90平70%带给上海什么

　　本报实习记者 姜丽丽 上海报道

　　　“国六条”和九部委“十五条”出台至今的大半个月里，观望气氛再次笼罩了上海楼市。在猝不及防的政策面前，前段时间刚刚露出迹象的“回暖”显得不堪一击。

　　所有人都在等。不管是购房者，还是发展商，都在等上海政府将会拟定的细则。此 种等待不限于上海，目前来讲全国各地皆是如此。通常在政策倾向没有明朗之前，各方都不会轻举妄动。

　　在这里我们撇开那些由于期房“ 2年限转”变为“ 5年限转”而或喜或忧的投资者不谈，也不去想二手中介未来将为房源操多大心，我们只来关心一下，因 90平方米、70% 这两个量化限定，是否会带来楼市价格的下跌？那些渴望有一套自己房子的老上海人、新上海人是否会就此如愿以偿？

　　或可继续走的老路

　　对于“国六条”细则中“套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”的规定，多数研究人士认为，此将对房地产市场产生最直接的影响。(上接38版)

　　“中央提了这两个数据，允许各地根据本地情况上报，但要实际操作起来恐怕还是很困难。”复旦大学房地产研究中心主任华伟认为。

　　上海社会科学院房地产业研究中心陈则鸣博士向本报表示，虽然市委目前还没有表态，但在这两个数据上，上海上报的很可能与“国六条”中的建议有较大的不同。

　　实际上，很多针对某个市场的行政调控手段虽然处于不同时期，却极容易找到相似之处。“国六条”新政令上海市民很自然回忆起去年“国八条”新政前后，上海政府为了给热度居高不下的房地产市场降温，果断地推出“两个一千万”工程，并闪电付诸实施。

　　“两个一千万”具体指一千万平方米拆迁配套商品房和一千万平方米中低价位房。上海政府决心很大，3月底推出计划，便力争年内全部实现上市。据称，如果实现，05年上海预售的商品房中，3套就有2套出自该工程。

　　由于拆迁配套房的销售是定向的，土地政府也以比较低廉的价格出让，1000万的目标十月便全部完成。这些配套商品房上市以后，不久便将均价拉低，由此造成了购房者更为强烈的看跌预期，影响了市场。而另外一千万平米的中低价房进度却很少见报道；到去年底已经很难在主流媒体上见到关于它的只言片语了。

　　“其实只完成了一个一千万，”陈则鸣证实，“原因很难说清楚，比如中低价房很容易产生分配公平问题。”政府对购买资格有界定并要审核，这可能会产生寻租行为。

　　在易居房地产研究院高级评论员杨红旭看来，个中缘故还不止这么简单。中低价房的土地规划是 900多万平方米，地块出让之后，去年年底开始，一些开发商接到政府表达不希望立即开发的建议。“大批量中低价商品房上市会干扰到郊环附近普通商品房的销售，当时郊环附近的房源已经非常之多。既然前一个一千万已经起到拉低房价的作用，就不雪上加霜了。”杨红旭说。

　　这部分中低价商品房的主要面积类型的规划50、 70、90平方米三个层次，与新政中的意见甚为贴合。杨分析认为，政府低调告之已出让地块的开发商动工，如果开发商私自改大规划户型的，要重新改回再施工；另外可能会放宽对购买人群的限制资格，让更多人符合购买资格。

　　有谁知道未来？

　　一位接近政府决策的人士透露说，市委某领导已表示在新一轮调控中上海不求“抢风头”，因为舆论倾向认为今年的调控是“京穗感冒，全国吃药”，今年上海房价并没有快速上涨。不像去年，“上海的压力太大了”。

　　不过研究人士分析推测上海将会遵照“国六条”精神制定一些新措施，以完成新老政策下的衔接。

　　对于假设新政落实后上海楼市的状况，舆论倾向于“两极分化”：大户型价格因为供给的缩减而走高，而中低价位房可能会回落；内环附近不管户型大小一律看涨，而外环以外越靠近边缘的地方，其交易量、价都很难坚挺。然而也有意见认为，由于小房型总价低，会刺激原本不具备购买力的消费者，反而造成需求的上升。看涨也恐可能。

　　对于新政策可能产生的效果，市民小何暂时还抱着不完全肯定的态度。“我两年前就想买房了。每当我正要买时，要么说加息要么调控，我就等。等到真的跌了，有人告诉还要跌，那我就想再等等。没想到一等，后来又涨了。”

　　陈则鸣更为担心的是，

宏观调控会陷于秦晖教授所归结的“ 黄宗羲怪圈”， 陈认为，为何一次次调控，房价涨势没有被遏制？关键在于制度没有安排好，以致积重难返。

　　来源：经济观察报网