地产股被抛弃真相调查：地产遭遇政策大利空

　　宁国强

　　当利空政策出台之时，没有一棵稻草可以救命。

　　近期房地产公司在政策调控的影响下，纷纷走低，却仍有一只股票表现出众，12月10日，连续三日涨停之后，绵世股份(000609)发布警示性公告，表示将在核实情况后复牌。

　　并不是所有房地产公司都像该公司这么幸运。市场人士认为，即使是业绩不错的地产公司，由于宏观调控的影响，同样被部分主力资金抛弃。

　　万科(000002)、金地(600383)、保利(600048)等龙头企业，近期都走出了连续下跌的走势。据数据统计，截至12月13日，保利地产、金地集团、招商地产位居板块10日内跌幅榜前三，跌幅都超过了10%，其20日内跌幅则达到或接近30%左右。

　　“二套房”重击房地产行业

　　中国

人民银行和

银监会12月11日联合发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》规定，以包括借款人、配偶及未成年子女的借款人家庭来认定房贷次数。鉴于机构11月末杀跌卖出地产股的力度较猛，及中天置业危机对房地产板块的负面影响，在市场整体调整和宏观调控可能继续的背景下尤其值得警惕。而11月29日，上海市财税局正式发布通知，本市开始征收2007年度城镇土地使用税。

　　上海、深圳开征土地使用税，对资金有限的中小发展商而言，是一笔不小的支出。有市场人士评价，该措施可能会对其他城市相关政策的制定，具有一定的示范作用。

　　二级市场方面，有人指出，地产股估值水平较高，前期涨幅巨大，未来将不断出台针对房地产市场的调控政策，这样，机构将难以在年末找到做多地产股的理由。更有人称之为可能压倒骆驼的最后一根稻草。

　　物业税传闻又起

　　据上海证券报报道，“你住了大房，就要进行补偿，要体现社会的公平”。12月11日，中国房地产业协会会长宋春华先生在“2007中国房地产市场形势分析报告会”上表示。他向上证报预测自己个人的判断，明年物业税有出台的可能。

　　“物业税的开征是势在必行。”有其他领导同样表示。

　　事实上，今年3月份，据中国证券报报道，建设部副部长刘志峰曾对媒体透露，建设部正会同相关部委研究制定房产保有环节的税收问题，大户型住宅的税负肯定比中小户型重。

　　建设部政策研究中心科研处处长文林峰表示，目前政策部门正在商议是否在奢侈消费和经营性的物业上先期试行。

　　所谓物业税，又称“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。因此，首先政府必须尊重国民的财产，并为之提供保护；然后，作为一种对应，国民应缴纳一定的税收，以保证政府相应的支出。

　　据称，在具体实施中，物业税很可能以房地产的市场平均价格为基本计税依据，没有市场平均价格的，以评估值为计税依据；鉴于中国地区之间经济发展极不平衡，国家只规定物业税0.1%-3%的幅度税率，由地方根据本地区的收入水平和应税房地产的位置和用途，具体确定的适用税率。

　　值得注意的是，在物业卖出之前，不动产所有者为房地产开发商。对于那些长期大量囤房的人，此项税收影响很大。

　　一位税务官员表示，物业税开征将有可能提速的一个重要原因是，房地产业已经成为偷逃税重灾区。

　　来自国家税务总局的信息显示，房地产业是惟一一个连续3年被列为税务专项稽查的行业，部分地区约有90%的房地产企业存在涉税问题。

　　资金加宏调 严冬寒上加冷

　　资金方面，根据国家统计局的统计，中国房地产开发企业资产负债率一般在70%左右，甚至更高。有业内人士评价，“从紧的货币政策”对于房地产行业无疑雪上加霜。

　　在《财经》07年会期间，前摩根士丹利董事总经理谢国忠表示：“目前房地产开发企业资金很紧，近期一系列政策出台后，应该还会更紧。”

　　出让手中囤积的土地储备，本来可以为持有大量土地储备的公司带来额外收入。但是房地产公司倒卖土地又是饱受市场诟病的一大问题。此点恰恰是当前全国房巡组调查的重点之一。据媒体报道，预测到2007年底，仅房地产开发商囤地约10亿平方米，同时，银行体系每向房地产行业注入4元资金，就约有1元被沉淀在土地上。

　　市场人士提醒，投资者应对房地产公司的近期走势前景保持足够的关注。一些公司从数据上看，确实相当优秀，但是在当前对于该行业一系列有针对性的政策利空出台之时，对于该板块

股票的异动表现应保持相当的警惕和谨慎。

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