山雨欲来风满楼？ 物业税“雨”小“风”大

　　撰稿/顾嘉健(记者)

　　物业税的开征是一种更趋合理的税收制度，政策在制定过程中也会考虑多方利益和区别对待，况且现在政策还没谱，犯不着为此惴惴不安。

　　该买房的买房

　　在上海某政府机关就职两年多的小徐终于在中环线附近的大华住宅区内觅得了一套自己买得起的房子。80平方米的两室户单价为7000元左右，一年零四个月之前，这个区域的房价不到现在的一半。一个星期前，他去房产商那里付了1万元的定金，并对记者说房子正对着一个公园，2007年地铁也将铺到门口，自己的房产估计还有升值空间，现在不买，以后更买不起了。一个星期后，他又开始担心了。“本来准备首付30万，余款按‘等额本金’的方式还清，每月还2000多元，逐月递减，压力也会越来越小，现在据说要开征物业税了，而且每年都要根据房产评估值缴纳一笔税费，如果我的房子升值的话，会交得更多。”小徐觉得平添了不少压力，他甚至搞不清，自己的房产究竟是升值好还是贬值好。

　　2月16日，建设部政策研究中心的某位权威人士在电话那头告诉记者：物业税的事儿还没开始研究呢，相关政策什么时候出台更是没谱，这只是一个基本方向而已。

　　但是前不久央行行长周小川关于开征物业税的表态确实已引起了房产业内外不小的波动。其间，因为政策不明朗所引发的各种猜想，让不管是已购房者还是未购房者都惴惴不安。

　　按照常理，征收物业税的政策应该由建设部和财政部牵头。而本刊记者已经了解到，建设部还没开始行动，税务总局的有关官员也说，今年的工作也只是为开征物业税作准备。因此在这段足够长的“缓冲期”内，该买房的就去买房。“况且政策肯定会对文件出台前后购买的房产区分对待，决不会愚蠢到‘双重征税’，更不会把好不容易发展起来的房地产业‘一棍子’打下去。”建设部这位人士说。有些报章援引一位地方财税官员的话，认为物业税政策将在5小时内击落房价，真不知道这5小时是怎么计算出来的？如此精确。

　　目前国内所购的住宅属于把50年至70年的财产税(地租和税费)一次性交齐。如果生怕房产增值，导致所付物业税逐年增加，倒不如现在果断买房。

　　税费的真相

　　仔细研究去年年底十六届三中全会公布的《中共中央关于完善市场经济体制若干问题的决定》，不难发现“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”等字眼，但当时并没有引起多大的反应。

　　今年2月初周小川表态“中国将在适当时机试点实施物业税”，而适逢此时，广东省财政厅负责人在省财政工作会议上透露：“广东有可能在今年对不动产开征统一规范的物业税。”物业税的征收进程似乎加快了许多，一时间，山雨欲来风满楼。

　　有一点需要明确的是，现在老百姓购房时，虽然名义上只交1.5%——6%(各地不等)的购房契税，但是在房价中已经包含了几乎全部的税费。比如用100万元购置一套100平方米的房产，要缴纳1.5万元的契税，但实际上购房者交的税远不止1.5万元。

　　房产开发过程中，房产商需要向政府上缴土地出让金、市政配套费等建设费用。全国工商联住宅产业商会轮值主席、华远集团总裁任志强分析了北京的情况：“这些费用再加上房产开发商上交政府部门配套建设的实物，将全部计入房产商的开发成本，最终摊薄在每个购房者的房价中，这部分税费一般要占商品房价格的40%。”也就是说，老百姓在购置上述100万元的房产时，还交了40万元的税费。

　　“这样的税赋实在太高了”，上海财经大学房地产研究中心主任印堃华教授评论说，“比如市政配套费应该由财政补贴解决，否则最终吃亏的还是购房者。降低房地产在开发和流通环节当中的税赋，而把有些税收放在财产保有阶段时(购房者持有该房产时)征收的观点早在20世纪90年代就提出过。”

　　有关学者认为，不一次性征完房产税赋，就能将土地财富平均分配到每一届政府、每一代人手中，当届政府的卖地积极性就会受到抑制，这可以避免某些官员的短视行为，而更多地考虑改善投资环境，让土地增值。

　　“房产中某些税种是固定的，但有些是变动的，比如土地增值税。规划的完善、交通的改善、周边配套设施的跟进都会使土地增值。所以每年或者每几年通过评估后征收相应的物业税，是合理的，我也是赞成的，但基础是必须把之前的税赋降下来，而且物业税不应该是‘高税赋’，否则会打压好不容易健康发展起来的房地产市场。”

　　物业税，是许多国家都征收的税种，有高有低，高福利国家的物业税率较高，比如北欧地区；低的国家征收税率为3年内不动产平均值的0.5%。究竟借鉴哪种模式，建设部有关人士称尚无明确答案。

　　“但至少有一点老百姓可以放心，就是肯定不会重复征税。应当注意的是，对不同的房产也要区别对待，比如对独立别墅或豪宅和对售后公房的标准就应该不同，考虑到工薪阶层的实际情况，对后者的物业税收取可以象征性地少收。”这是印堃华教授的建议。

　　谁来公正评估？

　　既然要每年或者每几年根据评估价格确定物业税，那么谁来评估？谁来监督评估机构？根据国际惯例，这样的工作应该由知名的建筑师和评估师来完成。

　　“他们一般没有政府背景，私人挂牌，靠的是个人信誉。如果评估不当，砸的是他们自己的招牌。另外在新西兰和澳大利亚，这样的评估机构都是非营利性组织，有严格和专业的测量师确保公正。”有过国外考察经验的印堃华对中国评估机构的现状并不满意。“国内的专业评估公司很少，而且大多从政府有关部门剥离出来，从业者也不够专业，评估机构选择评估师的时候也不考虑专业，只重政府背景，如果脱离不了这层关系，评估很难客观公正。”

　　房产是购房者的财产，强制性政策制定不当，也是对个人财产的一种亵渎，物业税的开征应该在税制改革和评估机构改革并重的基础上审慎而行，专家们的建议是：税基的面要宽一点，税率要低一点。