华侨城按揭租赁收益权变现6.5亿元

　　本报记者 陆 玲 北京报道

　　日益加强的信贷紧缩政策，已经造成了很多房地产企业资金链紧张，迫使其不得不另寻资金门路。日前，深圳华侨城地产有限公司(下称“华侨城地产”)(000069)与中国工商银行深圳分行、中信信托投资有限公司签订了“华侨城租赁收益权直接融资项目”，共募得资金6.5亿元。

　　“该项目有希望发展成为国内上市的首只房地产投资信托基金REITs。”中信信托总经理蒲坚说。

　　融资6.5亿元

　　“‘华侨城租赁收益权直接融资项目’其实就是华侨城将未来5年的部分租金收益估值卖给投资者，然后套现资金以求发展。”分析人士称。

　　据了解，华侨城地产通过以其深圳本部的部分收益型物业，包括商铺、写字楼、厂房和国际公寓等物业的未来5年租金收益委托中信信托发行财产信托产品，托管银行和监管银行均为中国工商银行股份有限公司深圳市分行。

　　据悉，此项目融资金额6.5亿元，是以未来收益作为信托标的直接融资最大的一笔、国内时间期限最长(5年)的房地产信托产品。

　　“当前中国房地产信托普遍通过房地产项目开发、回笼资金，而通过物业租赁收入(现金流)的财产信托在国内尚属首次。”华侨城地产财务总监林育德表示。

　　据悉，目前华侨城地产所持有的租赁型物业每年租金回报接近2亿元，其中仅华侨城地产持有各类租赁型物业就超过50万平米。按照公司战略规划，除房地产开发，还将加大收益型物业的持有和运营，并实施自有经营物业的商业转型和改造。

　　“因为华侨城这个项目融资规模比较大，持续周期比较长，所以发行起来困难不小。历时6个月，主要是营销方面很难得到市场认可。但是其安全性很好，风险比较小。”中信信托业务二部总经理李峰介绍说。

　　上海佑威房地产研究中心主任薛建雄分析说，目前楼市大起大落，如果只靠项目回款支持现金流是很危险的事，但是依租金就不稳定得多。华侨城发行租赁财产信托实现固定资产、不动产的金融化，实现了套现、提高了资金利用效率。

　　等待REITs立法出台

　　2007年3月1日，中国银监会修订颁布了《信托公司管理办法》、《信托公司集合资金信托计划管理办法》等监管规章(以下简称新办法)，并公布从即日起实施，支持信托进行创新改革。

　　孙飞认为，在此政策背景下发行的华侨城租赁财产信托并不能算是中国的第一支准REITs，但却对未来提供了一个很好的实践。

　　他表示，华侨城只是物业主体，上市还需要时间，在此期间，证监会的试点办法一定要出台。与此同时，多家开发商用物业的企业表示，在考虑在本土市场推出REITs。

　　中房集团理事长孟晓苏建议廉租房的建设也引入REITs。孙飞认为，这在理论上是可行的，但需要政府的相关财政补贴。

　　“国内市场发展REITs的各种条件均已具备，国内证券市场发展已经有十多年，硬件已经成熟，在中国本土发REITs唯一的障碍就是立法缺失。相信随着金融市场的发展很快会有具体的法规呈现。”孙飞说。