金流就达到200亿元。而上海地产集团目前拥有的大量资产都是存量资产，并非流量。”赵强表示，“掌控上市公司，对于拓宽上海地产集团的融资渠道必将大有帮助。”

　　2002年11月18日，上海地产集团经上海市政府联合多方投资者组建，注册资本42亿元。其中，国资授权经营37亿，占88.10%；同日成立的国有独资的上海大盛资产有限公司出资1亿元，占2.38%；包括上房集团、中星集团在内的国资经营公司出资4亿元，占9.52%。

　　按照成立之初的宗旨，上海地产集团肩负三大要务：土地储备、滩涂造地和房产开发。同时，也被授权经营上海中星集团有限公司、上海闵虹集团有限公司、上房集团等公司的国有资产。

　　1988年8月上海虹桥地块土地使用权招标出让，拉开了上海土地批租的序幕；1995年上海实行对内资六类经营性项目用地有偿使用；1996年成立全国第一家土地储备专业机构——上海市土地发展中心；2001年开始内外销商品房用地进行归并；2003年以来，上海加强土地市场管理，经营性项目用地全面推行公开招投标，并逐步推进“熟地”招标出让。

　　上海地产集团自成立以后，就代替土地储备中心，以“收购土地、增加储备”为要务。大量的收购和投资，使上海地产集团明显感受到资金不足的压力。

　　在其他筹资渠道尚不通畅的情况下，商业银行贷款是目前土地储备启动阶段主要的筹资方式。在过去的一年多时间里，上海地产集团分别与浦发银行(资讯 行情 论坛)、建设银行上海分行、国家开发银行上海分行等多家机构签署贷款授信协议，共获得约200亿元的贷款。但对主业为土地储备的上海地产集团而言，单一的融资渠道还是远远不够的。

　　此次获得旗下授权经营的上房集团两大上市公司的股权，被众多业内人士视为“给上海地产集团相当的资产经营实权”。而“只有解决了资金上的问题，才能真正使其实现土地一级储备的企业功能，在政府主导、市场化运作的土地收购、储备、转让制度中，把好土地市场的总龙头，起到主渠道和蓄水池的作用。”

　　在上海地产集团内部所做的课题研究中，还有设立土地储备机构专项基金的设想，其论证的专项资金来源主要有三条途径：其一是土地使用权出让金收入返还；其二是耕地开垦费返还，单位和个人经批准占用耕地进行非农建设，按照“占一补一”的原则，缴纳耕地开垦费；其三是低成本公共资金，特别是住房维修基金等公共基金、社会基金等。目前，部分售后公房维修基金已经引入。