财富裂变一万倍郭广昌复地香港上市一波三折_焦点透视_财经纵横

财富裂变一万倍郭广昌复地香港上市一波三折

http://finance.sina.com.cn 2004年01月31日 11:06 《财经时报》

　　由于2003年未能成功上市，复地缴付土地的资金要靠银行借贷。招股文件显示，截至2003年10月底，复地的借贷总额达12.418亿元，较2002年10月底的5.45亿元(均为1年内到期)激增1.28倍

　　本报记者郭大鹏

　　上海最大的房地产开发公司之一复地股份有限公司(2337，HK；下称“复地”)，上周五(1月30日)中午完成招股，并将于2月6日在港交所挂牌，市场消息指，公开认购部分已获逾300倍超额认购，并以2.35元上限价定价。这也是春节后香港第一只上市新股。

　　复地是在控股或参股7家上市公司的复星集团(指上海复星高科技(集团)有限公司)旗下核心企业，领军人物37岁的郭广昌，5年来以出众财技，令复星集团业务平稳飞速扩张，他自己也以3.74亿美元身家列2003年福布斯中国首富榜第9，尽管他不时有不利传闻绕身。

　　但是，给郭氏赚钱最多的复地，2002年在首次赴港上市时却遭遇意外。今年春节一过，港股飘红，地产股吃香，复地路演期间广受欢迎，甚至将招股价调高。不料禽流感疫情忽然抬头，港股1月28日大幅下跌300点，以致一些散户要求退股。

　　不过分析人士认为，复地此次来港上市，准备较去年更为充分，预计将有数倍超额认购，不会有大的意外。

　　复地进入房地产业已有10年时间，当初郭广昌和几个复旦学子一起创办了上海第一家上市民营企业复星高科，而后从1993年起开始投入房地产业，复地逐渐在上海房地产界崭露头角，主攻内地新兴的中产阶层。10年间，它从一个小小的营销代理公司，发展到年销售额800亿元左右的规模。

　　截至2003年11月底，复地及其合营企业已开发或正在开发的房地产项目共有41个：上海38个，武汉2个，南京1个。计划增加开发的房地产项目共17个：上海13个，武汉和南京各占2个。这58个房地产开发项目的建筑面积合共约为481万平方米，地盘面积共约为368万平方米，并获得土地使用权证。

　　此外，复地又计划增加投资11个房地产项目，不过，集团暂时仍未获得这11个项目土地使用权证。这11个项目总账面净值约为6.1亿元。

　　大批用地未获土地证

　　复地上次铩羽，输在多个方面。

　　事实上早在2002年底，复地就已经准备实施招股计划，但当时中电信(0728，HK)进行了大规模IPO，因市场反应不佳，被迫推迟计划，复地亦受其影响，推迟招股。

　　2003年2月底，复地在汇丰的安排下招股，计划于3月6日在港交所挂牌，发行4.559亿股筹资10亿港元上下，招股价格区间定为每股1.95至2.55港元，相当于股本扩大后每股有形资产净值溢价51%至73%。

　　但在公布招股结果的前夕，复地突然宣布押后上市，当时它解释说，主要因为潜在投资者对美伊可能开战的忧虑，影响投资气氛。但同时有人透出消息说，主因是复地招股不理想。

　　有份出席上市推介会的基金经理指出，复地上市症结在于：内地房地产泡沫论促使机构投资者对认购内地房地产股抱审慎态度；复地订价偏高，厘定价值的方式备受质疑；复地标榜以“土地工厂”的方式运营不被投资者认同；在招股书中并无详细阐述上市集资资金的用途。

　　另外，当时复地尚有近209平方米的项目未获土地证，复地董事总经理范伟就曾承认，当时复地仅有60万～70万平米的土储取得土地证，可以开发。

　　到香港股市去融资原本是2003年内地房地产企业的大亮点，与复地几乎同期准备上市的有潘石屹的SOHO中国，紧随其后，兴致勃勃的还有北京首创地产、天津顺驰集团和上海仲盛地产3家，在复地推迟上市后，SOHO中国也暂时打消了上市念头。

　　除北京首创(2868，HK)去年年中实现在港上市，其余几家至今尚在观望。

　　今年遭遇禽流感

　　经过一年精心准备，郭广昌刘郎复来。今次，复地共发售6.38亿股H股，预计筹资11.48亿至14.99亿港元。其中90%为国际配售，10%作公开发售，报道指国际配售部分超额认购已逾10倍。

　　复地招股书中列明，2003年全年盈利将不少于4.4亿元人民币(约4.15亿港元)，全面摊薄每股盈利0.21元(约0.2港元)，如以招股上限2.35元计算，市盈率不足12倍，在中资地产股中属于偏低水平。中资地产股2003年预测市盈率均超过15倍，同是H股的北京北辰(0588，HK)更高达25倍，去年才上市的首创置业也有16倍。

　　此外，复地已确认2004年派息率高达40%至50%，颇有诱惑。

　　这回复地招股价范围原先在1.6～2.2港元，由于已先后在香港、新加坡、英国、美国路演，反应良好，复地于是将调升至1.8～2.35港元，较有形资产值(NTV)最高溢价1.06倍，一反地产股低于NTV的惯例，使得其吸引力略逊于其他地产股。

　　郭广昌的解释是：公司增长迅速，销售周转亦快，以市盈率衡量公司的价值更加适合。

　　到上周三(1月28日)，由于禽流感影响，港股急挫逾300点，复地招股也遭拖累。有小部分已入表认购复地的散户提出退票要求，但未获接纳。

　　不过，复地重新返香港上市，招股价虽溢价但较去年已有降低，而且去年被市场垢病的土地使用权证问题也基本解决，这令机构性投资者对复地仍有热情，国际配售部分获得良好反应，并已超额数倍。

　　风险分析

　　复地面临的风险也引起关注。

　　光大证券一份报告就提及，目前上海地陷情况已引起上海市政府注意，加上台海局势紧张及近期疫症消息，或会对该集团经营带来风险。

　　复地的11个新项目暂时仍未获得土地使用权证，故没有将这些项目计入集团经调整有形资产净值内，但何时可取得使用权证，现时仍难评估，若无法获得使用权，将会影响复地未来土地储备及经营。

　　摩根士丹利近日发表的复地研究报告指出，由于复地90%盈利源自上海，一旦上海楼价下跌10%，复地的盈利将被拖低19%。

　　由复旦大学5名毕业生郭广昌、梁信军、范伟、汪群斌及谈剑共同打造的复星系(由复星集团和系列关联公司组成)，在5年间投资收购范围涉及生物制药、房地产、信息产业、商贸流通、金融、钢铁、汽车等领域，直接和间接控股参股的公司超过了100家，其中包括7家上市公司：复星实业(600196)、天津药业(600488)、羚锐股份(600285)、豫园商城(600655)、友谊股份(600827)、联华超市(980，HK)、南钢股份(600282)。

　　在郭广昌描绘的复星系结构中，复星集团是复星系位于第一层次的“以投资银行业务为中心的金融产业平台”，是“整个集团的金融中心、资本中心和资金中心”；而第二层次的产业集团层面则是“以推动各产业发展为核心的上市公司群体”；第三层次的专业公司层面是“以提升竞争能力为主线的专业公司”。

　　复地即将成为第二层次中以房地产开发为核心的上市公司。

　　有报道称，10年间，郭广昌的财富裂变了10000倍，被誉为“上海的盖茨”，又被称为投资领域最成功的“机会主义者”。复地上市，会带来郭广昌和他的兄弟们的又一次财富裂变。

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