房地产融资路在何方？ 房地产信托融资空间巨大

　　央行最近出台了一系列针对房地产开发融资的调整政策，本报曾对由此产生的房地产企业的融资困难问题作过报道。但房地产业的发展离不开融资，在此背景下———

　　“目前超过100亿元人民币的海外投融资正在紧张酝酿进入内地房地产市场，那些优质房地产项目有望获得融资支持。”当全国工商联住宅产业商会香港分会会长高广垣透露出这一惊人的消息时，在蓉举行的“2004年中国西部地产节房地产金融投资论坛”现场响起了 雷鸣般的掌声。高也因此成为了各大新闻媒体聚焦的对象，而参会的房地产企业老总更是希望从他的口中了解到更多的信息。

　　“紧缩”后的房地产融资瓶颈

　　高广垣称，现在国内房地产企业所面临的信贷困难已经随着央行近来各种措施的实施显现出来，由于房地产开发的固定资产投资项目资本金比例已由20%及以上提高到了35%及以上，不少房地产开发商已显出“捉襟见肘”的窘态。

　　一个突出的表现是，在成都市国土局近日举行的国有土地使用权拍卖会上，对一块土地使用权的“争夺战”已明显降温。在5月18日举行的一场国有土地使用权拍卖会上，一块地处成都市锦江区天涯石北街的地块，以每亩380万元起拍，最后仅以每亩462万元成交。而就在4月28日，同样处于成都市内环线以内的西马道街53-69号地块，以每亩280万元起拍，由于各路买家的你争我夺，经过数十个回合的“厮杀”，竟以每亩750万元成交。两相比较，令房地产开发商们至今唏嘘不已。

　　“房地产开发行业是一个资金密集型行业，”成都维信房地产公司总裁郑敏这样认为，“银行对该行业信贷的紧缩，将使部分实力的小的开发商的‘资金链’断裂，因此，寻求新的融资渠道已成为业界的当务之急。”

　　多方资金跃跃欲试

　　高广垣先生虽然未向媒体具体道明100亿元海外资金的“来龙去脉”。但他希望国内比较好的房地产企业或优质的房地产项目能够拿到海外去融资，“海外的房地产基金也需要向中国内地寻求投资机会。”

　　“海外资金进入内地房地产市场并非花钱去买现成的楼盘，而是投入资金进行房地产开发。目前海外资金在北京、上海地区进入较多，其中包括摩根斯坦利、雷曼兄弟和Rodamco等。而选择房地产行业的投资对象，海外资金不一定挑最大的，而关键是看项目的可行性如何。”高广垣这样认为。

　　在刚刚闭幕的第五届“西博会”，也出现了不少海外和中国香港等地的资金寻觅成都房地产项目的踪影。以香港中华总商会会长曾宪梓先生率领的香港代表团一行，详细考察了成都“蓝光金荷花”、“万贯机电城”等商业地产项目，并对成都市的高档写字楼、五星级酒店投资表现出了浓厚兴趣。

　　其实，成都房地产业早在几年前便已是各路资金云集。香港冠城集团已在成都投资兴建了面积达21万平方米的“府南新区”，而地处成都市中心，面积达100多亩的“冠城花园”已成为名牌社区，多达38层的“冠城广场”也是冠城集团在成都打造的高级商务写字楼。

　　不仅如此，来至大洋彼岸的加拿大雅丰集团，其旗下的雅图房产也正在成都城北打造“雅图丽景”。与它仅隔数十米的银丰国际电器商城也流淌着“洋资金”的“血液”，它是由迪康集团与香港银丰集团公司共同投资兴建……

　　对此，有业内专家认为，国内的房地产企业要抓住这些机遇就必须从以下几个方面努力：一是树立与各路资本“共同求财”的意识；二是培养相关的专业人才；三是掌握与海外投资商的接洽、谈判技巧。

　　房地产信托融资空间巨大

　　中东西区域发展和改革(北京)研究院副院长孙飞博士在此次投资论坛上则向房地产老总们建议：向信托公司请求“援助”。“信托虽然更具风险性，但可以解一些房地产企业的燃眉之急。”

　　孙认为，就目前中国的情况来说，中国的金融平台、金融管道、金融工具都还不通畅。我国到2003年底时仅有信托公司40多家，融资规模162亿元，其中贷款类信托金融73.5亿元，而在这73.5亿元中也不是全部投入房地产行业。因此，房地产信托在央行紧缩房贷银根的情况下，有了更大的“用武之地”。

　　不过，记者采访成都本土目前唯一获准开展信托业务的衡平信托公司时，其有关负责人出言十分谨慎地说，“这项业务以前就在搞，关键要看项目的市场前景投资收益及风险程度，只有在严格控制风险的前提下才能进行。”

　　对于房地产信托项目融资的可行性，不少业内人士认为，除了风险可控外，关键还要看委托人即信托产品购买者的投资收益水平。从衡平信托刚刚发行完毕的“华阳.阳光海韵”来看，两年期的信托期限，而预计可获得的年投资收益率可达4.8%，比同期银行存款利率高2.55个百分点，这也是衡平信托在已发行的房地产信托项目中均能如期完成的最根本原因。

　　□本报记者杨子江