今日上午，2016轨道交通与城市发展高端论坛在深圳五洲宾馆举行。
万科董事会主席王石和深圳地铁董事长林茂德均出席并讲话，称将继续推进“地铁+万科”战略合作。王石在发言中提及，很荣幸被深圳地铁选中作为战略合作伙伴，他表示，双方不仅仅战略合作伙伴，而且在股权的形式上双方在进行探讨、引进合作。这一动作似乎在向市场透露重组方案或大致敲定。
以下是王石脱稿演讲全文：
王石：女士们、先生们，各位嘉宾，大家上午好！
非常兴能站在这里代表万科集团做发一个言，今天的论坛主题是“轨道交通与城市发展”，在座的嘉宾大多是轨道交通领域的专家、企业者、管理者，在之前深圳地铁集团董事长，东莞实业投资控股集团有限公司的董事长，对四期规模和东莞轨道交通的规划发展思路做了非常精彩的介绍分享，我作为非轨道交通的专家，这些方面我没什么经验。我想说点什么呢？这里他们给我准备了一份稿，我发现这念稿有些难；但是不念稿子，可能他们会很紧张。怎么办呢？我现在还是先脱稿说两句吧。我就想说一点感受，我这里没有做PPT，那我就想前面这张PPT封面来说我的感受。
我们看看（PPT），这个封面会让你想到什么？我想对于80后、90后，肯定会说“互联网”。但是作为我们年纪大一点的，我们会做什么联想呢？地铁、交通，交通轨道；再一个，我现在是推动绿色建筑，热衷于环保的人士，实际我们发现这个封面只是反映一半，如果再全面展开，这是一棵“生命树”。生命树，它的这么多铁线是从各种网络，这里体现了以交通为主的，从自行车、到铁路、到公路、到航空，各个方面的这样一棵“生命树”。我就这个“生命树”与交通位置来谈谈它和万科城的关系。
万科目前的规模，在房产里面的开发量面积和开发户数，以及相关配套的公共空间，应该说已经是在全球排第一位，但是我们所在的城市并不是很多。就中国来讲，一些发展商，也就是第一集团军，据我了解的情况，有一家已经超过200个城市，有两家已经超过150个城市了。但是万科，加上国际化的城市，加起来也没有超过70个城市。那我们看看70个城市都在什么地方？比如说珠三角，除了深圳这是我们的发源地、我们的福地之外，除了广州、深圳之外，我们在珠海、广东、中山、惠州等等密集的进行投资，这是一个小网。广东珠三角这么多城市，加上国际化，70个城市。实际上很多省会城市，而且很多规模很大，300万以上城市人口的省会城市我们都没有进。种种原因，我们到每个城市出差的时候，由于万科董事长，免不了省里领导，省会城市的领导来见我，谈的时候就问一个问题，“你们万科为什么不进我们这里，你告诉我因为什么原因，我们哪点缺点让你们万科不进？”我得给他解释，就是各个公司会有各个公司的投资策略，万科的投资策略就是“城市群”的概念。城市群，就我们不是按照分类一线城市、二线城市、三线城市、四线城市。这个逻辑来讲，发展商就两种策略：一种策略，往一线城市、二线城市；之后才是三线城市，四线城市比较少。应该说30%的发展商都是这个策略。但这不是主流，主流的城市发展商我们知道，一线城市的竞争非常非常激烈，而且很多都是北上广深不去，就在二三线城市发展，这是一类。因为今天不是谈的房地产，不能说太多。就是简单地讲，万科的投资策略，不是说那些城市没有机会、不能发展，不是。当然我们要把万科的策略非常耐心地来解释，我们就是以中心城市为主的城市群的布局，这是万科的一个策略。
同样，我们到国际上的策略，万科策略是围绕发达国家竞争最激烈的城市，最终选择了第一个城市--旧金山，实际上万科进的就是纽约，但是竞争激烈的城市不好进，所以我们是求其次，纽约没进去，才去旧金山。第二个项目纽约，第三个项目纽约，第四个项目纽约，第五个项目纽约，我们接连在纽约投了9个项目，预计今年还会有4个项目在纽约，接着旧金山第二项目、第三个项目、第四个项目。第三个城市西雅图，我们在欧洲，第一个城市是伦敦，这是万科另外一个投资策略。我们为什么要进入到这里头？我们去学习。因为发达国家的这些成熟的城市，中国在发展当中也会接近，显然这些城市，不用说，那是首先从北上广深开始。
长话短说，再回到万科的我们的投资策略。到现在，对于中国的城市发展我们非常有信心。我记得十几年前曾经流行一个说法城市发展“黄金时代”。正因为城市发展黄金时代给很多发展商带来机会，但是这里我要坦率地说，并不是万科最优秀，而是因为我们抓住了这个机会。从某种角度来讲，正因为城市发展黄金时代还比较粗放。
在四年前，万科第一次提出来房地产发展黄金时代结束了，迎来了白银时代。什么意思呢？就是在挖个坑都可以赚钱的时候结束了，卖毛坯房的房子时代结束了，你必须要提供好的产品，提供精装修、提供绿色建筑、提供好的服务配套，才能满足消费者，满足市场的需要，所以白银时代开始了。
言归正传，谈到我们和轨道交通的关系，我们如果说是城市群，更多的就是城市群之间是一个什么关系，刚才上面几位专家已经就此进行了很多论述，就具体的项目具体分析。我这里时间关系就简单的讲一个例子，东京的例子。对于东京都市圈的发展，我们一直在进行研究，这里简单的给各位一个数字。我们知道，东京城市发展经历了泡沫经济，整个泡沫经济一直受房价严重下跌、地价下跌，影响最小的是东京，之后恢复最快的是东京。很重要的一点，就是东京圈的城市群进行当中，东京交通所扮演的角色。在这里我想给个数字，在1970年，七十年代迅速的都市化过程当中，东京的居住人口占都市圈的人口总比例37%；七十年代到九十年代迅速的轨道交通、地铁交通的完善，各种交通的细化，到九十年代下降到了26%，也就平均每平方公里的聚集人口5357万，基本是保持到现在。
另外一个是类型，纽约。在这里就是也由于完善发达的轨道交通系统，使纽约始终保持着强有力的活力。纽约现在的平均人口密度就是在1800万平方公里，它是马尼拉的1/2，卡拉奇的1/12，这是纽约的案例。
国际经验来看，城镇化到了该成熟的时候，就是城市经济圈形成的这种威力，我想中国也不例外，而且关于经济圈的各种论坛也非常非常多。我这里就想讲一下，万科是怎么看这种形成经济圈我们作为房地产开发商我们应有的位置。如果说城市改变中国的话，那么现在应该是到了轨道改变城市的这样一个阶段。在轨道改变城市的阶段，万科已经从房地产开发商，城市改变中国的这样一个唱主角让位于轨道，我们让位轨道不是说跟我们没有关系了，如何抓住轨道改变城市这样的机会扮演我们发展商新的角色，这就是我们和地铁沿线、轨道沿线、轨道的上面来进行我们新的开发，我们把它叫做城市配套供应商，这是我们把握的这样一个机遇。
当然，我们可以发现在这样的互联网统计时代，在房地产从黄金到白银化的时代，很多大的发展商已经开展了不同的投资策略。有的甚至干脆我房地产不干了，我干互联网去了、我干娱乐去了、我干文化去了、我干金融去了，我相信会有各种机会。但作为一个我们干房地产的，我们始终做的还是建设，我们始终做的还是有形的实体经济的建设。同时，我们如何紧紧抓住“轨道改变城市”的这样一个主流来开展我们的业务。万科2015年的年报和今年披露的信息可以发现，地铁沿线、轨道交通沿线，尤其地铁上盖，已经成为万科未来非常主流的开发模式。我们在探讨和深圳地铁这种合作的进一步密切合作，实际上我们已经合作了2个，在全国来看都是规模大的地铁上盖项目，在全国我们签了20个地铁上盖业务。也就是，和轨道交通配合上盖是万科未来发展的一个发展策略。从历史上、从规划上，万科是走在前面。但是是不是你就具备条件了呢？按照传统的房地产开发模式，我们把握了技术，应该说不容易的。比如说，尤其铁路在下面，你在上面，我们知道交通城市发展当中并不是上面盖好，下面还在空，这是一种新的方式。很多项目当中，下面地铁就在运行的，完了再给你再增加一条线，再增加上盖，这个要求的技术难度非常非常大。如果你不具备技术的储备和准备，你准备在地铁上盖，以后再考虑吧，因为地铁在运行当中上盖，误差是毫米误差，就像精密机械加工一样，不允许有任何的风险。但是我们房地产开发企业，我们的误差是厘米。万科在四年前由郁亮宣布万科在全国的200多个施工现场上我们的误差是毫米，目前在全国发展商敢这样公布说我们的误差是毫米误差的，目前到今天还是我们。所以感到很荣幸被深圳地铁选中作为战略合作伙伴，不仅仅战略合作伙伴，而且在股权的形式上我们进行这样的探讨、引进合作。
以上我就讲点脱稿的一些感受。下面我要开始继续念稿：
我就在这给大家说说深圳地铁。深圳地铁集团，是深圳城市的主要建设者之一，也是推动深莞惠轨道交通一体化的主力军。深圳地铁集团将坚持可持续发展的模式，已经进行了卓有成效的探索。
在推动城市建设方面，深圳地铁集团和万科有着共同的追求。万科很荣幸地和深圳地铁携手全面开展战略合作关系。深圳地铁集团所建立的“轨道+物业”模式与万科围绕地铁提供城市配套服务的战略高度契合。与深圳地铁集团的合作，将为万科带来长期发展的机会。随着轨道铁路的延伸，万科将有机会在地铁沿线以合理价格获得源源不断的优质项目资源，让万科的全体股东，都能分享地铁时代的经济红利。
目前，深圳地铁四期规划正在加快推进，深圳市轨道交通建设已经进入快车道，这为深圳地铁和万科合作带来了难得的发展机遇。在深惠莞一体化背景下，城际轨道的互通互联，也将为双方未来的合作提供了广阔的空间。
在这里，我又想借题发挥一下。听到我们东莞的同志说，不要担心是不是会有什么情况？随着深圳地铁发展的上升，人口的继续外延会不会外延到内地城市成为“睡城”，当然发言当中得的结论，不是。我这里提出点例子来证明给你，我们的研究中心是设在东莞的松山湖开发区，万科未来两个驱动因素，非常主要的科研技术驱动是建设在东莞的。当然我们会更多的投资，比如说东莞这样一个本身就有那么多的基础，本来就山清水秀的环境，比如说你们松山湖，那确实美，非常适合开展企业产业，这个是其他城市没法取代的。
深圳地铁集团与万科的组合，通过强强联合、优势互补，有望成为PPP模式的建设标杆；双方共同打造的“轨道+物业”的模式，也有望向更多的城市复制推广，走向全国，甚至走出国门。不是“甚至走出国门”，一定会走出国门！
如果说房地产行业已经进入白银时代，我相信“轨道+物业”的“铂金时代”才刚刚开启，不是“白银时代”是“铂金时代”，我们讲铂金比黄金更值钱的铂金。
让我们共同期待。谢谢大家！
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