地产上市公司十强走势

　　由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和搜房研究院共同组建的“中国房地产TOP10研究组”，根据截至2004年4月30日公布的2003年上市公司年报的客观数据，评价产生了2004年中国房地产上市公司“综合实力10强”、“财富创造能力10强”和“持续运营质量10强”。

　　房地产上市公司研究综述

　　“中国房地产TOP10研究组”对沪深两市 76家房地产上市公司及中国在香港上市的房地产公司的财务指标进行研究分析认为，房地产上市公司整体呈现四大特点：

　　中国房地产上市公司整体综合实力增强，而股市表现与综合实力增长及房地产行业发展背离。

　　一方面，房地产上市公司随着房地产行业的增长而整体综合实力增强。2003年，全国房地产行业出现了高速的增长，房地产上市公司同期总资产、主营业务收入、利润总额分别上涨13.3%、9.4%、14.8%；另一方面，沪深两市2003年总市值为42458亿元，同比增长10.77%，而2003年房地产上市公司市值总和为1764.9亿元，较2002年相比下降22.3%。相对于综合实力增强及房地产行业增长，房地产上市公司股市表现差强人意。

　　从房地产板块整体经营绩效看，与2002年相比，中国房地产上市公司整体财富创造能力有所下降。

　　在2003年财富创造能力(EVA)评测的76家房地产上市公司中，EVA为正值的公司仅18家，占全部房地产公司的23.7%，同比下降了5.3个百分点。2003年房地产上市公司的税后净营业利润总和较2002年平均增长了140.8万元，但房地产上市公司的资本成本较2002年平均增长了950万元，上涨幅度超过了税后净营业利润上涨的幅度。

　　中国房地产上市公司运营质量稳定性差，现金流波动幅度大。

　　对76家房地产上市公司近三年平均每股现金净流量研究表明，在76家房地产上市公司中，88.2%的公司在近三年中出现了每股净现金流为负的现象。

　　大陆在香港上市的房地产公司与沪深两市房地产上市公司相比，综合实力相当，财富创造能力略胜一筹。

　　综合实力方面，大陆在香港上市的房地产公司与沪深两市房地产上市公司10强在资产总额、主营业务收入、利润额、市值方面相差无几，实力相当；财富创造(EVA)方面，大陆在香港上市的房地产公司略胜一筹，第一名高于沪深两市房地产上市公司第一名近5亿元。

　　沪深两市房地产公司10强研究

　　房地产上市公司综合实力10强根据截至2003年12月31日房地产上市公司的总市值、总资产、利润总额、主营业务收入四个指标进行综合评价。具体结果详见下表?一?：

　　2003年房地产上市公司10强综合实力大幅度增强。综合实力10强房地产上市公司主营业务收入总和为236.11亿元，与2002年综合实力10强的房地产上市公司相比增长22.53%，利润额总和及总资产总和分别同比增长28.81%和14.3%。

　　房地产上市公司综合实力10强公司采用不同的策略促进其业务的发展，一类公司如万科(资讯 行情 论坛)和金地集团(资讯 行情 论坛)，这类公司以房地产开发经营为主，坚持专业化和市场化，实现了主营业务收入高增长；另一类公司如陆家嘴(资讯 行情 论坛)、中华企业(资讯 行情 论坛)、张江高科(资讯 行情 论坛)、金融街(资讯 行情 论坛)，2003年转变经营思路，由土地一级开发转为一、二级连动开发，促进房地产销售收入提高，从而使主营业务收入大幅度上升；还有一类如招商局(资讯 行情 论坛)通过对自身业务的重组，2003年逐步剥离石化业务，形成以房地产开发和房屋租赁为主营的业务架构，房地产销售收入同比增加100%，房地产业务占主营业务利润的76%以上，整个公司主营业务收入同比增长25.55%。

　　房地产上市公司财富创造能力(EVA)10强根据76家房地产上市公司2003年年报公布的客观数据、结合房地产行业特点，通过对76家房地产上市公司进行EVA计算，研究结果详见下表(二)：

　　房地产上市公司运营质量10强根据76家房地产上市公司2003、2002、2001年年报公布的客观数据，10强房地产上市公司运营质量(三年平均每股现金净流量)。

　　在运营质量10强上市公司中，9家公司都曾在三年中出现负的每股现金净流量，其中2003年有5家公司出现负的每股现金净流量，占10强公司的50%。从运营质量10强房地产上市公司与综合实力10强房地产上市公司比较来看，在综合实力10强房地产上市公司中仅有2家进入了运营质量10强，这表明具有规模优势的公司运营质量未必占优势。难以保持平稳的现金流几乎困惑了房地产公司的发展。

　　在港上市房地产公司研究

　　考虑到大陆内地和香港两地在统计口径和财务报表上的差异性，TOP10研究组单独对9家中国在香港上市的房地产公司进行了“综合实力”和“财富创造能力(EVA)”评价。

　　综合实力根据截至2003年12月31日中国在香港上市房地产公司的总市值、总资产、利润总额、主营业务收入四个指标进行综合评价，中国海外位列综合实力第一名，合生创展和百仕达分别名列第二和第三(详见表四)。

　　通过对中国沪深两市房地产上市公司与中国在香港上市的房地产上市公司的比较研究发现?

　　一是在综合实力上，中国海外、合生创展、百士达和首创置业等公司与中国沪深两市房地产上市公司综合实力10强公司规模相当。中国海外在2003年实现了良好的经营业绩，其中主营收入高达76亿，同比增长19%；总资产超过164亿，同比增长14%。在总资产、主营业务收入、利润总额和市价总值等4个指标上中国海外都高于深圳万科，显示了较强的规模优势。

　　二是为了保持公司良性可持续发展，在土地储备上，在香港上市的中资地产公司具有明显优势。合生创展土地储备的建筑面积高达1228万平方米，其中广州和天津分别占44%和34%的份额；而中国海外发展中和短期待发的土地储备也高达450万平方米，都远高于内地上市公司。上海复地在香港二次上市成功的经验更表明大陆公司境外上市关键在于有形净资产，与其土地储备有较大的关系。

　　财富创造能力中国房地产TOP10研究组对9家中国在香港上市的房地产公司财富创造能力(EVA)评价结果表明，财富创造能力最强的是百仕达，中国海外次之，随后是合生创展、首创置业、北辰实业等(见表五)。

　　与在沪深两市上市的房地产公司相比，大陆在香港上市房地产公司的财富创造能力(EVA值)明显占优。第一名百仕达的EVA值高出沪深两市上市房地产公司EVA排名第一的陆家嘴近5亿人民币。第二名中国海外所创造的最终财富是招商局A的4倍，第三名合生创展以及第四名首创置业的财富创造能力也2倍于招商局A。在9家香港上市企业中，EVA值为正的企业有6家，占总数的60%，而沪深两市房地产上市公司中EVA值为正的企业仅占总数的23.7%。这说明香港上市的大陆房地产公司在提高税后净利润和降低融资成本方面表现突出。

　　(资料来源：中国房地产TOP10研究组）