新房贷政策对股市影响几何？

　　毕羽

　　实力强的房地产公司有机会

　　6月13日，央行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等7个方面提高了信贷 门槛。该《通知》将对房地产行业防范金融产生积极影响，对房地产上市公司和相关行业上市公司的业绩也将产生一定影响。

　　据统计，目前深沪两市有房地产上市公司72家，其中专营商品房开发建设的公司有55家，开发区企业有17家，占全部上市公司总数的6.47 %。除此以外，还有32家其它行业的上市公司，其房地产开发利润占到公司总利润的25%以上。

　　众所周知，房地产行业是资金密集型行业，房地产开发企业对银行贷款的依赖程度一向比较高。提高贷款门槛，无疑使开发商不能轻易获得银行贷款。

　　《通知》再次强调了对房地产信贷业务的规范：房地产开发贷款必须满足两个条件：即“四证”齐全(《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》)，以及自有资金达到30%。

　　从房地产开发项目的资金构成来看，房地产开发企业的自有资金占30%，从商业银行获得的贷款占30%，还有占用建筑施工企业的资金，以及个人住房贷款。而建筑施工企业的资金也多是向银行贷款，这样，实际上，房地产项目中60%以上的资金是直接和间接来自银行。

　　对达不到贷款要求的企业，银行不可能再贷款了，这就使得资本金小的企业面临资金链断裂的风险。相对来说，房地产上市公司规模较大，抗风险能力较强。

　　《通知》对商业银行的贷款作了明确规定，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放贷款，明确建筑施工企业的流动资金贷款用途只能用于购买施工所需要的设备，严禁转为垫资房地产开发项目，以及商业银行只能对购买主体结构已封顶的居民发放个人住房贷款和公积金管理等。这就对房地产公司的资金实力和综合实力提出了很高的要求。

　　对于全国3万多家房产公司来说，有不少公司自有资金严重不足，完全靠贷款开发房地产项目，这就使得其在拿不到贷款得情况下，只能把手中项目转让出去，甚至面临被市场淘汰的风险。这对于资金实力雄厚的上市公司来说，不失为一个获得好项目和扩展市场的好机会。

　　天房发展、陆家嘴、新黄浦和珠江实业等公司资产负债率都不到50%，显示公司负债结构较为合理，并且有息负债也不高。银行贷款的收紧并不会对他们的经营产生很大影响。

　　而海鸟发展、中华企业的资产负债率相对较高，世茂股份的负债率虽不高，但有息负债比例很高，说明对银行贷款依赖度较高，风险也就相对增加。一旦银行对他们停止贷款，或提高贷款门槛，他们都将面临项目停工的局面。

　　深振业A、ST深物业、*ST珠江等公司，其有息负债高于公司净资产，说明银行贷款比例过高，银行贷款收缩，将会影响公司的正常运营，财务风险也不可忽视。

　　《通知》调高了购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房地首付款比例和贷款利率水平，这将抑制个人投资性购买高价房和商用房的热情，这对像世茂股份、华侨城、沙河股份、金地集团以开发高档商品房、别墅为主的上市公司，其负面影响不可避免，预料会出现销售放缓，资金回笼速度放慢的情况，进而影响公司整体效益。

　　《通知》规定，商业银行对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。这也就使得以靠土地批租为主营的上市公司必须要有很强的资金实力才能获得更多的土地储备。另一方面，靠银行贷款获得土地储备后，也要让土地尽快产生效益。但由于《通知》对房地产开发企业的贷款收紧，并规定商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款。这将使得市场对土地的需求量呈下降趋势，客观上造成土地批租类上市公司的效益下降。

　　现有房地产上市公司普遍面临的土地合理储备和项目开发规模之间的资源配置矛盾、利润结算与工程进度之间的业绩波动矛盾、拥有优质收租物业与新项目开发之间的利润结构矛盾等，这些问题的解决都直接取决于优秀的开发商能否获得商业银行的政策倾斜扶持。如果没有商业银行的支持，房地产上市公司的发展将遭遇困难。

　　银行收益减少

　　《通知》对房地产开发企业贷款收紧，同时也影响到银行的直接利益。资料显示，截至2003年4月，我国商业银行房地产贷款余额达到18357亿元，占商业银行各项贷款余额的17.6%，其中个人住房贷款余额为9246亿元，占商业银行各项贷款余额的8.9%。虽然银行对房地产贷款的比例不算高，但这些贷款的利息收入构成了银行的重要利润来源。

　　另外，商业银行的住房贷款质量也是所有贷款种类中较好的。特别是个人住房按揭贷款一直是商业银行的优质资产，这方面贷款的总体坏账率只有0.5%左右。信贷紧缩政策虽然会一定程度上化解银行的风险，但银行贷款的业务量也会减少，盈利的下降也是可以预料的。

　　根据2002年年报，4家上市银行中民生银行房地产贷款比例最大，其次是深发展、浦发银行、招商银行，因此此次房贷紧缩对民生银行的负面影响更大一些。

　　波及相关行业

　　应该看到，《通知》不仅对房地产企业有影响，同时还将波及到与房地产行业相关度比较高的企业，如建材、钢铁等行业。

　　近年来，房地产投资对促进固定资产投资快速增长起到了重要作用。1999年以来，房地产投资增长速度一直高于固定资产投资，房地产投资占固定资产投资的比重保持在20%以上的水平。今年前4个月，房地产投资占固定资产投资比重高达27.3%。

　　房地产投资的加大，也拉动了相关行业的增长。2003年一季度，钢铁行业主营业务收入增长40.9%，同时钢材价格的上涨也令钢铁行业的利润率上升。

　　根据第一季度报告统计，主营建筑用钢的钢铁上市公司业绩初显锋芒,马钢股份、韶钢松山、杭钢股份、安阳钢铁、华菱管线净利润增长率分别为639%、316%、121%、108%、57%。

　　据估计，《通知》对过热的房地产投资将起到冷却作用，房地产投资的增长速度减缓，随之钢材的需求也将减少。钢铁上市公司下半年利润的增长速度也将不会那么高了。

　　据分析，钢铁行业与房地产行业关联度最大的是生产螺纹钢、线材的的企业，钢铁企业该部分业务将所受影响。年内建筑用钢供不应求格局将得到缓解，首钢股份、马钢股份、唐钢股份、酒钢宏兴、安阳钢铁、承德钒钛等生产螺纹钢、线材的上市公司将受到一定影响，但影响有限。

　　建材与房地产业的关联度很高。据统计，我国每年钢材的25%、水泥的70%、木材的40%、玻璃的70%和塑料制品的25%都用于房地产开发建设中，房地产业对这些产业的发展能起到1:1.17促进作用，即每100元的房地产销售能带动相关产业117元的销售。

　　今年一季度水泥、玻璃、建筑卫生陶瓷等市场需求都出现增长，主营收入与去年同期比较，增长显著的建材类上市公司有西水股份(167%)，国光瓷业(100%)，海螺型材(74%)等等。预计下半年，这些公司的增长速度也会因《通知》而放缓。

　　房地产业的收缩将使部分建材类上市公司业绩增长放缓，大部分公司业绩将出现下降的现象。

　　房贷政策的调整，使得受到影响的大多数上市公司的业绩不如预期的好，投资者对此要保持清醒认识，并关注是否有进一步细化政策的出台，全面考虑政策对投资的影响。由于房地产市场的降温，促使一部分社会资金流入股市，从而可能带动股指上扬，也带来了投资机会。