股市火爆炒房资金转移战场 银行控险能力遭考验

　　政策规定抵押消费贷款必须用于消费，专家警告如果擅自拿贷款去炒股会导致风险，也是一种骗取贷款的行为

　　本报记者 张立伟

　　上海以平均房价5118元／平方米跃居2003年“全国第一”，官方统计显示，房价涨 幅超过20%。而去年年底上海楼市“烧得过热”的时候，一些敏感的投资者——以温州、台湾及本地人为主——已经开始撤离地产市场。大量地产商抵押地产项目与市民抵押住房获取的资金，正在转战股市。

　　“上海市民是中国最具投资意识的群体。但另一方面，在尚不完善的新的投资市场和初学的投资者的结合中，非理性的投机很容易造成市场的膨胀和畸形。”当地有专家调查上海的金融安全状况后，提出了这样的告诫。

　　2003年下半年开始，写有“快速协办住房抵押贷款”的广告如雨后春笋般出现在上海一些主要报纸上。这些广告大部分只有电话号码和“协办贷款”的内容，一些刊登了中介公司名称和地址的广告都表示“受银行委托”。这些委托几乎来自国内各商业银行的分支机构。

　　据中国工商银行一位信贷员介绍，个人住房抵押消费贷款，是指以本人拥有的住房作抵押申请用于消费的人民币贷款，与只能用于支付抵押房屋剩余房款房屋按揭贷款不同。根据房屋抵押贷款规定，这些钱只能用于消费，如买车、旅游、装修、留学、购买耐用消费品等，禁止用于买卖股票。

　　中介违法搭桥

　　近日，记者以一个客户的身份，按照广告上的电话暗访了10家公司。记者表示：“在上海市区拥有产权的房子面积104平方米，周边房价12000元／平方米，想贷款50万元炒股票。”

　　这10家公司均表示：“我们可以为你提供用作其他用途的证明，你只需签字就可以。”

　　记者问：“银行是否会审查？”对方都表示“不会审查”，或“我们都有自己的受委托银行”，但多数公司不能具体说出是哪家银行委托。有的表示，“我们有4家银行可以为客户办理贷款，我们给你选择最适合的一家”。

　　10家接受暗访的公司称“贷款最高7成”。记者问“能不能多贷”？6家公司表示“我们可以给你在评估上动动脑筋”。这些公司的服务有“全包”(评估、保险、公证等手续一条龙服务)和“指定业务”(只协助贷款，其他由客户自己完成)两种，收费也不同。中介公司透露：“生意很火爆”，“因为我们这里服务好，快速，没有直接去银行那么严格。”

　　记者以同样问题电话采访主要商业银行，对方在贷款期限和贷款额度上相对严格。不过，记者表示“想贷款炒股票”，得到的回答很含蓄“帮你看看，你来面谈”；有的只是笑笑，要求面谈。

　　酝酿风险

　　1999年起，国内允许商业银行开办个人消费信贷业务，随后出现混乱状况。中国人民银行2001年5月发布公告，要求各商业银行立即停止发放不指定用途的综合消费贷款。其背景是一些人将贷款用于炒股票、买卖期货等，隐藏金融风险。11月，人民银行发布通知，严禁发放无指定用途的个人消费贷款，再次强调城乡居民申请个人消费贷款要如实申报用途，商业银行要认真审核，不得用于非消费用途。

　　中国人民银行上海分行的工作人员近日向《财经时报》表示，消费信贷只能用于指定消费，用作其他用途是“违规行为”。据介绍，在银行贷款发放一段时间后，银行应该要求个人出具发票等材料，证明贷款确实用于合理的消费，以防止客户利用贷款投资股票以及其他风险投资。

　　目前还无法获知上海住宅消费抵押贷款的规模和资金流向，各银行都不愿提供数据。记者在上海一家去年营业额达14亿元的典当行了解到，该行去年36.8%的营业额来自房屋抵押。

　　上海一位不愿具名的金融专家向《财经时报》分析，由于预期楼市出现“拐点”，“炒风”正在向股市蔓延，炒股需要的大资金通过房屋抵押消费贷款获得。这也是“协助办理住房抵押贷款”的中介公司大量出现的原因。他们多以“咨询公司”名义注册，注册资金一般50万元，多为客户提供贷款担保。“很多根本不具有多次担保能力，收费没有经过物价局，也存在偷漏税的可能”。

　　涉嫌骗贷

　　记者联系上海银监局采访获知，该局法规处刚对上海房屋贷款中介公司进行了调查。办公室张主任解释，这些中介公司和商业银行是“代理关系”，贷款一般包括贷前调查、贷款审查和贷后跟踪，中介公司只负责贷前调查，银行负责审查。至于中介公司是否合规，属于工商部门管理，银监局主要看银行能否承担责任。

　　张主任称，这些广告“定义不明确，容易给公众造成误解。我们正在与(上海市)新闻办公室联系，希望协商对这些广告进行规范”。

　　北京大学金融与证券研究中心主任曹凤岐接受《财经时报》采访时表示，目前国内的个人住宅抵押贷款一般是直接去银行办理购房按揭。有住房后再贷款，属于抵押消费贷款，必须用于消费；如果擅自拿贷款去炒股，会导致风险，也是一种骗取贷款的行为。

　　“中介必须做合法业务，要负无限责任，为客户提供虚假证明违反银行规定；炒股出问题，中介也要赔偿。”曹教授说，“银行应该认真了解贷款用户的信用，否则面临风险。”

　　他认为这里面有三个问题需要正视——要发展抵押消费贷款业务；商业银行要控制信贷风险；整个银行系统应尽快建立个人信用体系。

　　企业地产抵押炒股

　　与个人住房消费抵押贷款流入股市的资金相比较，上海地产商地产抵押去炒股的资金量更大。

　　2003年下半年，上海楼市的炒家开始预感“行情已尽”，开始撤离，把上海楼热时半路杀出的大批参与“淘金”的地产商“晾在一边”。有分析指出，今年下半年，上海将有8000万平方米供应量、多达130多个项目面世；而权威人士告诉记者，上海目前房屋空置面积大于2000万平方米。

　　去年9月，上海某房地产开发商以2500万元中标一块土地的使用权，在评估价值4000万元后，把土地使用权抵押给银行，获得2500万元贷款，并投入股市。另一地产商在普陀区投入2500万元，建造了160套商品房，以每平方米6900元开盘；因市道不佳，则通过评估，将价值5000万元的100多套商品房向银行申请抵押贷款，获得3500万元后投入股市。

　　“地产商表面是引进外资，其实是出售，或者抵押。如果地产行情好，就是合资；如果行情不好或炒股亏损，就是抵押”。海外资金进入上海房地产业，公开操作方法多是以基金方式直接投资或者投资股权。

　　据公开信息，摩根士丹利房地产基金、嘉德置地旗下的嘉茂基金、新加坡投资公司旗下的GIC地产基金公司、美国雷曼兄弟、澳大利亚麦格理银行、美国洛克菲勒等著名的跨国房产投资基金都活跃在上海市场。这位人士透露，外资正在大批低价收购现房。

　　中国人民银行研究局课题组近日发表报告称，房地产开发资金过多依赖于银行贷款，使房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行。据估算，80%左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷。在目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程。