上海本地股近期的良好走势是市场的一个热点。我们栏目曾经在3月14日对上海本地上市公司的重组历程进行了探讨，但单纯地靠重组很难支撑一个板块的整体走强。支持上海本地股走强的最重要的因素还是公司的业绩。在120多家的上海本地股中，有约80家公布的2001年年报，其中有50多家公司业绩较往年不同程度的增长。而在尚未披露年报的公司中，曾经预亏预警的不足10家，可见业绩增长仍是上海本地股的主流。我们今天重点对上海本地股中的房地产类上市公司的年报进行分析。首先来整体了解一下上海本地股中的房地产上市公司 的状况。

　　1992年1月13日，上海兴业房产股份有限公司股票在上交所挂牌上市，这是全国第一家房地产上市公司。此时距上海证券交易所正式建立，仅仅过去了一年多一点的时间。

　　10年之后，上海本地涉及房地产业务的上市企业已经增加到10家，占到全国房地产类上市企业的三分之一以上，这些公司的主营业务，也由过去单一的房地产开发，逐渐细分为三大类型：以中远发展、中华企业、世贸股份为代表的住宅类房地产项目投资、建设、租赁；以张江高科、陆家嘴、浦东金桥、外高桥为核心的开发区基础配套设施以及房地产项目建设、租赁；而金丰投资则切入了住宅流通服务领域。

　　与此同时，上海市始于20世纪80年代后期的，住房制度的改革与完善，为这些企业的快速发展，提供了政策上的保证。具有持续活力的个人购房者，正逐渐成为房地产市场的主角。有关统计显示，2001年房地产销售创下历年之最，新建商品房预售面积首次达到1832万平方米，同比增加26.1%；存量房交易突破1422万平方米，同比增长八成以上，个人购房比例已超过94%。

　　2001年年报显示，除未公布年报的外，其它9家企业2001年平均每股收益为0.213元。三大类型的房地产上市公司龙头中远发展、张江高科和金丰投资的每股收益分别为0.504元，0.43元和0.46元。2002年3月26日，上市十年的兴业房产被带上ST的帽子；同月，中远发展的“中远两湾城”又一个新的楼盘，竣工销售……

　　(一)中远发展：好风凭借力

　　如果为上海本地的房地产上市公司，按时间排一下座次，那么中远发展的辈分应该算是最小的，97年它才“借壳上市”。四年的时间过去了，辈分不大的“丑小鸭”变成了“白天鹅”。到2000年年末中远发展的净资产已从4.39亿元猛增到10.1亿，平均每年的净资产收益率高达25%；2001年的年报显示：其每股收益为0.61元，主营业务利润与2000年相比更是取得了高达130%的增幅。

　　傅平(中远发展股份有限公司总经理)：2001年的年报当中体现出我们的主营业务收入是比以往的前三年有大幅的提高，这就体现出了中远发展做为一个房地产的上市公司，它的整体的经营结构发生了质的变化，从过去过分依赖于投资收益，依赖于关联交易逐步开始向加强、做强主营业务收入这个方向去发展，所以我相信它已经开始逐步地走向健康成长期。

　　傅平，中远发展的新任总经理，在到股份公司之前曾担任着上海中远两湾置业公司的总经理，同时也是“中远两湾城”房地产项目的总指挥，而中远发展正是得益于这个项目，才在借壳重组后顺利度过成长期，逐步建立起自身的造血体系，从而确立了在房地产圈内的地位。

　　傅平自豪地说：“ 随着‘中远两湾城’开发的逐步成功，可以很通俗地说，你问现在上海一般的市民，提起‘中远两湾城’几乎是无人不知，无人不晓，奠定了中远发展在上海地区市场的基础，无论向政府到社会到市民，对这一项目所确立的一种形象，既而对企业形象都形成了一个非常大的良好的效应。”

　　让傅平津津乐道的“中远两湾城”所处的区域是上海市最大、最集中的危棚简屋地区，占地49.5公顷，该项目不仅要动迁200多家企业和一万多户居民，还需改造生态环境不良的苏州河和真如港，涉及问题之多、拆迁难度之大先后使60多家海内外房地产开发商知难而退。然而中远发展在经过了半年多的市场调研和分析测算后果断地拿下了这个“难啃”的项目。

　　1998年6月，公司签署开发协议；

　　1999年10月“中远两湾城”正式开盘，一期仅用两个月时间，预售面积就跻身上海市1999年度商品房预售排行第三名；

　　2000年预售面积超过20万平方米，列当年排行榜第一；

　　2001年再次荣登预售榜首。

　　中远发展当年的决心和魄力，终于有了回报，而其中更重要的是，他们在实践中摸索出了一套行之有效的方法。傅平向记者介绍了其中的经验。他认为有两个环节不能疏忽，第一个是产品的整体保障体系，尤其注重销售以后的售后服务体系；第二个方面就是对前期的整体规划的研究。

　　实战出真知，中远发展在沿袭了传统房地产开发企业注重规划、管理和营销三个环节的基础之上，又大胆做出调整。即将成立的战略研发部作为公司的“灵魂部门”，将把立项、征地等一系列内容通盘考虑，并且纳入到未来上海的整体规划中去，变被动拿地为主动拿地；另外还有一个新的“产品保障部门”将全面介入公司项目的开发、销售以及售后服务整个过程，使之连成一条线，最终保障产品能够最大程度地满足市场需要。

　　对此，傅平谈到，在“中远两湾城”仍然还在开发建设过程当中他们就已经在考虑三个方面的工作：第一就是有选择的根据战略发展计划实施土地储备计划；第二步抓住现在房地产市场的高峰期，不失时机的开发一些新的项目；第三在现有的基础上进一步丰富产品结构和产品形象。他相信中远发展再通过二到三年的发展期，它最终必将进入一个相对企业建制很健康，企业的产业结构、产品结构非常合理，同时也具有极强的后劲的房地产企业。

　　(二)张江高科：栽好梧桐树引得凤凰来

　　从兴业的案例中我们不难发现一个房地产企业的主业定位、市场时机的把握以及持续发展能力的培养等等因素都是至关重要的，看一下上海本地的公司，除了象中远发展、中华企业这样的住宅开发型的以外，近几年还有另外一个类型的地产板块涌现出来，这就是开发区概念的公司，本栏目记者前几天选取了其中的一家进行了采访。

　　张江高科技园区位于上海浦东新区的东南部，总面积25平方公里，在上海现有的4个开发区中，算是起步较晚的一个。根据张江高科2001年年报，其主营业务收入同比增长了263%，净利润增长了58.28%，每股收益0.43元，远远高于上海市同属开发区建设的其它三家上市公司。那么如此之高的增长速度从何而来呢？

　　张江高科技园区开发股份有限公司总经理林苑介绍到，这次公司年报所披露的四大投资集群里面，房地产、物业是前几年就开始的， 一直到现在还在不断扩大规模。他们在园区内，建设了大量的孵化器和标准厂房，一些商用办公楼。这些楼宇一概不出售，全部出租。

　　林苑告诉记者，从公司目前的利润构成来看，房地产业占到主营业务利润的近97%，占到利润总额的80% 以上，房地产业仍然是公司利润的基础。在张江高科技园区，记者看到新近开发的一片别墅区已基本建成，据介绍，其每幢售价大部分都在100万元人民币左右，利润十分可观。

　　除房地产开发外，土地批租和相应的物业管理，也是目前张江高科的主要利润来源。据了解，目前入驻张江园区的各类企业已有上千家，其中相当一部分是国外大型跨国公司和国内的上市公司。记者在园区内看到，摩托罗拉、迅达、瑞士罗氏药业等跨国公司在园区内的机构已是初具规模，通用电气占地4.7万平方米的全球性研究开发中心即将动工；上海贝岭投资3亿元的半导体芯片生产基地主体工程已经完成，中兴通讯、联想集团的研发中心也已破土动工。另外还有十多家上市公司进驻了张江高科。

　　林苑向记者介绍，今年已经竣工的开始租售的物业大概可以达到30万平米，这也就是意味着，按照现在的平均租金情况，每天租金现金收入可以达到30到40万元，这将给他们公司的正常运营带来一个稳定的保证。

　　不仅是企业的入驻，在园区内记者看到，这里还聚集了国家人类基因组(南方)研究中心、中科院上海药物研究所、国家上海中药创新中心等一批国内生物医药方面的权威机构；并且随着“中芯国际”、“宏力半导体”两条各投资10多亿美元的微电子生产线落户张江，其产业上下游企业也纷纷在张江安营扎寨，在5.5平方公里的园区土地上，迅速聚集起60多家集成电路相关企业，形成了从设计、制造到封装、测试的完整的集成电路产业链。张江高科定位于信息产业、生物医药和科技孵化的主导产业框架基本形成。

　　那么张江高科又是依靠什么来完成这一切的呢？在采访中，记者听到最多的一个词是“聚焦张江”，这是1999年8月上海市政府为加快建设高新技术产业园区而启动的一项战略。林苑告诉记者，“聚焦张江”战略的实施，对张江高科的发展来说功不可没。2001年张江高科技园区累计引进内外资项目320家，投资额超过60亿美元，这意味着在2001年全国引进外资总额中，每十二美元就有一美元投到了张江。

　　而仅仅依靠政策，能够给张江高科带来持续的发展吗？随着近几年众多的高科技企业在张江高科技园区落户，已经越来越不满足于依靠收取租金过日子的张江人，在高科技投资方面动起了脑筋。林苑说，公司的发展目标，一直是希望能够成为一流的以高科技产业投资为其主要业务的上市投资公司。张江高科现在所有的对外投资的企业，加起来近30家，主要的行业还是生物医药和信息产业。

　　张江高科在2001年做出了一个大动作，拿出相当于其净资产四分之一的5000万美元参股了国内目前最大的半导体生产企业--中芯国际。按照设计规划，到2005年中芯国际每年的产量将达到100万片以上，净利润相应增长为3亿美元。按理论测算，张江高科仅从中芯国际身上每年就可以获得1000万美元，也就是8000多万人民币的投资收益。但是有关人士指出，半导体市场有着很强的周期性，张江高科能否如愿所偿，还有待于时间和市场的检验。

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