陈文雅 胡芳洁

　　5月26日，北京丰台区西南四环科丰桥东南角，位于总部基地核心地段、体量达35万平方米的国美广场项目工地，两栋大型的综合楼已经完成了外立面的装修。建筑工人正在热火朝天地搭建连通A、B座的过街天桥。

　　记者从现场施工方获知，“国美广场项目现在还是由鹏润自己来做，今年3月主体工程A区已经竣工验收，B区也已于去年8月竣工”。

　　已经建好的楼栋现场，除了工地工人以外十分荒凉，但开发商并未在此设立招商处，原来的招商电话也已成了空号。

　　本报独家获悉，鹏润房地产已将鹏润昊天公司旗下的两个项目：北京铁路局综合楼即鹏润建国大酒店项目，以及昌平区沙河镇沙阳路20号原北京文教器材厂地块分别进行转让。其中，建国大酒店项目转让给了北京俏莱坞房地产有限公司，为该宗并购交易提供法律服务的机构是北京金诚同达律师事务所。而北京文教器材厂地块则转让给了辽宁一家房地产公司，法定代表人为俞树荣。2009年12月底，北京鹏润昊天房地产开发有限公司将该宗地块7.42公顷土地进行了抵押，抵押权人为北京农投首诚小额贷款股份有限公司，抵押期限半年，即将到期。不过，目前该地块的前期开发工作尚未有实质性进展。

　　而鹏润地产在2008年中关村(000931.sz)增发方案中提到的1亿多平方米的土地储备，大多只是和乡镇政府草签协议，目前北京市土地一级开发工作基本交给了各区镇政府自己的土地储备和开发公司，因此鹏润的这些土地储备基本已经落空。

　　黄光裕案事发后，其大妹黄秀虹于2010年2月正式接任鹏润投资董事长，接手了鹏润房地产待开发的多个土地储备项目。国美广场、金尊大厦、崔各庄项目、宋庄项目等项目公司法定代表人均已改为黄秀虹，唯有张家湾项目和大康国际鞋城法定代表人仍为黄光裕。

　　5月18日，黄光裕案作出一审判决，除了黄光裕本人以行贿和操纵内幕交易等数罪并罚，被判处14年监禁以及6亿元罚款外，还牵涉到黄光裕原为法定代表人的被告单位北京鹏润房地产开发有限责任公司，该公司在判决中因单位行贿罪，被判处罚金人民币120万元。

　　该案判决后，黄光裕及其家属对判决不服，打算上诉。对于鹏润房地产被判定“单位行贿罪”的事，鹏润房产公司表示，行贿是黄光裕个人行为，和公司没有关系，黄光裕案对公司未来的发展没有任何影响。

　　北京鹏润地产控股有限公司总裁王军此前多次提到，鹏润房地产要转型，扩大销售型物业份额，缩减持有型物业份额，走快进快出路线，做“中国集成地产商”。这意味着鹏润将继续开展住宅类地产的开发业务，而对于写字楼、商场等持有型物业则要收缩战线，这样一来，手中的国美广场便成了烫手的山芋。但在黄光裕案一审判决后，记者就此问题向王军求证时，王军表示：“最近我们在忙别的事，等过一段时间再说。”

　　不断变脸的国美广场

　　虽然国美广场没有出售，不过，这个2005年通过招拍挂拿到的两个公建地块建成的项目，经历了五年建设周期，终于得以完工。

　　在五年的开发过程中，国美广场的项目经理人换了五任，案名再三被翻，最早叫国美商都，后来改名叫鹏润国际时尚中心，再后来改为国美广场。其定位开始是国美电器的大型数码体验中心(又称全球高科技体验中心)，后来改为服装和休闲娱乐主题，到如今项目的管理人员也说不清楚究竟应该怎么定位了。

　　国美广场最早只要卖5000多元/平方米便可回本，但自首任项目操盘手禹晋永和第二任吴坤岭离开后，继任的鹏润地产总经理童渊向黄光裕拍胸脯保证，借着“黄光裕”三个字的金字招牌，定可卖到3万元/平方米。但最终的结果是两年之后，没有完成既定目标的童渊黯然离开。

　　伴随着案名、定位乃至职业经理人的变动，国美广场的工程体量也是再三地改弦更张。

　　在北京市国土局的官方资料中，国美广场项目签订的土地出让协议内容经历了三度变更。最早，合同里约定的两宗地块体量是大约56万平方米。但最终竣工验收的体量却是35万平方米。

　　第一次改动是2006年6月发布的两宗地块位置的变更。第二次则是三个月之后的大手术，其中最显著的变化便是两地块规划建筑面积减少了20.77万平方米，分别由39.5751万平方米调整为24.1751平方米，由16.5912平方米更改为11.2212平方米。而地价款则增加了4110.97万元。

　　但在2006年11月发布的施工许可信息中，两个工程的体量分别是38.9535万平方米和16.5937万平方米。

　　在今年4月，该项目已经做了竣工验收备案手续后，35-A地块的建筑面积又由11.2212万平方米变更为16.5937万平方米，与2006年11月施工许可信息中的面积相符，并和原定规划中16.5912万 平方米的面积相差无几，还略有增加。

　　2009年，陆续传出了国美广场被国外投行收购的消息。代理国美广场转让事宜的戴德梁行商铺部一位人士告诉记者，去年的确有人找他们咨询过收购国美商都的事，一个是中铁，还有一个是总部在香港的、类似于基金的公司。

　　此外，黄光裕曾经和新加坡太星集团成立一只规模为8亿美元的私募基金，拟投资内地的房地产项目。

　　国美广场最终未能转让成功，不断变脸后其定位和招商如何重启，抑或择机再寻婆家，随着项目的竣工，将成为鹏润亟待做出选择的问题。

　　巨额土地储备成空

　　2007年到2008年之间，黄光裕实际控制的鹏润房地产、国美置业、鹏润尊爵房地产等数家房地产公司，在全国各地大规模扩大土地储备，并将这些地块列入了2008年的中关村增发方案中。其时，鹏润的土地据称超过1亿平方米，超过碧桂园成为全国最大地主。尽管房地产业界对这个说法半信半疑，但按照黄光裕此前的扩张态势以及国美电器的成长逻辑，可能性不是没有。

　　但现在，由于这些土地储备中仅有个别项目属于二级市场开发，大部分是尚未经过公开招拍挂手续的土地一级开发项目，其能否变成经营用地，公司现状、现金流以及与政府关系都是至关重要的因素。因此实际上能真正转为二级开发、取得土地产权的地块远远没有那么多。

　　例如，在中关村增发公告中提及，鹏润房地产在2007年9月和北京朝阳区崔各庄乡政府、六合庆通、六合天地置地公司等单位签订了一份合作协议，约定了由三方合作成立项目公司开发位于崔各庄乡雍景桃源住宅项目、南皋组团开发项目约340亩土地及崔各庄乡域内所有未开发土地的一级开发、土地综合整理等工作，其中鹏润占有90%的股权。

　　这一合作并不被崔各庄乡承认。5月26日，崔各庄地区办事处副主任胡振俭否认有这样一份协议，他表示：“我们和鹏润没有这样的合作协议，他们也没有参与我们的土地一级开发过程，目前崔各庄的土地一级开发是由朝阳区土地储备中心直接操作。”

　　崔各庄乡政府官方网站上目前仍挂着一块占地面积达79万平方米的商业街项目的招商信息，项目合作单位为北京鹏润投资开发有限公司(国美集团)，从该信息看来，合作协议并非子虚乌有，只是面积上与乡政府招商信息中的项目相去甚远。不过时至今日，无论崔各庄乡还是鹏润，似乎都已经将这次合作遗忘。而增发公告中提及雍景桃源项目的建设单位已经确定为北京东恒置业有限公司，今年6月即将动工。

　　在中关村增发公告中，鹏润和宋庄镇政府签订的小城镇建设及土地整理协议，涉及地块总占地面积4339公顷，预计总建筑面积约为1801万平方米；和张家湾签订的农村集体土地一级开发项目总占地面积达到105平方公里，可上市建设用地3286.5万平方米。

　　天津最大地王泰达在整个滨海新区获得一级开发权的土地也就150平方公里，鹏润一个项目的土地储备就能达到105平方公里？

　　事实证明，这个鹏润和张家湾镇政府拟定的协议也成了一纸空文。

　　据张家湾镇政府规划与重点工程办公室给予本报的回应，“鹏润现在已经不做这个项目了，他们都已经好久没有来我们这里了。因为现在土地整理和一级开发项目一般都由政府自己成立的开发公司来做，像通州区一级成立了土地储备中心和新城基业投资发展有限公司，但这两家忙不过来，因此下面各乡镇也都成立了自己的开发公司，张家湾也有。”

　　随着黄光裕案一审落定，此前与国美积极合作的土地方，对于与黄光裕曾签下的合作协议，已是一脸漠然，唯恐避之不及。

　　位于北京朝阳区东北三环西坝河国美电器北侧的金尊大厦项目，总建筑面积约30万平方米，由鹏润地产以7.92亿元从国美电器收购艺伟发展和好联公司股份，取得了一级开发权，原定2010年完成土地一级开发后投入市场。与该项目近在咫尺的太阳星城房价超过4万元/平方米，东北三环的地理位置，能达到同等体量的项目已是凤毛麟角，如果投入招拍挂市场，可以想见必将引发新一轮地王争夺战。但自2005年拿地到现在鹏润的拆迁工作已经做了5年却没有完工，原因在于其拆迁范围内涉及西坝河北里202号院和201号院8栋新居民楼，这八栋原北京市长途公司汽车保修厂的职工楼是上世纪九十年代才建成，因此居民对拆迁有抵触，矛盾没有解决，拆迁一直断断续续。记者在朝阳区土地整理储备中心了解到，该地块至今仍属于“已授权在施一级开发项目”。

　　黄光裕案发，尽管没有对鹏润造成毁灭性打击，但势必影响到融资。而土地一级开发是一项耗时较长、资金投入巨大的业务，目前受累于黄光裕案的鹏润房地产能否集中精力来推动这些地块成片开发，是悬在这些土地储备项目上方一个最大的疑问。像崔各庄、张家湾等一级开发项目，也许仅仅是鹏润和崔各庄、张家湾乡镇政府草签的一纸协议，基本已经无力回天。

　　不过，近期鹏润房地产在北京、上海、重庆等地进行了一轮大规模招聘，招募了从投资公司高管到普通水电工程师、物业服务人员在内的一百多个岗位。从招聘情况来看，鹏润仍然努力在维持地产公司的正常运转，尤其是上海和重庆项目目前正在积极运作中。鹏润上海项目正处于筹备阶段，鹏润房地产在招聘信息中称该地块“拟建高尚纯居住生活社区”。而重庆项目销售人员表示，目前项目正常销售，售价8300元/平方米左右，并称黄光裕案件对该项目“不会有什么影响，我们公司是股份制的，现在我们老板不是黄光裕本人，是黄光裕的妹妹黄秀虹女士，项目都在顺利进行，明年年底能交房。”销售人员说。

　　来源：经济观察网