彭蕴亮：房地产股寒流到底有多冷

http://finance.sina.com.cn 2005年03月18日 10:22 上海证券

　　上海证券彭蕴亮

　　日前中国人民银行宣布上调住房贷款利率，按揭比例可由现行的20%提高到30%。在这种情况下，房地产板块股价受到重创。海鸟发展(资讯行情论坛)、银基发展(资讯行情论坛)、名流置业(资讯行情论坛)、恒大地产(资讯行情论坛)等纷纷暴跌，成为市场各方关注的焦点。央行调控政策对房地产板块影响几何？投资者应重点回避哪些个股的风险？

我们从以下方面进行分析：

　　一、政策调控开始

　　本次央行调整商业银行自营性个人住房贷款政策，意味这国家对房地产行业的政策调控正式开始，无疑标志着房地产板块行情的终结。在政策面影响下，该板块步入长期调整的可能性较大。以5年期以上个人住房贷款为例,其利率下限为贷款基准利率6.12%的0.9倍(即5.51%),比现行优惠利率5.31%高0.20个百分点。从表面上看，这一政策不具强制性，商业银行有一定活动空间，并且有些地区的房贷按揭本来就是付三成，但其对房地产行业带来的方向性影响将十分深远，对房产过热需求的抑制作用非常大。因为央行这一举措已经放出强烈的讯号，如果这一招还不奏效，下一步可能是按揭比例提高到四成了。

　　同时，我们发现炒房资金对利率变化不敏感，但对按揭比例十分敏感。本次提高按揭对过热的房地产需求起到了“釜底抽薪”的作用，尽管今年华侨城(资讯行情论坛)、万科(资讯行情论坛)等房地产股走势均创出新高，但政策面调控将促使其股价见顶。

　　二、板块估值下降

　　在央行发布政策之前，房地产板块的估值基本上是依靠市场对行业基本面的信心所支撑的。而本次房贷利率上调无疑对市场信心构成较大打击，房地产板块的行业估值和股价重心都将会呈现下降趋势。本次政策调整是从需求方入手，使其对未来资金价格形成较合理的预期。而将商业银行个人住房贷款利率纳入正常贷款利率管理，有利于商业银行加强风险管理，完善定价机制，房地产行业的估值也将回归到市场平均水平。

　　而随着估值的下移，房地产板块的股价将会展开结构性调整。一些项目多、投机成份偏大的公司，其二级市场价格将受到较大影响。而一些细分市场工作做得好、客户源稳定的房地产企业，特别是一些全国布局、风险分散的篮筹股股价，其下跌空间较为有限。

　　三、回避两类个股风险

　　在政策调控措施出台的情况下，投资者需要重点回避两类个股风险。一是上海地区的房地产股，如海鸟发展、浦东金桥(资讯行情论坛)、新黄浦(资讯行情论坛)等。因为上海是全国房价最高的地区之一，在国家调控当中，该地区的个股受到的影响首当其冲。同时，上海房屋交易税负的大幅提高。个人购买上海市行政区域内普通住房不满一年转售的，销售时按销售价减去购入原价后差额的5%税率征收营业税、按应缴纳的营业税税额计算征收7%的城建税、3%的教育费附加和1%的河道整治费。这些税都是新增税赋，旨在提高炒房者的成本。在调控和税收两方面压力下，上海房产股面临双重利空，投资者应首先回避风险。

　　同时，一些主力楼盘正在热销的房地产股，其销售将受到本次调控的的严峻考验，投资者还是以回避风险为宜。如银基发展公司的项目银基地王国际花园进入了主销售期，五里河东方威尼斯项目也开始大举销售。央行措施将对其销售产生较大打击，其股价也随之出现大幅跳水。

　　从操作上看，昨日房地产股在大幅下跌之后，不排除会有一个技术性反弹的过程。由于中期趋势向淡，投资者还是不要盲目抢反弹，保持观望态度为宜。

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