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宏源证券研发中心陈新莓
在宏观经济平稳发展，住房制度改革不断深化的背景下，2001年我国房地产行业保持了较快速度的发展。同时，随着房地产市场化机制的逐步建立，相关交易、金融管理制度的出台，开发商在经营决策上进行了相应的调整，如今，房地产业已成为一个重要的行业，消费领域中的黄金产业。而2001年房地产类上市公司年报更具特点。业绩增长低于行业整体水
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截至3月29日，已经有15家房地产类上市公司公布了年报，无一亏损，其中深华源、天创置业、世茂股份3家实现了扭亏，金融街、深万科等6家公司业绩有不同程度的增长，业绩下降的公司除天鸿宝业外下降幅度都比较小，平均净资产收益率达到11.70%。
上市公司业绩的普遍增长是与去年行业整体发展趋势相一致的。2001年1-12月，全国完成房地产开发投资6245.5亿元，同比增长25.3%，实现商品房销售4625.7亿元，其中住宅销售3825.3亿元，均比上年增长29.4%。已公布年报的15家公司平均净利润只增长20%，而公布年报早的公司往往是业绩较好或实现扭亏的，因此可以预计，上市公司业绩的增长速度低于行业的整体水平。上市公司表现平平的主要原因是由于房地产上市公司在地域上过于集中，上市较早的公司素质参差不齐，又经过了90年代初的经济过热，而新公司业务有待发展，整体水平还需提高。另外，一些公司业绩增长的速度赶不上股本的扩张，比如天鸿宝业、天房发展；另一些由于重组进入房地产行业不久，项目正在建设或房屋销售结算工作延后影响了当期收益，比如天创置业。非经常性收益贡献大
16家公司平均每股收益0.35元，扣除非经常性收益后平均每股收益0.28元，非经常性收益对业绩的贡献比例达到20%。世茂股份每股收益0.182元，扣除非经常性收益后几乎为0，转让恒源祥7家子公司获得股权转让收益5052.04万元，占利润总额的106.61%。万科A每股收益为0.592元，扣除非经常性收益后只有0.302元，低于上年的0.445元，通过出售万佳百货的股权就获得投资收益21103万元。金融街收到补贴收入2000万元，天鸿宝业获得税收优惠1786.71万元。大量非经常性收益的出现说明了主营业务的盈利能力仍然不够，企业为了保持较好的业绩或实现扭亏不得不用非经常性收益填补业绩的不足。对于存在大量非经常性收益的公司，应当具体分析造成主营业务盈利能力下降的原因，是在建项目销售前景良好，只是尚未达到确认收入的条件，造成暂时的盈利减少，还是已经没有新的开发项目，靠消化存量房苦苦支撑，如果是后者，就不再具有真正意义的投资价值了。资产结构出现新的变化
用已公布的年报数据与上年相比，资产负债率水平由55%提高到58%，其中深华源、海鸟发展、天创置业均超过了70%。存货占总资产的比例由平均34%增加到49%，其中金融街达到76%，新黄浦达到75%，万科为73%。在土地出让市场化改革使土地成本不断提高的趋势下，由于对房地产行业发展的良好预期，各上市公司纷纷扩大经营规模，大量购置土地，实施新的开发项目，增加银行借款和存货，这是导致资产结构出现变化的基本原因。比如，万科待开发土地面积由上年的450万平米猛增到980万平米，翻了1倍多，拟开发土地价值21.35亿元，占存货的45%；金融街独家获得了金融街区域的开发权，新增了占地面积达50公顷，可销售建筑面积达100万平方米以上，这些举措增加了企业的负债和存货。资金压力大大增加
经营性净现金流量多数为负值成为2001年房地产类上市公司年报的鲜明特色，15家中9家公司每股经营性净现金流小于0，平均为-0.59元，其中金融街高达-4.12元，这在所有上市公司中也属罕见，万科为-1.91元，海鸟发展为-2.24元。如此之高的经营性现金流出额，对企业资金回笼造成沉重的压力。海鸟发展为合作项目支付开发资金2.44亿元，金融街增加了土地拆迁、开发和区域配套设施的投入，另外富凯大厦已完成投资3亿元，尚未发售，报告期内购买商品和劳务所支付的现金高达9.58亿元。
大量经营性现金流出与企业规模扩张，存货和负债的增加是相辅相成的，而经营性现金流量出现大额负值则说明多数房地产上市公司的盈利能力还跟不上规模的扩大。另外，2001年6月中行发布的《关于规范住宅金融业务的通知》，提高了项目贷款和办理按揭的门槛，推迟了项目预售的时间，在客观上阻碍了企业的现金收入。投资者应当持续关注经营性现金流量出现大额负值公司的项目进展和销售情况，如果现金回笼出现问题或有大额的银行贷款，就很可能造成经营上的危机。派现公司明显增多
15家公司中除4家以外都提出了或多或少的派现方案，派现率达到73%，这一比例比上年提高了38%。其中万科、深长城、金融街、中远发展连续两年实施了派现。这说明在增发、配股与现金分红相关联的政策指导下，上市公司正逐步增加对投资者的真实回报。经营性净现金流量为负的公司绝大多数都提出了派现的预案，其实这正说明他们资金压力的增加和再融资的迫切性，万科、金融街和深长城2002年都有再融资计划。
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