REITs开闸 房企赶潮商业地产

　　明年底登陆上交所，开发商增持自有商业

　　本报记者 慈 冰 北京报道

　　备受关注的中国内地首个“房地产投资信托”(Real Estate Investment Trusts ，简称“REITs”)最早将于明年年底前登陆上海证券交易所。

　　11月10日，上交所副总经理刘世安在出席“2007上海证券期货国际论坛”时表示：“制度、框架等基础性研究已经结束，证监会和上交所成立了一个小组，下一阶段将进行挂牌上市产品的设计。”

　　发起人和管理人可系于一身

　　“按照银监会的要求，我们当时设计的方案，完全是按照REITs的模式进行的。”联华信托董事长李晓东表示。

　　今年3月，有消息表示，央行已指定联华信托和中信证券两家作为国内房地产基金候选试点机构。5月，这两家机构又在银监会的指导下进行房地产投资信托的实施和监管方案的研究。但最终，联华信托的方案得到认可，成为如今REITs的蓝本。　

　　据了解，在联华信托设计的REITs方案中，信托公司将通过契约与投资者约定资金信托关系，信托资金的具体投向是成熟的商业物业，同时引入一家一流的物业管理公司对物业进行日常的管理。

　　同时，商业银行作为托管人对受托人行使外部监督职能并安全保管信托财产；并引进一家证券公司作为承销商承担具体的REITs发售工作。

　　接近联华信托的业内人士表示，按照目前的模式，REITs将首先在银行间债券市场募集资金，用于收购物业，而后再行在资本市场上挂牌流通，而不会采用直接在资本市场上募集资金、收购物业的方式。

　　“先期募集资金的职能，将由信托公司承担，不过，这种募资行为将不受‘信托200份上限’的限制。”知情人士表示。

　　该人士表示，信托公司募集资金过程中的受益权凭证将代表机构投资者受益权的相应份额，至于这些份额如何在资本市场上进行转化，目前证监会和上交所正在研究。而后，这些物业打包资产运营产生的租金收益，将成为分红的基础。

　　“没有意外的话，发起人和资产管理人可以由同一机构担任。”联华信托内部人士透露，他表示，这主要是监管层考虑到内地市场的实际情况，即有发行REITs诉求的，主要是拥有大量不动产的地产商，由他们管理自己显然最为合适。

　　国内房企筹备REITs上市

　　据悉，此前由银监会主导进行的《房地产投资信托管理办法》也基本完成征求意见。

　　知情人士透露，根据央行、银监会此前的框架，用于发行“房地产投资信托”的资产总额，至少须在10亿元以上，这份框架性文件，也将在年底之前，由银监会正式下发。

　　据了解，虽然国内一些信托公司和资产管理公司在2005年以前就开始尝试REITs产品，但由于国内相关的法律法规没有明确，到目前为止，国内的REITs尚未形成规模发展。

　　而内地的商业地产开发商也在寻觅绕道REITs上市的机会。2005年，内地的越秀房地产投资信托基金即依托香港注册公司在香港证券交易所完成全球发售，通过发售约5.9亿个基金单位，筹资约18亿港元。

　　2005年末，万达集团曾与澳洲投行麦格里合作，计划在香港发行总额100亿元的REITs产品，但经过将近1年的运作，却最终没有挂牌。“内地对房地产外资的新限制政策，使我们陷入了被动。”王健林说。

　　“正是从那时起，央行、银监会真正开始研究REITs在中国内地市场的可行性问题。”李晓东表示。

　　据悉，目前，国内许多上市房地产公司都正紧锣密鼓筹备REITs上市。今年初，保利地产在其最大商业项目保利水城动工时就曾透露将把旗下各