商业地产重获青睐

　　张明

　　9月9日，一个台资财团对成都部分商业地产项目的突然来访着实让成都地产界的人士吃了一惊，在他们看来，这个以台湾财团法人联合营建发展基金会董事长萧新禄带队的考察，也许意味着最低谷的时候已经过去。

　　事实上，住宅市场的持续复苏，已经让人们把眼光重投受经济危机影响颇深的商业地产领域。

　　而基金的嗅觉也许总是最灵敏。

　　外资调仓备粮

　　“适当的时候我会介绍一些投资者过来。”萧新禄对成都的开发商表示，他此次行程还只是前期的考察。

　　与台湾财团的谨慎探路类似，《中国经营报》记者了解到，目前亚太和欧美房地产基金同样处于“扭亏”和“调仓”阶段。

　　“亚洲房地产投资信托基金在本年度上半年面临的再融资需求压力有所减缓，但用于购置新项目的可供贷款仍然很难获得。”世邦魏理仕公司亚洲研究部执行理事聂安达告诉记者，由于全球资本市场的情况转好，以及政府向银行系统注资后银行贷款可供量的增加，亚洲房地产投资信托基金(REITs)在2009年上半年强劲反弹，市场总值已经上升了14.3%。“不过上半年的基金购楼数量持续走低，仅18起交易。”

　　尽管收入获得了增长，但对于大部分REITs来说，用于购置新项目的可供贷款仍然很难获得，它们同时还面临着对商业地产需求的低迷以及租金的持续下滑，尽管租金的下滑速度有所放缓，但其收益前景和红利分配增长仍处于下行走势之中。

　　“近几月来，美国的REITs已通过发行股票的模式融资了约120亿美元，并瞄准了正在申请破产的100余处房产。”长期研究欧美基金动向的UR公司研究部经理关旭明告诉《中国经营报》记者，目前欧美基金的重点还不是获得新的产权项目，他们更看重房地产债务重组中的商机。

　　“在2009年余下的时间里，随着资本市场的恢复，亚洲房地产投资信托基金筹集资本的愿望将保持强劲的态势。”聂安达表示，接下来，亚太地区的REITs普遍将加大筹资的力度，并伺机进入中国房地产市场，他们的判断是，经济的复苏将给房地产投资，特别是商业地产带来复苏机会。

　　内资兵马先行

　　外资基金仍在疗伤中观望，但内地投资者似乎已经在低迷的国内写字楼市场开始频频出手。

　　8月18日，潘石屹宣布以24.5亿元收购有上海第一烂尾楼之称的东海广场一期项目，单价达到3.5万元/平方米。此前，上海农村商业银行8月3日以10.48亿元买下了中融碧玉蓝天的10个楼面和4个铺位，成交单价达到49705元/平方米；国投亚华8月16日以9.58亿元买下了上海港国际客运中心的638号楼，成交单价达到59500元/平方米。

　　“成都的写字楼最近一个月也有数十个内资企业的购置记录，不过他们瞄准的大多是500到1000平方米的自用物业。”天爱地产顾问机构商业部经理樊小冬表示，租金的止滑和经济回暖带来的办公需求是支撑内资购置商业地产活跃的主要原因。

　　事实上，与投资客的萌动相比，地产商也开始频频向基金靠拢。8月6日，金地集团与平安信托正式签署合作投资战略框架协议：平安信托将对金地负责开发的项目展开投资，规模将达100亿元。8月中旬，万通地产子公司天津富铭置业则申请了2亿元信托贷款。有统计显示，截至2009年8月，内地房企申请房地产信托计划资金规模达近180亿多元。

　　而随着国内首单REITs即将在年底的推出，有信息显示，张江高科、浦东金桥、外高桥、陆家嘴等上海多家房地产企业正在筹划推出债权类REITs方案，而中金公司、中信证券等机构也组建了专门的REITs开发团队。

　　“目前我们了解到的信息是，亚太房产基金为了抢夺内地市场的蛋糕，下半年计划募集的资金将在千亿元以上，但在全球经济全面复苏前，内资买家仍会是内地商业地产市场的主力参与者。”樊小冬说。

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