奥运建设胃口奇佳 北辰实业拟Ａ股上市

　　经济观察报记者 曹盛洁 北京报道

　　3月18日，在香港联交所上市的北京北辰实业股份有限公司(H.K.0588)发布公告称，该公司已获得奥运媒体村的建设权，准备向中国证监会申请批准发行15亿元A股股票，所筹资金将用于投资发展及兴建奥运媒体村及北辰大厦。据介绍，北辰实业拟发行的A股将占公司已扩大股本的44.5%，H股则占21%。

　　“由于公司参与竞投奥运场馆，并计划改造亚运村投资物业，未来资金需求非常大，发行A股仍是首选的融资渠道。”北辰实业董事长李岩岭对为何选择内地再次上市做了如上解释。

　　但仅在半年前，登陆A股对北辰来说仍显遥远。由于资产收益率未达到证监会发行新股的要求，李岩岭曾公开表示，北辰在短期内将难在A股市场集资。所以，此次北辰重提上市申请，多少有些出人意料。

　　曲折的A股上市之路

　　尽管北辰在公告中并未明确指出预计可以筹集多少资金，但表示总开发规模达36万平方米的奥运媒体村，项目所需的资金总额约为16亿至17亿元人民币。而地处亚运村的北辰大厦，总面积约18万平方米，估计项目所需资金总额约16亿左右。

　　去年8月，李岩岭在接受香港记者采访时透露，北辰实业手中的现金为14亿元人民币，但还不足以应付资金庞大的奥运项目及改造工程。由于2004年至2006年将是北辰资金需求的高峰期，拓展新的融资渠道就显得尤为重要。

　　与在香港增发H股相比，在市盈率较高的国内A股市场上市对北辰具有更大的诱惑力。但是，即使北辰A股上市成功，因其极有可能在竞标中获得更多奥运项目的开发权，所以仍难弥补其短期大规模建设的资金缺口。对此，北辰实业董事会秘书处工作人员告诉记者，公司建设所缺资金将采取向银行贷款或其他方式拨付，其中包括内部资金及公司发行股份提供股本融资等。

　　但在此之前，北辰实业国内A股再上市的道路并不平坦。

　　2001年7月北京申奥成功之后，北辰实业曾计划在内地发行不多于1.5亿股A股，集资6亿元人民币，但由于奥运项目还未落实，证监会拒绝了其上市请求。尽管计划暂时被搁置，北辰却从未放弃A股上市的梦想。然而，中国证监会关于“发行A股的公司净资产收益率须连续三年超过10%”的新政策再一次使北辰实业望而却步：当年北辰实业的净资产收益率仅为3.09%。

　　在刚刚过去的一个月里，北辰实业在H股的股价下跌了15%左右。证券分析师认为，因为北辰与往年相比，今年缺少出售土地的收入，预期纯利将会下跌。

　　在这种背景下，短短的半年时间内，北辰如何大幅提高资产收益率从而达到证监会的要求？对此，李岩岭并没有做出明确的回答。业内人士告诉记者，北辰实业很可能调整了资产结构，进行了一些重组工作。据了解，目前，北辰A股上市的申请已交往相关部门审议，如果获得通过，此项议案还要和占公司30%多股权的外方公司商议具体操作的事宜。

　　抢先搭上奥运快车

　　借亚运会东风发展起来的北辰集团，希望尽快搭上奥运快车，实现其成倍的规模扩张。目前，与北辰有相同愿望的还有天鸿集团、北京城建等其他具有政府背景的本土开发商。1990年，投资21亿元人民币兴建的第十一届亚运会的亚运村，包括汇园公寓、汇宾大厦、五洲大酒店、国际会议大厦、康乐宫、购物中心及其它配套工程。在亚运会结束后亚运村全部划拨给了当年8月份成立的北辰集团，北辰由此开始了它的幸福生活。借助亚运村独一无二的区位和概念优势，北辰集团占尽一时风气之先，迅速形成了跨房地产、物业管理、商贸交通、会展旅游四大行业的大型集团公司。

　　不过与10多年前的亚运会相比，北辰此次的优势已经大打折扣。在2008年奥运会之后，北辰要想像当年亚运会那样，将绝大部分奥运建筑占为己有的可能性已不复存在。

　　据记者了解，规划中的奥运村将占地4000亩左右，主要有4大项建筑——开幕、闭幕式用的主体育馆、40万平米的国际展览中心、酒店、写字楼组成的奥运中心及占地35万平米左右的运动员村。除奥运村外，另有其他体育设施包括能容纳8万个观众的体育馆、展览中心和媒体村，将会在亚运村附近兴建。

　　奥运工程项目已于去年年底开始面向国际招标。由于北辰实业有部分土地储备位于奥运场馆中心地段，该公司计划以土地置换的方式换取兴建40万平方米的奥运中心区会展中心项目，并在去年年底参与了改项目的投标。这个项目包括比赛场馆、通讯、新闻、物流中心，商业配套设施和写字楼及酒店。“北辰落选的可能性不大，我们有信心中标。”李岩岭胸有成竹，北辰甚至已为这个项目进行了规划评估。

　　而作为奥运会各国记者驻地的奥运媒体村则在奥运项目招标前就已被北辰视为囊中之物。据悉，总开发面积达36万平方米的奥运媒体村将建在北辰绿色家园的土地上，奥运会结束之后，媒体村将作为商品住宅出售或出租。

　　不过，这两个项目并不能填满北辰的胃口。从一开始，李岩岭就将目光锁定到了奥运会的运动员村。早在2001年，李岩岭就公开表示，北辰最感兴趣的是运动员村。

　　当记者就北辰实业是否有把握取得运动员村的工程合约时，董事会秘书处的工作人员显得格外小心翼翼，一再表示此项目还在竞标的过程中，按中国奥委会的相关规定不能透露。今年2月，进入2008年北京奥运会招标第二阶段的入围企业和联合体的名单已经确定，目前正在对入围者的深入投标资格进行审核。据介绍，在竞标的企业中，有相当一部分是几家公司组合成的联合体公司。北辰也与香港一家企业就联合竞标奥运项目进行过谈判，但李岩岭没有透露具体是哪家企业和进展情况。

　　尽管目前北辰主要发展地区集中在北京市亚运村及周边地区，但其早已筹划发展包括中关村和奥运村等优质地皮、城区危旧房改造和增加土地储备。北辰实业执行董事贺江川表示，目前，北辰在京拥有土地储备约230万平方米左右，其中100万平方米预留发展奥运村建设。而一旦竞投失败，北京市政府已答应批出奥运中心之外的土地，让北辰发展新项目。

　　目前，坊间盛传北辰已获北京市政府委托成为奥运中心区项目发展的牵头发展商。果真如此，由于资金需求剧增，北辰将面临强大的压力。在国内A股能否成功上市融资，对北辰来说将变得至关重要。