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□见习记者 许岩
近期，房地产信托投资基金(REITS)引起了房地产业界的浓厚兴趣。央行副行长吴晓灵日前明确表示，用公开发行收益凭证的方式设立房地产投资基金，是房地产直接融资的方向和可持续发展的模式。业界普遍认为，这是政策监管部门发出的鼓励房地产企业大胆尝试房地产信托基金的最为明确的信号。
对于国外流行的REITS是否适应中国房地产发展的环境，国内不少专家仍心存疑虑。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松指出，目前建立本土化REITs仍存在一些挑战和问题，尤其在税收、监管和人才三个方面存在瓶颈。
他分析认为，REITs能在国外大力发展的根本原因在于享受税收优惠，但中国税收的优惠政策还有待于进一步明确。同时，由于信息不对称，管理公司可能利用各种机会牺牲投资者的利益谋取私利；一些运作不规范的小企业也往往在获得投资后侵占原有股东的利益；如何对此实施有效监管尚缺乏经验；中国的REITs正处在探索阶段，管理人员以房地产专业人士居多，金融操作能力较弱，缺少复合型人才。
尽管在国内REITS之路困难重重, 但对资金的极度渴望，令国内房地产业界积极进行着融资方式的探索。如，越秀城建正争取成为登陆香港的首只内地REITs，顺驰中国在与国际基金正进行紧张的谈判。
一种可绕开相关监管政策的“夹层融资”概念也开始在业界探讨。"夹层融资"是指在风险和回报方面，介于优先债务和股本融资之间的一种融资形式，是一种无担保的长期债务，这种债务附带有投资者对融资者的权益认购权。它先募集资金，后选择项目，被人称为准房地产信托基金。
联华信托公司总裁李晓东介绍说，夹层融资对房地产开发商有非常大的优势：第一：资金回报的要求比较适中，夹层融资的利率水平一般在10%～15%之间，而投资者的目标回报率为20%～30%；第二：夹层融资对房地产开发商的要求比贷款的要求低，不要求“四证”齐全，不要求自有资金超过35%；第三：夹层融资通常提供形式非常灵活的较长期融资，这种融资的稀释程度要小于股市，并能根据特殊需求作出调整；第四：夹层融资的付款事宜也可以根据公司的现金流状况确定。
(证券时报)
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