美国房市从繁荣走向衰落将不可避免

　　【MarketWatch纽约3月21日讯】抵押贷款的推销广告已经从“要钱？请便！”变为“提供过去四年的W2(收入表格)——而且是经过确认的！”印刷广告中的字体缩小了；电视广告从黄金时间被移到早晨2点钟；你的姻兄终于不再大谈炒房经了。所有的迹象都表明，房地产市场在改变，真正发生了改变。

　　过去几周的官方消息说，从Countrywide(CFC)到Freddie Mac(FRE)等诸多公司都将收紧次级贷款的放贷标准，这肯定使人要问：到底什么发生了变化？

　　不过，在试图最粗略地给出上面问题的答案之前，我们需要首先支持从一些放贷员提问归纳出来的结论——这些提问诸如：“你有收入吗？”“我可以看一下证明吗？”；结论则是：它们对信用的供需状况有且只有一种影响：收缩。

　　这意味着，抵押贷款市场的流动性在枯竭。

　　“总会有人以更高价格从我手里买走”的退出策略，完全取决于下一位买家能否绞尽脑汁从银行获得所需的贷款。如果银行方面像他们所说的，如今是用“听诊器”来审查放贷资格，那么下一位买家甚至“入场券”都得不到。这意味着，有的人在一项“投资性房产”上，将需要应付每月2350美元的维护费、税金、保险费和抵押贷款成本；2007年稍晚调整利率后，这个每月的费用将增加至3775美元。

　　当

房价在12至18个月前停止上涨时，挫折感是显而易见的，但还没有引起恐惧。投资回报期被延长了，“我们将把它作为一处度假居所”的想法开始泛滥，石灰华板材突然走俏起来。但现在的情形已经可以看出是不同了。这种不同，不仅在于对贷款(用于房市投机)的需求下降了，而且供应也在收缩。当信用周期开始出现供应收缩时(流动性减少)，各种各样的事情就会发生，投机需要为此付出代价。

　　但是，到底什么改变了？什么真正地改变了？

　　银行不像是没有钱来延长房市投机者眼下急需的新贷款，或给予他们条款上的优惠。联储和财政部只需多印些钞票就是了。参议员多德(Dodd)显然也尽了职责：他认为国会应该帮助原本承担不起买房成本的、如今陷入困境的220万房主。

　　可见，联邦立法机构和执行机构希望帮助这些同胞，但是，流动性仍然在收缩。

　　为什么？这是时机上的优选，具体说是一种集体性的时机上的优选。

　　签署支票的银行，为房子估值的评估机构，投机房产的退休者，把抵押贷款集中起来又零碎销售的投资银行，为集中贷款进行评级的评级机构，将零碎抵押贷款

证券化的另外一些投资银行，为这些证券化抵押贷款进行评级的机构，为这些证券化抵押贷款提供保险的又一些投资银行，购买这些集中贷款、零碎贷款和证券化贷款的退休基金和对冲基金。他们都拥有使游戏继续的财力——使房市回到2004年的平静日子甚至回到2005年的甜蜜日子，但这是不会发生的。

　　这种情形不会发生！在这场信用疯狂中，谁第一个清醒(不管是抵押贷款银行还是CDO交易商)并不重要，重要的是它的反应牵动了回归理性的逆向链条。在承担信用风险的狂欢(货币和社会的机构以几乎每一种可以感觉到的方式火上浇油)过后，减少流动性的负面反馈效应现在几乎肯定要朝着相反的方向走完它的过程，潜在的成本将是同样巨大(甚至更大)。从繁荣走向衰落不是因为某些事情发生了，而是因为没有别的路可以走。

　　据说，当人类变得疯狂时是全体一致地，但清醒时却是慢慢地、一个接一个地。

　　信用供应开始紧缩意味着，我们已经过了“一个接一个”的阶段，正在进入“全体一致”的状态。

　　(作者：Scott Reamer)

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