开发商圈地风：地王醉翁之意在股市

　　新华每日电讯

　　“房地股”联动：储地越多，从股市圈钱就越多，形成“股地拉扯”的风险循环，最终买单的是百姓

　　揭秘“楼荒” 真相：开发商囤房造势几时休？

　　今年以来上市房地产公司通过增发、配股等方式，已合计融资超过1100亿元。自沪深股市成立以来，还没有哪个行业像房地产这样，如此短时间内融得如此多资金。专家提醒，随着地产股股价高企、地产商上市融资节奏加快，房地产市场的系统性风险正在向股市转移。

　　“上海地王”“广州地王”“天津地王”“武汉地王”……地价狂飙，“地王”频出，开发商们正在饕餮一场“地产盛宴”。一边“跑马圈地”，一边凭借土地储备从股市迅速融得逾千亿巨资，时间之短、规模之大，自沪深股市成立以来，其他行业无出其右。

　　一幅房、地、股联动图日益显现：“土储”愈多，从股市圈钱就愈多；低成本融资愈多，买地冲动愈烈、手笔愈大。结果，地价越拍越高，土地囤积越来越多，房地产股一飞冲天。地价推高房价，堆积楼市泡沫，而开发商则通过股权公众化将原本由企业承担的房地风险转嫁给中小散户。

　　-房企“圈地风”醉翁之意在股市

　　眼下，地产巨头们正在全国上演堪称狂热的“圈地运动”。

　　8月24日，南京苏宁房地产开发有限公司以44.04亿元拍得上海南京路东端地块，楼面单价高达6.69万元/平方米，一举成为国内单价最贵的“地王”。

　　仅一个月前，北辰实业等以92亿元的天价竞得长沙新河三角洲地块，创下国内单宗土地拍卖总价最高的纪录。

　　7月12日，万科在广东东莞竞得一地，单位楼面地价超1.5万元，不仅刷新广东全省“地王”记录，更高出当地现售商品房均价1倍，开“面粉贵过面包”之先河。

　　而房地产上市公司中期业绩报告中膨胀的“土地储备”量，更是凸显了当下囤地风之盛。中报显示，截止7月31日，保利地产的土地储备增加到1007万平方米，万科则超过2000万平方米。另一地产巨头碧桂园的土地储备更是达到惊人的4500万平方米，成为全国土地储备最多的地产公司。

　　江苏华泰证券行业研究员张驰飞统计发现，按照目前企业年开发量计算，在不新购土地的情况下，一些企业储备用地足供连续开发两三年，多的可达四五年，甚至土地储备量更可供开发六七年的企业也不鲜见。

　　“这一轮圈地热与以往有很大不同，它是与当前的牛市互为呼应的”。张驰飞指出，在土地储备成为拉抬地产股价格最主要卖点以及“要上市先拿地”的背景下，购地不再单纯是企业未来发展作储备，更多的是为推高股价或筹备上市而圈占。

　　-地产股狂掀“增发潮”

　　与“跑马圈地”相呼应，上市房地产企业频繁增发，从证券市场超大规模圈钱融资。8月22日，金地集团发布公告，除发行12亿元的公司债进行融资外，公司还将通过公开增发募集180亿元左右的资金。而一个多月前，这家公司刚刚定向增发1.73亿A股，募得近45亿元。

　　8月29日，万科公告，宣布增发31715万A股，募资100亿元，创下我国股市增发史上单次募资最高纪录。

　　数据显示，今年以来上市房地产公司通过增发、配股等方式，已合计融资超过1100亿元。张驰飞说，沪深股市成立以来，还从来没有哪个行业像房地产这样，在如此短的时间内、融得如此多的资金。

　　巨额融资为房企进一步“跑马圈地”提供了坚实的后盾。仅仅7月中旬至今，就有万科、北辰实业、保利地产、栖霞建设等多家房地产公司四处购地，足迹遍及无锡、苏州、东莞、南京、长沙、杭州等多个城市。

　　“一块土地动辄拍出十几亿、几十亿元，如果依靠银行贷款，不仅会受到严格限制，信贷成本也会很高。”建设银行上海分行的一位信贷经理说，而从股市融资成本非常低廉，无须还本、不用付息，风险却由众多投资者分担。“地产商动辄一掷亿金也就毫不奇怪了。”

　　而需要相应的业绩来维持高股价的压力，反过来又迫使开发商以更高的价格去追逐更多的土地。至此，被开发商们在业绩报告中包装成“开发规模加速→多元化资金渠道下的资金获取量增加→财务绩效提高→市值扩张的良性循环”，实质上已异化成“高地价→高股价→更高地价”的“泡泡”互动。

　　-警惕“股地拉扯”的风险循环

　　专家认为，随着地产股股价高企、地产商上市融资节奏加快，房地产市场的系统性风险正在向股市转移。上世纪70年代香港出现的“股地拉扯”可能再次上演，以高地价为纽带，楼市、股市中可能存在的泡沫结合在了一起，并互为循环。

　　最直观的结果是高地价直接推高了房价，透支未来增长空间。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授指出，每有地块高价卖出，周边房价必应声大涨，这几乎成了普遍现象。如上海新江湾城地块几个月前拍出楼板价逾1.2万元/平方米，之后周边房价就迅速从每平方米1.5万元左右升至1.8万元。

　　北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出，目前国内开发商在土地储备上沉淀的资金已高达1.5万亿元左右，土地价格过高，严重透支未来的房地产价格。未来三年内，房价必须保持15%-18%的增长率，才有可能支撑目前的地价。另一方面，房企竞相圈地、圈钱，楼市风险正在不断向证券市场转移。

　　房地产行业风险的最终承担者很可能不是、至少不完全是风险的制造者——房企，而是购房人、银行和股民。地产公司以极低的成本从股市圈钱，推高地价，进而抬高房价，由老百姓买单。尽管房企直接融资减少了其银行贷款，一定程度上分散了银行风险，但畸高房价使银行个人房贷业务风险大大增加。一旦房价下跌，坏账增加，可能引发系统金融风险。

　　值得注意的是，开发商通过股权公众化将房地产风险分散转嫁。原本由企业承担的行业风险最终被分散转嫁到地产股投资者身上。

　　上市地产企业借股民的钱圈地，也造成大量土地被囤积闲置，国家有关处置闲置土地的法规、政策被架空成一纸具文，平添楼市调控的压力。

　　1994年公布的《城市房地产管理法》就规定，出让的土地逾期一年未动工开发的，可征20%的闲置费，逾期两年则可无偿收回。1999年国土资源部颁布的《闲置土地处置办法》、2005年出台的“国八条”均重申了相关规定。2006年的国务院转发的九部委意见更要求“加大对闲置土地的处置力度”，“按期动工但开发面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止建设连续满1年的，(也)按闲置土地处置。”

　　但现在，众多房地产公司公开声称土地储备足够开发三四年，显然是置国家相关法律法规政策于不顾。“地产公司大面积囤地是在给政府出难题，”房地产研究者顾海波说，“对闲置土地不处置，囤地之风会更盛，开发商直接从囤地中坐享增值，影响住宅供给；严格执行的话，土地储备的价值会削减，投资地产股的股民难免受损。总而言之，圈钱、囤地对楼市调控都大不利。” (记者徐寿松　姚玉洁)