特派记者  吴晓鹏

　　美国政府上周公布了金融救助计划的第四项内容，将采取前所未有的政策来帮助住房人，希望能够遏制违约潮。

　　政府将动用750亿美元帮助住房人，希望能帮助约400万美国家庭避免违约。许多美国家庭的房贷按揭都是浮动利率，前面的3年、5年或7年利率固定，之后将开始浮动，去年和今年有大量家庭需要做再贷款，但再贷款在目前的市场环境下异常困难。

　　在新的救助措施下，这些住房者通过再贷款，最低可将房贷按揭利息降至2%。为此，许多买房人的按揭贷款月供可以减少几百美元，甚至超过1000美元。

　　而房利美和房地美(下称“两房”)在救助房市计划中，依然将扮演核心角色。美国财政部在去年承诺的2000亿美元注资的基础上，将再给他们提供2000亿美元资金。

　　与此同时，美国财政部外国购买美国证券的最新月度报告显示，去年下半年，包括全球央行和主权财富基金等外国投资者一直在大量抛售两房机构债。

　　以中国为例，去年三季度中国共抛售美国机构债184亿美元，四季度抛售104亿美元。而在此前的多年时间里，中国实际上一直在大幅增仓美国机构债，仅去年2季度就一共增仓362亿美元。

　　依据美国财政部2月27日的报告，中国在截至去年6月30日共持有美国机构债5270亿美元，在去年下半年卖出288亿美元后，依然持有近5000亿美元的机构债，其中大多是两房机构债。

　　上月日本投资者表示，在美国政府明确担保两房债券之前不会买入。到上周，俄罗斯财政部明确表态，禁止俄罗斯主权财富基金购买美国两房机构债券。

　　在没有明确担保情况下，外国投资者对美国机构债逐渐失去信心，将对美国政府的住房救助措施造成打击。但美国政府如果明确担保机构债，也会有诸多不利影响，如评级机构标准普尔就表示，如果规模达5.4万亿美元的两房机构债变成美国国债，该公司将可能调降美国的主权评级。

　　本报记者在纽约采访了四位华尔街资深人士，请他们解读美国政府最新的住房救助计划，外国投资者抛售的影响，以及两房未来走势。

　　四位分别是对冲基金赛尔(Sear)投资总监郭杰群，他曾经担任瑞信抵押交易部门主管；美国德勤监管与资本市场部经理李粤，他曾在房利美担任高级分析师；传统基金会研究员Derek Scissors，一个月前他曾就有关中国议题在美国国会作证；对冲基金合伙人M先生，他曾任雷曼抵押贷款部门主管，瑞信以及美国银行的董事总经理。

　　2750亿美元的用法

　　“让两房增加市场流动性，降低抵押贷款利率，当抵押贷款利率足够低的时候，有一部分家庭就可以再贷款，违约可能性就降低。”

　　《21世纪》：政府这一次的救助措施要花费2750亿美元，其中有750亿美元是救助住房人，怎么来预防违约呢？

　　郭杰群：750亿美元给买房人，核心就是要降低市场违约率。可以从两方面看，一是从买房人方面，创造条件不让他违约；另一方面，从房贷服务公司方面，让他们帮助买房者，如果帮助他们不违约的话，会给房贷公司一部分补助。这个750亿美元关键问题就是降低房贷的本金和利率，让每月还款月供减少。

　　《21世纪》：另外还有2000亿美元给两房，他们怎么来支撑房市？

　　郭杰群：主要是让他们增加市场流动性，降低抵押贷款利率，当抵押贷款利率足够低的时候，有一部分家庭就可以再贷款，违约可能性就降低。

　　比如之前次级房贷利率是8%，一旦修改了贷款条款，利率最低可以降到2%。这就是天壤之别了。

　　两房从政府拿到资金之后，可以从房贷公司收购贷款，这相当于增加需求，房贷公司就有动力把房贷降下来，因为对它来说没有损失，贷款出去后马上就可以转手卖给两房。这样好处就变相从两房转移到借款人身上。这样整个房贷利率就会下跌。

　　美国房市何处去

　　“这次救助的措施就是降低两房的贷款标准。实际上，这埋下了更大的隐患。”

　　《21世纪》：总体上如何评价美国政府的房市救助措施？

　　郭杰群：这次措施比以前各方面力度都要大一些。之前政府一些房市救助的措施，不是很成功。这一次主要给房贷公司一些激励，政府给他们一笔钱，让他们改变一些贷款条款。如果改变贷款条款之后没有出现违约，政府还会再给他们一笔钱，以这样的方式激励房贷公司改变贷款条款，让买房人不要违约。

　　李粤：美国政府一直摇摆不定，思路一直在变。之前解决次贷问题推出了一个热线电话的措施，后来又让美国联邦存款保险公司(FDIC)推出贷款修订条款，但修订贷款条款之后，再违约率依然很高，有50%以上。真正的问题在于，美国有一部分人就不应该拥有房子的，即便救助还是会违约，所以这个救助的措施可能用处不大。

　　这次救助的措施就是降低两房的贷款标准。实际上，这埋下了更大的隐患。很多再贷款的条件都放松了，连保险都不要了，这只能暂时让断供几率减少一点。3月份可能比2月份好一点，但长远来说，埋下更多的隐患。

　　《21世纪》：2月份有失业65万人，失业率到了8.1%，25年新高，这个又进一步加剧了房市危机？

　　李粤：08年下半年实体经济危机就比较大了，很多人贷款还不起实际上是因为没有工作了。不管你怎么调整贷款条款，失业的人都不能再贷款了。这个也是一个恶性循环。对于没有失业的人，当房价还会继续下降的时候，即使有支付的能力，他们也没有继续支付的意愿。

　　《21世纪》：奥巴马与布什政府救助房市的思路有何不同？

　　郭杰群：把现在的与以前政策相比，不太公平。现在的风暴是前所未有，各种方案也都是摸石头过河，两届政府思路也没太多区别。奥巴马也是建立在以前的基础上，很多投资者提出了很多建议，然后不断完善这个政策，虽然这不是一个完美的方案，但比以前有很大提高。

　　《21世纪》：如何预测美国房市下一步走势？

　　李粤：从全国范围来说，去年年底跌了11%。美国的大城市跌了25%。加州和佛罗里达已经跌了30%以上，纽约去年跌了约10%，德州没怎么跌，所以接下来纽约和德州等地方下跌会加快。现在来看，房价还会再跌10%左右。

　　郭杰群：2007年初，我认为从谷峰到谷底要跌45%左右，现在已跌了27%，未来还有15%-20%的下跌空间。各个地方下跌空间不一样，纽约现在大约跌了5%，接下来下跌比其他地方会快一些。

　　机构债走势

　　“实际上中国不再买两房债券了。前一阵子，美联储买两房的债，当时很多人在卖，亚洲很多央行，包括中国都在卖。”

　　《21世纪》：美国政府在去年9月份已经接管了两房，并持有他们80%的股份，已经相当于国有化了，为什么外国投资者依然大量抛售美国机构债？

　　Derek Scissors：这是一个公共关系的问题。马已经离开了马房，但是监管者相信如果把马房的门关上的话，看起来还是更好一些，同时假装他们在负责任的保护国家资产。

　　M先生：美国政府没有明确说明到底会怎么办，现在是模棱两可，含含糊糊说要支持，但又不明确说担保，已经持续很长时间了。现在不确定性这么高，这样很难持续下去。

　　上次美联储已经买了两房1000亿美元的债券，政府注资了2000亿美元，这次又继续给2000亿美元，让两房支持抵押贷款市场，这和股东利益以及债权人利益不一定相符。现在至少日本和俄罗斯都已经说了，要抵制机构债券。

　　美国政府到底会怎么处理两房，不能一直模糊。中国持有很多两房债券，如果美国政府明确担保两房，对中国外汇储备是正面的。

　　郭杰群：中国投资可能不全部是按照价值评估来的操作，可能有一些政治角度。中国去年第三第四季度卖了很多，这是美国政府如何处理两房的不确定性造成的。其实第三第四季度两房的表现还是很不错，从投资角度可能卖得还不是最好的时间。这可能不是从估值角度来看的，而是从流动性角度来看的。

　　李粤：现在这个实际上变成了政治游戏。政府担保两房债券的性质实际上已经很强了。抛售实际上更主要是中国央行货币政策的考虑。现在中国再买美国国债，可能就要减少两房的机构债。

　　《21世纪》：外国投资者抛售对美国政府房市救助计划会有什么影响？

　　Derek Scissors：对机构债市场本身不会产生大的影响。如果外国投资者对于美国国债的需求仍然保持在一个高水平，这依然可以满足美国政府的借贷需求，从而进一步干预和支撑房市。这和过去十年间，美国靠发机构债支撑房市是一样的道理。

　　《21世纪》：最终两房的问题会如何解决？你觉得美国政府会明确担保吗？

　　M先生：担保是大势所趋，没有其他选择，现在是市场希望美国政府这么做，而政府还没有这么做。日本已经公开说，逼着要美国财政部表态，明确担保两房债务。两房新发的债券，日本上个月已经公开说不买了。亚洲其他国家现在要么不买，要么买的同时，把老的卖掉。

　　中国没有说，但实际上中国不再买两房的债券了。前一阵子，美联储买两房的债，当时很多人在卖，亚洲很多央行，包括中国都在卖。

　　郭杰群：美国政府接下来还是不会明确担保两房债券。两房有5.4万亿美元，不敢随便担保。

　　李粤：实际上去年欧亚给美国施加了很大压力，美国才将两房接管的。未来两房会合并，一个房就够了。以后就一直是半国有化状态，不会再回到以前，私人拥有，政府隐形担保。

　　《21世纪》：中国应如何处理好机构债投资？

　　郭杰群：我觉得两房债券本身来说是一种中性的投资，不宜过多买，但也没有必要完全抛售。

　　李粤：中国还多的是外汇储备，几千亿美元的卖是不可能了。但你可以少买，并不一定要抛售旧的。从纯经济角度来说，现在两房和美国国债价格都偏高，利率太低了，以后肯定要亏损。

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