人福科技大股东“掏钱”急 项目未动先拿补偿金

　　本报记者 卢晓利 骆晓鸣

　　人福科技(600079)昨日发布关联交易公告称，受大股东当代科技的委托，公司将开发经营属于大股东的曙光嘉园二期工程，并以享受项目收益为由先行向大股东支付近2亿元的“收益补偿金”。仔细推敲这则关联交易公告，不难发现：在冠冕堂皇的措辞背后，掩盖着大股东迫不及待从上市公司掏钱的企图。

　　根据人福科技与大股东的委托开发协议，人福科技将以规划用地面积按每平方米600元或建筑面积每平米400元的标准向大股东支付“收益补偿金”，合计金额为19720万元。具体支付时间为人福科技股东大会批准该议案后的五个工作日内向当代科技支付现金5916万元，三个月内支付第二笔补偿金9860万元，在项目完工后十日内支付其余的3944万元补偿金。

　　这笔关联交易清楚地显示，虽然项目尚未开工，但人福科技近期却要提前支付15776万元的“补偿金”，也就是说，大股东当代科技可以在“房无一间”的情况下毫无风险地提前享受房地产开发厚利，而上市公司人福科技却要在提前支付了巨额费用后承担所有的开发及经营风险。

　　曙光嘉园二期可为人福科技带来多少收入？

　　人福科技披露的项目背景资料显示，曙光嘉园二期工程位于武汉东湖开发区的郑桥村，规划用地总面积32.87万平方米，约折合498亩，规划建筑面积49.3万平方米，集商住、办公、工业用房为一体，规划容积率为1.5，建筑高度不超过20米，层高6层，建筑密度不超过30%，绿地率不少于35%。

　　对此，武汉市一地产业分析人士认为，东湖开发区成熟工业用地目前每亩价格16万元，郑桥村所处位置比较偏僻，如果按照每平方米土地600元的标准补偿，则折合每亩土地的“补偿”价格高达39.6万元，加上原有地价，其开发成本已十分高昂。另外，该宗土地用地性质也较为复杂，集商住、办公、工业用房为一体，其售价不容易定得很高，即使全部按商品房建设，市场能够接受的该地段房价也不会超过每平米2000元。而且由于容积率过低，平均成本又大大上升，项目周期长、风险大，整个项目做下来能不能赚到2个亿是个很大的问题。至于这种房子还没盖就要先被人拿走“收益补偿”的荒唐事，正常情况下肯定不会有人干。

　　据武汉当地房地产业内人士介绍，目前武汉市房地产项目收益率一般不会超过30%，以此估算，人福科技要接手的这个项目能否产生2个亿的利润尚是未知之数。而目前武汉市房地产过热现象已经显现，新开工房地产项目的盈利预期已普遍降低。

　　对于人福科技与大股东的关联交易，有市场人士认为，能不能赚到2个亿以上的利润只是问题的一个方面，最重要的是人福科技这种把没赚到手的“利润”提前付给大股东的做法，明摆着是要上市公司单方面承担开发经营风险，这是大股东对上市公司毫不掩饰的巧取豪夺，不知道这样一宗显失公允的关联交易在人福科技董事会上是如何表决通过的。