浙商杂志：上海南都套现19亿元的背后

　　特约记者 阮奇

　　万科与南都，在经历了一年多的接触谈判后，终于在近日走到一起。

　　对于这次合作，万科明确表示，想在浙江房地产市场谋求一席之地，参股浙江南都，就是借助南都分享浙江市场。

　　然而，对于南都这家浙江数一数二的民营企业来说，在即将进入收获的时期，却把自己在上海、苏州的业务卖给万科，这背后，究竟有些什么原因？

　　南都遭遇资金链困扰？

　　近日，万科(000002.sz)发布公告称，以18.5785亿元的价格获得上海南都70%股权、苏州南都49%股权、浙江南都20%股权。此次交易完成后，万科将在上海、江苏区域新增项目资源219万平方米，并参股项目资源储备充足的浙江南都。

　　股权转让之后，南都将拱手让出其在上海数个项目的控制权，在苏州项目上，万科以49%成为第一大股东，南都只保留对浙江南都中所有项目的绝对控股权。而浙江南都最主要的项目都集中在良渚文化村、威尼斯水城、逸天广场、佑圣项目、义乌项目、西街花园、星城世家。

　　近18.58亿元的价格，对于南都来说，似乎是卖了个好价钱。但是，也有分析员认为，如果不考虑南都的负债和对外担保，按照18.58亿元的交易额买下219万平方米计算，万科拿地的成本在每平方米848元；如果不考虑进入浙江的“门票费”5.5亿元，那么，万科拿地的成本在593元。假设南都最后是完全装入万科，那么万科的成本要考虑南都的负债51亿和对外担保30亿，这样计算下来，万科的成本是每平方米4566元，“这个价格看上去就比较合理了。但这个价格，相对于如今上海、杭州的高昂房价来说，也算是便宜到家了。”分析员评论说。

　　商品的贱卖往往为的是及时回收资金，那么，按照这个道理，南都也遇到资金链的问题了？联想起南都置业去年最后一刻主动撤回上市请求，也似乎透露出一丝宏观调控下的南都承受的资金压力。据有关媒体报道，去年6月，南都因为与天伦置业(原名龙发股份)的资产置换一事被国家审计署有关部门调查，而放弃上市，这让南都原本可以募集的4亿资金泡汤。

　　然而在万科与南都宣布合作的新闻发布会上，针对资金链紧张一说，浙江南都房产总裁王海光反驳道，南都并不存在资金问题，因为当前出售的这些项目可预期的销售额比较高，很快就可以回笼资金，另外南都也有很多的融资平台。

　　据知情人士透露，周庆治在公司内部职工大会上曾说，万科在宏观调控的时候帮过南都。如此可以分析判断，南都确实碰到过资金链问题，不过不是今天，而是去年中央开始加大宏观调控之时。

　　内部之争，南都元气大伤

　　“从去年10月起，南都就只剩下地和一些机构了。”一位网友在网上发帖。记者了解到，当时南都遭遇分家，导致人才流失比较严重。

　　一位前南都员工告诉记者，周庆治于上世纪80年代末辞去公职去广东，起初主要做电子产品和石油贸易，后来的业务主要集中在上海中桥基建(集团)股份有限公司。1993年，周庆治回杭州开发房地产，第一个楼盘——南都花园的暴利让周庆治发现，从房地产上赚到的钱比他其他的业务更能盈利，于是，周把主要精力转移到房地产业务上来。

　　而当时操作南都花园楼盘开发的负责人，就是许广跃，可以说，南都最初涉足房地产业时，周庆治几乎把业务全盘交给许广跃负责，许广跃完全在前线负责房产开发打江山，而周庆治则在幕后运筹帷幄。

　　接近周庆治的人表示，周是一个很爱思考的人，只是有的时候，会把自己认为思考成熟的东西，直接拿到董事会做决定并通过。这样的行事方式，也为后来的周许关系埋下了伏笔。

　　经过多年经营，南都已经成为杭州房产界一个巨头。而此时的许广跃，也成为了南都总裁，掌控着公司的日常经营。在经营的过程中，许开始和周在某些方面讨价还价，而周也逐渐对许在某些环节上的自作主张，比如材料供应方面，开始感到反感。

　　正如分久必合、合久必分，2004年夏秋之交的一天，周突然召开会议，免去了许广跃总裁的职务。在没有任何征兆的情况下，许广跃一夜之间下岗，王海光走上前台，成为南都总裁。

　　许到达了一个经理人的“天花板困境”，于是，许选择离开。据透露，许离开南都的代价，是拿到了一个西湖边10多万平方米的写字楼项目公元大厦，此项目相当于南都置业20%多的股份，同时约占南都集团总资产的12%左右。

　　在员工眼里，许是跟员工直接打交道的老总，而周则是难得一见的幕后老板。于是，原来打江山的人才，及管理团队中的不少精英，如南都置业副总张法荣等，都和许一起离开了南都。南都在人力资源方面，遭受重创。

　　在黄龙体育场旁边的求是路，有个楼盘的广告上写着很大的字：“德国制造”。据知情人士透露，这里就是许广跃的公元大厦。

　　南都分家到此告一段落。一位杭州房产界人士表示，也许，南都应该早点成为公众公司，建立起真正的现代企业制度，那么，就不会有分家的出现，不会有人才的流失，也不会有浙江优秀房产企业最终被他人并购的结局。

　　南都“功成身退”？

　　需要尽快恢复元气的南都，虽然对外紧急招人，但是招到的人，与许当年打江山的团队相比，仍然欠缺火候，仅在新进人员与南都企业文化的磨合上，就需要时间。于是，受到人才制约的南都，再也无法腾出精力来很好地发展上海、苏州的项目。此时，南都想到了万科，想到了收缩战线，南都把上海、苏州项目倾囊出售，转而把业务集中在浙江。

　　这一切，也正如申银万国研究所分析师陈昱新所表述的那样：南都集团在经历高速发展以后，正面临多领域、多区域的扩张机会。相对而言，不论是管理资源、人力资源还是资金都略显不足，有选择地放弃一些机会并借此集中资源才是上策。因此南都主动向万科交出上海、苏州的房地产市场，自己保留一部分权益，借此享受万科优秀的项目管理和强势品牌带来的增值收益。

　　招商证券研究发展中心的余志勇表示，对南都而言，与万科的合作属于“功成身退”：首先，在IPO计划没有达到预期目标后，现在又面临着土地清理和银行信贷紧缩的压力，估计公司的资金压力较大；公司原有的许多地产业务骨干因故离开公司后，万科的引进将有利于保持公司的原有优势；在公司受到一些不利传闻的情况下，与万科的合作有利于公司各种业务的稳定和发展。

　　业内人士分析，目前万科与南都的合作，属于刚开始阶段，所以动作比较小。但随着合作的深入，动作幅度将加大，毕竟合作的实质是以并购为最终目的的。该人士猜测，“南都可能会成为仅次于华润的万科第2大股东”，因为周庆治不可能把利润丰厚的地产拱手送人，按照周庆治擅长资本运作这点来看，周的下一步动作应该是大量收购万科股份，成为万科董事，来弥补南都置业上市受阻的损失。