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本报记者 申林英
日前，中国房地产业协会秘书长顾云昌语出惊人：中国股市长期走熊是导致房地产投资过热的重要因素。他指出，各方应从全社会投资金融环境视角看待房地产市场，金融和房地产发展密切相连，贷款来源过于集中于银行，积聚了许多信用风险和道德风险，因此，发展资本市场是解决房地产业投资过热的出口之一。
那么，中国目前的房产过热真是股市长期走熊所致吗？记者就此采访了有关业内专家。
银河证券首席经济学家左小蕾对记者明确表示，房地产泡沫的存在，并不是因为资本市场低迷。她说，有效需求形成市场均衡价格，但过度的投机需求则会制造价格泡沫。目前，房价上涨比例超过了人均可支配收入的增长率，房价离人们实际有效购买力相差太远，这并不是因为资本市场低迷才去投资房地产，而实际上，是房地产价格上涨过快，使那些有办法拿到银行资金的投机群体获得了暴利的机会。
左小蕾指出，不能片面强调股市低迷就是房地产过热的原因。如果允许投资者贷款炒股票，也一样可以使资金流向股市。在没有资金约束的情况下，信贷和土地宽松等政策因素使得房地产泡沫不是一个单纯的微观经济现象，而是一个宏观经济问题，必须依靠综合手段进行治理，因此，管理层采取包括提高贷款成本在内的手段抑制投机需求，使投机需求的盈利空间缩小，迫使投机需求退出房地产行业，虚假需求消失。
因此，从这点出发，似乎当前小额利率的提升并不能完全解决利用银行贷款投机房地产的问题。在房地产泡沫受到一定的抑制以后，土地政策应该从暴利的房地产项目向中低档房倾斜。只有使部分银行的资金、贷款和其他资源从被房地产拉动的行业转向其他需要发展但投资不足的行业，也包括房地产有效需求领域，才能从根本上防止经济过热反弹，防范金融危机。
中金首席经济学家哈继铭则认为，房地产价格上涨的重要因素在于，自2003年以来赌人民币升值和其它投机性住房需求所致。由于我国资本市场不发达，投资工具极为有限，主要是银行存款、有价证券和住房。近年来银行存款实际利率不断下降，甚至为负值，使居民储蓄存款增幅呈下降趋势。而A股价格近年来大幅下跌，打击了股民的投资欲望。唯一能保值、增值的投资渠道是房地产，因为其它投资工具尚未对外资完全开放，房地产成了外资赌人民币升值的最重要的投机载体。
哈继铭指出，我国前期的调控政策只调供应不调需求，扭曲了供求关系，提高了价格上涨的预期。不少投资者买房出租以供将来养老。这些因素使强烈的储蓄欲望转变成对房地产的投资需求。然而，这是利率政策的扭曲和股市先天不足的后遗症导致的对房地产的被迫倾斜，与有基本面支持的真实住房需求有着本质的区别。
对于如何解决目前房价结构扭曲问题，哈继铭强调说，目前的方法一是要提高利率，二是要根治股市顽症。我们尤其要注意房地产价格下跌的风险，警惕美元见底资金外流，警惕人民币汇率投机者结束赌局，在房地产市场上套现退市并引起国内投机者的抛售，造成对房价的打压。
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