浙江广厦：主业亏损 “楼花”三弄做秀年报

　　何晓晴

　　5月25日，浙江广厦(资讯 行情 论坛)(浙江广厦股份有限公司，600052)公告称，与其有互保关系的�漇T比特(资讯 行情 论坛)(000621)拖欠中国农业银行总行营业部贷款5000万元和相应利息147万元未能偿还，被要求履行连带清偿责任。早前，公司还通过了为控股子公司浙江天都实业有限公司(天都实业)向中国农业银行申请1.5亿元抵押贷款提供担保的提 案。如此种种迹象表明，这家“楼花”玩技颇高的公司，看来麻烦已经不小了。

　　事实上，浙江广厦近两年主业连连亏损，而给投资者看到的却是盈利的年报，究其原因，不过是通过玩弄“楼花”在做秀罢了。

　　收入微薄买“楼花”

　　2002年上半年，公司主营业务收入10616.92万元，较2001年同期的110160.37万元减少90.36%；净利润为-3092.55万元，比上年同期的3426.41万元巨减6518.96万元，减幅高达190.26%。可是不要紧，公司早就“未雨绸缪”。2001年12月10日，公司股东大会批准实施与大股东的资产置换方案，主营业务进一步集中到房地产业。置入资产中，公司累计共花费25843万元从大股东广厦建设集团有限责任公司(广厦集团)手中收购杭州国商地产投资有限公司(杭州国商)50%的股权等三项资产。其中，杭州国商可是大股东喂给上市公司的一块肥肉。该公司截止2002年12月31日净利润高达15548.95万元。

　　为了做靓报表，公司特别变更会计政策，扩大合并报表范围，将杭州国商纳入合并报表之列。这样一来，到2002年底，公司主营业务收入突然增加到91400.90万元，净利润猛增到10101.90万元；每股收益达0.21元，比上年增长40%。

　　杭州国商原执行《外商投资企业会计制度》，但自2002年1月1日起改为执行《企业会计制度》。而企业有关会计准则规定，母公司直接或间接拥有被投资企业持股50%以上股权的子公司才能纳入合并报表合并范围。但公司将持股刚好50%的杭州国商纳入合并报表范围，有打政策擦边球之嫌。杭州国商的另50%股权为金信(香港)国际投资有限公司持有，属中外合资企业。有关企业会计准则又规定，“对公司的控制权受到限制”，“子公司的生产经营活动不完全受母公司的管理和决策”，“受所在国外汇管制及其他管制，资金高度受到限制的境外子公司”不能纳入合并范围。显然，浙江广厦将杭州国商纳入合并报表范围与上述规定是矛盾的。

　　主业亏损卖“楼花”

　　公司2003年三季报显示，1-9月净利润为-4469.37万元，每股收益-0.09元，比上年同期下降200%。如不采取非常规措施，2003年必然大亏无疑。于是，公司又拿杭州国商大做文章，将往年的“买楼花”变为“卖楼花”。这一招果然见了神效。2003年报显示，净利润为4409.76万元，每股收益0.09元，但扣除非经常性损益后的净利润为-1147.43万元。

　　2003年6月，公司将持有的杭州国商2%的股权转让给自然人陈其华。这年10月，公司又将持有的杭州国商48%的股权转让给浙江金科创业投资有限公司(金科创业)，出让金额为19800万元。此两次股权转让取得投资收益4569.32万元，占2003年度净利润的104%。

　　公司称，金科创业是非关联方。确实，“表面上，看不出浙江广厦和金科创业之间的关系，但现在市场的这种行为都是有关系的。”金科创业原投资经理透露，尽管在公司股权上没有关联，但实际上双方是有历史渊源的。这从下面的分析可以看出。

　　截至2002年9月30日，杭州国商账面资产总计5.01亿元，负债3.57亿元，净资产为1.44亿元。根据资产评估报告书，杭州国商评估资产总计6.5亿元，净资产2.89亿元，公司持有其48%的净资产价值1.39亿元。如果以净资产进行交易，公司的该项长期投资大致亏损1500万元，而交易的结果是盈利4318万元。

　　那么，金科创业为何要当冤大头，赔进去5800多万元呢？工商资料显示，广厦集团是金科创业2000年10月30日成立时的原始大股东，以3000万元出资占30%的股份。后来广厦集团虽然不再持有金科创业股份，但转让都是在关联人之间进行。

　　孤注一掷赌“楼花”

　　公司主业转换成房地产，希望有惊世之作一鸣惊人。早在1999年4月，公司掌门人楼忠福就规划在余杭星桥镇建造常住人口达10余万人的卫星城——天都城，并由浙江广厦全资子公司天都实业进行运作。

　　2000年10月，天都实业虽与杭州市有关部门签署了受让星桥开发区6579亩土地的意向性协议，但并非浙江广厦已经购得全部土地，天都城只是作价约2亿元购买了首期1500亩土地。

　　2002年7月1日，国家土地招标政策正式实施，规定经营性用地必须公开招标。随着国家政策的改变，原有的土地购买意向不具备法律效力，必须全部挂牌竞标，这对天都城的二期开发造成很大影响。土地拍卖价格会要比协议转让价格高得多。

　　事实上，2003年7月8日，杭州市余杭区政府已作出决定，收回已协议出让的85宗共计4203.96亩经营性用地，退还27家房地产商已缴纳的5.2676亿元土地出让金。此次被处理的，就包括广厦集团的天都城项目。应该说，这对公司是一个不小的冲击。

　　除了后续用地成本将大幅度提升，杭州地铁线路的变更对天都城的影响也相当大。浙江广厦当初宣传说，杭州二期地铁将从天都城附近通过。但是，国务院2002年已暂停了杭州地铁申报项目。有业主反映，“当时杭州人预定天都城的房子就是冲着地铁来的，现在地铁没了，好多人要求退房。”公司2004年一季报也反映出公司楼盘预售遭遇障碍，报表显示，公司经营活动产生的现金流量净额为-6548.50万元，较上年同期减少84.04%。

　　目前，天都实业资产负债率高企，至2004年3月31日，资产总计93075.56万元，负债总计79255.31万元，资产负债率高达85.15%。浙江广厦原先的如意算盘是，一期50万平米房子售出后，至少能回笼8亿～10亿元资金，但目前预收账款只40200.49万元，回笼资金大打折扣。而且，2003年5月开始，建设银行总行又规定禁止向以大学城、旅游度假区、主题公园等各种园、区的名义取得土地变相进行房地产开发的企业贷款。而浙江广厦的主要贷款正是来自建设银行。这样，天都城不得不向农业银行申请抵押贷款。

　　由于资金紧缺，打破了公司原有的施工计划。公司于2001年8月20日完成配股，配股价高达10.12元价格，募集资金总额59838.80万元，陆续投放在天都城香榭花园与爱丽山庄项目上。但投资6.4亿元、原计划于2001年12月开工，2004年底前全部竣工的香榭花园，公司称由于征地拆迁工作缓慢，项目主体开工推迟，至去年底尚有23942.18万元土建施工未能完成。而投资1.6亿元、原计划于2001年12月开工，2004年3月底前全部竣工的爱丽山庄，至去年底尚有5664.01万元土建施工未能完成。公司称基于销售策略的考虑，准备待周边环境成熟，房产氛围形成后再推出。

　　原先预料不到的新问题接踵而至，致使天都城项目连年亏损。截止2002年12月31日，天都实业净利润亏损1260.99万元。而2003年初，楼忠福亲手将18万元奖金递到原为集团行政副总裁后主抓天都城项目的郑某手上。按理说，重奖之下，天都实业的经营应有所改善，然而，到2003年12月31日，天都实业净利润亏损增加到2840.57万元。不仅天都实业，浙江广厦整体亏损也呈加剧之势。2004年一季度，公司净利润亏损3381.24万元，每股收益-0.07元。

　　看样子，为了使2004年不出现亏损，浙江广厦又得想出玩“楼花”的高招。将会如何玩呢？投资者不妨拭目以待。