王春霞

　　一直笼罩着神秘面纱的房地产投资信托基金(REITs)，今年能否成为房地产企业的有效融资渠道，值得期待。知情人士日前向《第一财经日报》透露，证监会REITs专题研究小组近日对券商就发行交易设计等展开调研。

　　去年12月，国务院在《关于当前金融促进经济发展的若干意见》中提出，要开展REITs试点。据悉，试点将由证监会和央行分别展开：证监会着眼于股权类产品，在证券交易所交易；央行则着眼于债权类产品，在银行间市场交易。前者的推出将晚于后者。

　　“有两个要点，一个是要加强风险控制，还有就是必须有足够的流动性。”上述知情人士表示，证监会不会对产品价格设定指导。“试点可能会推出2~3个产品，总规模20亿~30亿元。”

　　证监会主导的REITs试点在发起人、交易方式等多个方面仍有待进一步明确。上述知情人士透露，证监会总体来说对试点是非常谨慎的。“毕竟交易所市场规模较小，担心出现爆炒的情况。”在交易方式上，可能采用撮合竞价交易系统，尚未确定是否引入做市商。

　　业内人士猜测，基金公司比券商更有可能作为发起人，“有可能是基金公司跟成熟的物业或开发商一起发起设立。”这一说法未获证监会证实。

　　据悉，证监会REITs专题研究小组还准备对基金公司、保险公司及物业、房地产公司开展调研，以获得充分而全面的信息，并表示要为产品推出做好充分准备。

　　央行牵头的REITs试点的思路似乎更为明朗。央行金融市场司副司长霍颖励1月公开表示，央行正牵头拟订一个REITs工作方案，已形成初步试点总体构架，正和有关部门会商，报国务院同意后进行试点。

　　央行牵头的银行间REITs试点产品只能在银行间市场流通，投资人都是专业机构投资者。霍颖励表示，REITs的产品设计和制度安排要注重风险防范。

　　此前，信托公司已发行多款“准REITs”，尤其是在房地产开发贷款日趋收紧后，房地产信托成为开发商重要融资途径。与REITs不同，这些“准REITs”并不公开上市交易。

　　某信托公司人士在接受本报采访时表示，信托公司发起的“准REITs”以贷款类占比较大。“一般都是通过抵押贷款的方式给房地产公司融资，风险相对直接做股权投资来说，还是比较小的。”

　　“从收益率的角度来考虑，如果是有实力的开发商，个人可以直接买股票进行投资。”上述信托公司人士坦言，证监会拟推的股权类REITs不知在收益率方面是否有比较优势，“如果是要追求稳健，那投资者可以选择债券”。

　　诺亚财富管理中心研究部宋军表示，从美国的情况看，REITs市场表现与股市大盘相比有一定独立性，因为REITs收益来源主要是稳定的租金收入，分红水平较高。对投资者来说，一方面波动性可能比股市低、流动性好，另一方面在大多数时间里，其收益率水平高于同期10年期美国国债。

　　“一、二线大城市的商业物业的租金波动性很小。”宋军指出，优良的物业出租率都在一个稳定的水平，同时租约都在10年期以上。即使房地产市场的前景不明，REITs的风险也没有想象中大。

　　REITs试点引起多方关注。据报道，上海市金融办主任方星海在接受媒体采访时就表示，上海市政府目前已经对推出REITs进行了具体部署，该项目由浦东新区政府牵头实施。

　　名词解释

　　REITs既是房地产企业融资渠道，又能为购买者提供投资某项不动产的渠道。一般来说，分为股权类、债权类和混合型三种。股权类REITs，是拥有并且管理写字楼、公寓或购物中心，收益来自于租金或出售房产的升值收益。债权类REITs即抵押贷款类，资产组合中超过75%的资产是对开发商或物业的贷款，收益来自于利息收入或出售房屋的升值收益。介于二者之间的属于混合型REITs。

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