按揭证券化将破壳 浦发展抢喝头道汤

　　作者：王其明

　　“房地产业进一步发展需要多元化融资，银行仍将是最重要的融资渠道，这就要开发新的房地产投资产品，其中很重要的一点就是要把住房贷款证券化”，万科集团总经理郁亮断言。

　　就在前几天，澳大利亚前总理保罗·基廷对众多记者透露，浦东发展银行已经获得中国证监会批准，成为中国国内住房贷款证券化首家试点银行，银监会也正在审批之中，呼唤多年的按揭证券化终于要实施了。

　　按揭证券化，也就是银行将相同期限、相同金额、相同利率、相同风险程度及相同贷款审核程序的按揭楼宇组合成资产池，由中介评估机构定价后再将其出售给证券承销商，回笼资金，然后再由券商将其向投资人发行或上市。该业务将大大降低银行放贷的风险。

　　海外金融机构率先动作

　　“据我所知，至少有10多家国外金融机构在和国内银行、企业谈合作，希望进入中国。”基强联行董事总经理陈基强说，“这些金融机构非常希望介入中国住房按揭证券化这块业务。”

　　根据中国人民银行统计，2003年个人住房贷款余额为11779.74亿元，同比增长了42.46%，比1998年增长了26倍，已经占个人消费贷款总额的75%以上。个人按揭这块蛋糕之巨超乎寻常。更为重要的是，个人按揭质量一直被看好。中国银监会上海银监局局长王华庆说：“按照五级分类，上海个人贷款不良贷款比例低于1%，远远低于全部银行的6.9%的不良贷款率。”全国的情形也大致如此。

　　事实上，很多国外金融机构都觊觎着中国个人房贷市场，并暗暗为按揭证券化做准备。汇丰银行就属于动手快的。去年6月，汇丰银行和戴德梁行达成协议，提供独特的“一站式”房屋消费服务，即为境外客户提供从看房、买房、按揭贷款，到出租、代收租金以及后续的物业管理的全方位购房服务，从而进入内地个人按揭市场。12月，汇丰银行又与上海中房置业合作，共同为外籍人士、港澳台人士提供楼宇按揭贷款业务。今年3月初，国际金融公司(IFC)和安家集团也达成合作协议，注入安家集团200万美元股本。全面参与合作谈判的安家集团前资深副总洪羲对记者说：“安家在国内按揭服务这块做的非常好，IFC认为安家是最接近按揭银行的内地企业”。在澳大利亚房贷证券化市场拥有超过20%份额的麦格理银行进入中国的目的十分单纯，也是要成为中国按揭证券化第一个试点银行。麦格理银行从1996年开始和建行合作，2000年前后帮助建行推进房贷证券化的工作，浦发展走到前头让其感到有些意外。

　　按揭证券化尚缺法律保障

　　但是，对绝大多数银行来说，在踏上按揭证券化的车道之前，还是有很长的路要走。没有产业基金法和保护私有财产的物权法，是制约按揭证券化的根本因素。

　　“在国外，按揭证券化最重要的前提是个人贷款是可靠的、安全的。但是在国内，银行发放个人贷款程序不严谨，只要求个人提供收入证明，提供20%首付。实际上有些收入证明根本无法证实。”麻省理工学院房地产开发与金融硕士、中凯企业集团总裁助理王谦对记者说：“个人在按揭购房时，一般只能准确预期到自己3～5年的收入情况。所以，在国外，一般按揭风险问题出在按揭后的8～10年之间。现在看来，国内的个人按揭风险最小，是由于中国个人按揭刚刚兴起，还没到出现坏账的时候。”